吴*与曹**、曹**、李**、肖**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**与被上诉人曹**、曹**、李**、肖**合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2015）郴苏*初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭审理了本案。上诉人吴*的委托代理人何**，被上诉人曹**、曹**、李**、肖**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：吴*之父吴**与肖**系朋友关系，经肖**介绍，吴*购得郴州市河街12号一栋二层房屋（面积79.56平方米），并变更产权至其名下（该房屋国有土地使用权证原为郴州**管理局）。2006年7月7日，吴*之父吴**代吴*与曹**、曹**、李**签订《合作建房协议》：乙方私房由于年久破损加上洪灾损坏，该房屋急待改造，但考虑房屋毗邻相连，面窄狭长，不便单独改造，现乙方同意按规划要求与相邻5家私房联建。为解决资金困难，同意由甲方出资改造乙方的旧房屋，为确保双方互赢互利，经双方充分协商，达成以下协议：一、被改造房屋基本状况：被改造房屋是乙方私房，位于河街12号，该房屋是解放前建成的二层砖木结构的楼房，总建筑面积79.56平方米，占地面积55.8平方米。二、合作方式及原则：甲方出资，乙方出地，改建成六层，乙方得一楼门面一间，二楼住房一套，总面积140平方米，超过140平方米也不向甲方补给差价，其余面积归甲方所有。房屋改造的一切费用由甲方负责，改造中的一切手续由甲方办理，改造过程中的相邻关系及纠纷由甲方调处，被拆房屋的产权纠纷由乙方负责。三、乙方所得新房：改建新房后，乙方所得门面为原河街12号旧址之上，即紧靠郴州冶化厂大门之一门面，面积不少于45平方米，靠后有可用作厨房的水池、水龙头，并建一卫生间；乙方所得住房是紧连其门面之上的二楼，面积90平方米左右，共计140平方米左右（面积误差比，按最**法院规定的3%以内），门面不摊公用面积。四、新房所有权证的办理及费用承担：甲、乙双方签订合同之日，乙方将被拆房屋的房屋所有权证、契证、土地使用权证（简称“三证”）交给甲方，乙方应得门面和住房的产权证、契证、土地使用证件都由甲方办理，乙方配合，其费用除《土地使用权证》由甲方负责外，《房屋所有权证》及契证的费用按国家规定办理，其中门面办理商业用房性质的“三证”。新建房屋在职能部门综合验收后交付给乙方后，三个月内向乙方交付“三证”。逾期无“三证”，甲方按每日赔偿乙方20元。非乙方应得的住房，即凡甲方所得的住房所有办证税费（含转让税费）与乙方无关，概由甲方自理（土地使用权证半年之内办好）。五、新房的装修：甲方所建之新房，除按设计要求外，做好内装修如下：门面四壁及天花板刮胶，安卷闸门；住房进户门为防盗门，内均安木质（夹板）门，四壁及天花板刮胶；两卫生间按国家标准做好，交房即能使用。卫生间与厨房四壁均贴瓷砖。水、电、电视、电话、专户专表专线均通到户，交房时能启动使用，所有窗户做铝合金推拉窗及纱窗，单元做好大铁门。六、新建房屋质量：甲方出资新建房屋必须保质保量，房屋的外型和布局必须按规划要求，房屋的设施必须按规定完成，房屋质量必须按“良好”达标。房屋的质量保修按国家规定不定期限，房屋的使用质量保修在一年之内。七、新建房屋交付：新建房屋从工程开工之日起，八个月完工。乙方搬家之日起，甲方按每月付乙方过渡费400元，合计3200元，甲方于合同签订之日一次性付清，逾期交房，过渡费双倍支付给乙方。八、以上条款希双方共同遵守，不完善处可补充协议，补充协议与本主合同有同等效力。如发生争议，双方可选择法院起诉。本协议一式三份，甲方二份，乙方一份，签字生效。甲方：曹**、曹**、李**在该协议上签字，乙方吴*签字，乙方全权委托代理人吴**签字。与吴*（12号房主）旧房相邻的郴州市河街13号（房**）、14号（房主陈**）、15、16号（房主肖**）、18号（房主陈**）均与曹**、曹**、李**签订协议，由五位房主共同出地，曹**、曹**、李**共同出资改建上述旧房。

协议签订后，曹**、曹**、李**着手建筑房屋，约定的房屋于2007年建成（其中一层门面6个，2-6层房屋20套），诉争房屋7-8层同时建成（房屋共8套，每层4套）。所建房屋一套和门面一间于2007年7月交付吴*使用。鉴于吴*要求房屋和门面分别办证，郴州市河街12-18号204房房屋所有权人为吴烜，面积71.99平方米，土地使用取得方式为出让；郴州市河街12-18号101号门面所有权人为吴*，面积48.56平方米，土地使用取得方式为出让。期间，所建房因土地周边规划线与邻里发生纠纷，吴*之父吴**及陈**受诉争整栋房主之托，与相邻人李**、袁**、杨**、刘**、黄**进行调处并于2006年10月9日达成协议书，协议书中明确承建改造其旧房，扩建为八层楼房。2007年5月23日，曹**、曹**、李**以房屋座落苏仙区河街18号，委托方“肖红艳”名义申报测绘，经郴州市房屋测绘队测定：一、本幢房屋建筑面积计算主要根据GB／T17986.1-2000《房产测量规范》、湘建房（2004）391号《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》测算。二、本栋房屋使用功能界定：1、本栋为商住楼，一层为商业，二至八层为住宅。三、共有分摊部分界定：1、各功能区外半墙墙体分别为各功能区分摊；2、一层梯为整栋分摊，二至八层梯为住宅区分摊。四、图幅、层数、墙界：1、图幅：54.00-53.25-11-10；2、结构：混合；3、层数：8；4、墙界：前自墙，后自墙，左自墙，右自墙。

2012年12月13日，曹**、曹**、李**以黄异常等31户名义与郴州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，拟取得上述房主房屋所占地的土地使用权（面积369.7平方米），并应缴土地出让总价款760000元。后曹**、曹**、李**分别于2013年1月30日、1月31日、4月2日向郴州**管理局交纳土地出让金300000元、160000元、300000元。2013年1月31日后，曹**、曹**、李**办得以黄异常等31人（包括吴*、吴*在内）为现承受人的郴州市土地房屋契证，同年4月26日办得吴*门面及吴*房屋国有土地使用权证。2014年10月21日，曹**、曹**、李**以黄**等8户（包括吴*、吴*在内）交纳住房（非住房）登记卡及补办工本费，办得吴*门面及吴*房屋所有权证。因办房屋所有权证需国有土地使用权证，曹**、曹**、李**、肖**于2014年11月20日向吴*同时交付上述二证。同年11月20日，肖**收吴*办证费和水电开通费2622元（其中办证费1368元、水电开通费1254元），收吴*办证费和水电开通费3377.53元（其中办证费2123.53元、水电开通费1254元），水电均按合同约定开通。

在处理相邻纠纷过程中，诉争整栋楼房所占地面积缩小，曹**、曹**、李**为减少损失，向相关部门申请增加二层，即增加7、8层，并向相关部门交纳调规罚款。

2015年1月15日，吴*诉至法院，请求：1、确定郴州市河街12-18号房产的7、8层的销售所得为共同收益；2、判令曹**、曹**、李**给付吴**层收益55714元、房屋面积缩水赔偿金25285元、逾期办证违约金50000元、住房内装修垫付费用1000元、逾期交房过渡费2400元等费用共计人民币134399元；3、判令肖**返还吴*办证费用、水电开通费等5999.53元；4、判令本案诉讼费和评估费由曹**、曹**、李**承担（当庭放弃诉状中第4项诉请，将诉状中第5项诉请变更为第4项诉请）。曹**、曹**、李**提起反诉，请求判令：1、吴*承担郴州市河街12-18号改建房屋7、8层七分之一亏损28878.9元；2、吴*承担土地出让金34917.77元；3、吴*承担相邻关系七分之一补偿费5714.28元；4、吴*承担因私房诉讼产生的费用及延误工期费12200元；5、吴*承担购买空坪闲地直管房费5218.71元；6、本案诉讼费及反诉费由吴*承担。

一审法院认为

原审法院认为，本案争议的焦点是：一、吴*是否享有诉争楼房中7、8层房屋的销售所得收益权利；二、吴*应否承担诉争楼房中7、8层房屋的亏损。

一、关于吴*是否享有诉争楼房中7、8层房屋的销售所得收益权利。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。曹**、曹**、李**因建房土地周边规划线与邻里发生纠纷时，吴*之父吴**签订合同建房的当年出面协调，与邻里协调协议中亦明确诉争楼房将建八层，且曹**、曹**、李**在相关部门申报相关建房手续，申办土地使用权证、房屋所有权证期间，均是以该栋房屋建八层申报、申办，即吴*在签订合作建房的当年和事后均明知诉争楼房增加二层（7、8层）的事实，但其无证据证实当时曾提出异议，并向相关部门主张权利。而本案中吴*与曹**、曹**、李**签订《合作建房协议》，已明确：甲方出资，乙方出地，改建成六层，乙方得一楼门面一间，二楼住房一套，总面积140平方米，超过140平方米也不向甲方补给差价，其余面积归甲方所有，房屋改造的一切费用由甲方负责，改造中的一切手续由甲方办理，改造过程中的相邻关系及纠纷由甲方调处，被拆房屋的产权纠纷由乙方负责。乙方所得门面面积不少于45平方米，靠后有可用作厨房的水池、水龙头，并建一卫生间；乙方所得住房是紧连其门面之上的二楼，面积90平方米左右，共计于140平方米左右。新建房屋在职能部门综合验收后交付给乙方后，三个月内向乙方交付“三证”。逾期无“三证”，甲方按每日赔偿乙方20元。门面四壁及天花板刮胶，安卷闸门；住房进户门为防盗门，内均安木质（夹板）门，四壁及天花板刮胶；卫生间与厨房四壁均贴瓷砖。上述约定表明吴*与曹**、曹**、李**之间明确了双方的权利和义务，也即在该诉争楼房建立后，吴*享有的物权是“一楼门面一间、二楼住房一套”及在规定时间内取得相应门面、房屋产权证以及所得门面、房屋的相关装修，无其他权利约定。综上，吴*对曹**、曹**、李**当年增加楼层（7-8层）楼房一事已默认，也即双方在签订合作建房协议后，就协议中约定所建楼房楼层已进行了变更。鉴于双方所签订合作协议系其真实意思表示，且吴*对所变更楼层事实存在默认行为，亦是其民事法律行为的体现，协议和默认行为对双方均具约束力。综上，吴*不享有诉争楼层7、8层销售所得利益的权利。故吴*要求确认所建楼房中7、8层销售所得为共同收益和支付其加层收益的诉请，不符合法律规定，与事实亦不相符，对其该诉请不予支持。

二、关于吴*应否承担诉争楼房中7、8层房屋的亏损。吴*与曹**、曹**、李**签订的是合作建房协议，其权利和义务均按合同约定内容履行，在该协议中未约定所建楼房7、8层由吴*承担亏损义务，且在上述楼层变更过程中，对7、8层的亏损亦未变更约定由吴*承担。同理，双方所签合作协议系其真实意思表示，因曹**、曹**、李**对变更楼层亏损及其他事项未明确约定由吴*承担，亦是其民事法律行为的体现，协议和未明示行为对双方均具约束力。故吴*不应承担诉争楼房7、8层房屋的亏损，亦不承担所建楼房所产生的其他费用。故曹**、曹**、李**的诉请均不符合法律规定，亦与事实不符，均不予支持。吴*主张的房屋面积缩水赔偿金，因房屋所有权人系吴*，而非其本人，故其诉讼主体不适格，对其该主张不予支持。吴*主张的逾期办证违约金，经查，签订协议后，曹**、曹**、李**先建楼房后办相关手续，曹**、曹**、李**办得诉争楼房土地房屋契证总证是2013年1月31日后，于2013年4月26日办得吴*门面国有土地使用权证，于2014年10月21日办得吴*门面房屋所有权证，并于2014年11月20日向吴*交付上述二证，根据合作建房协议第四条中“新建房屋在职能部门综合验收交付给乙方后，三个月内向乙方交付“三证”，逾期无“三证”，甲方按每日赔偿乙方20元的约定，曹**、曹**、李**在建房后陆续到相关部门办理了证件，且向吴*交付证件未逾期，故其该主张不予支持。吴*主张的住房内装修垫付费用，逾期交房过渡费均因已过诉讼时效，不予支持。吴*主张的由肖**返还其办证费和水电开通费5999.53元，经查，该请求费用中包含吴*房屋办证费和水电开通费3377.53元，应依法予以核减，余款2622元（办证费1368元、水电开通费1254元），虽由肖**收取，但曹**、曹**、李**、肖**已向其交付证件和开通水电，吴*取得上述权利应支付相应对价，且吴*无证据证实肖**收取2622元不是实际开支，故对其该主张，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第七十七条之规定，判决如下：“一、驳回原告（反诉被告）吴*的诉讼请求；二、驳回反诉原告曹**、曹**、李**的反诉请求。本案案件受理费3107.96元，反诉受理费921.39元，由原告吴*负担3107.96元，由被告曹**、曹**、李**共同负担921.39元。”

上诉人诉称

上诉人吴*不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持原判第二项，撤销原判第一项；2、判决由曹**、曹**、李**、肖**付给上诉人房屋缩水赔偿金、延期交证违约金、加层损失补偿及多收的水电开通费等合计人民币138607元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、吴*本人没有与曹**、曹**、李**变更合同，也没有授权吴**与三人变更合同，没有默认曹**、曹**、李**加层。曹**、曹**、李**加层导致房屋承重加大、基础承重加大，吴*所享有的土地面积与诉争房土地总面积的比例从1／13减为1／17，侵害了吴*的利益。原审认定吴*默认曹**、曹**、李**加层，合同进行了变更，吴*不享有诉争楼层销售所得利益不当。二、吴*作为签订建房合同的一方，依据建房合同主张合同相对方曹**、曹**、李**支付房屋面积缩水赔偿金，是适格的诉讼主体。原审以吴*不是房屋所有权人为由，认定吴*不是主张房屋面积缩水赔偿金的适格主体不当。三、曹**、曹**、李**虽然到相关部门办理了证件，并已交付，但不符合在交房后三个月内交付“三证”的合同约定，存在违约。原审不支持吴*要求曹**、曹**、李**支付逾期交证违约金的请求不当。四、合同至今未履行完毕，吴*主张住房内装修垫付费用、逾期交房过渡费未过诉讼时效，原审认定已过诉讼时效错误。六、合同规定水电通到户、交房时能启用，一审却判决吴*要为此支付相应对价，存在错误。

被上诉人辩称

被上诉人曹**、曹**、李**答辩称：一、调归加层对吴*没有造成损失。建房手续是按八层楼房批建的，并由正规设计院进行设计，加层后经过了质监部门的质监和论证，吴*接收房屋并出租使用已达八年，未发现房屋存在任何问题。二、吴*的全权代理人吴**在八年前就已经知道调归加层，还以合作建房人的身份要求、认可了加层并与八户邻居签订了合同，在合同中明确要建八层楼房。吴*八年前已接收房屋，现在才以不知加层为由诉请加层补偿，已过诉讼时效。三、曹**、曹**、李**办证、交证历时长，吴*未处理好房屋产权问题及处理好土地使用权问题，有不可推卸的责任。在规划局验收后2个月内，曹**、曹**、李**就办理好了房产证，未超过合同约定的办证时间和交证时间，不存在逾期交证。四、与合同约定面积相比，曹**、曹**、李**交给吴*的房屋住宅面积虽有减少，但是门面面积有增加，不应再赔偿吴*缩水面积的损失。五、曹**、曹**、李**只收取吴*的水电开通费1254元，包括水、电和带呼叫系统的安全门，水、电部分既包括硬件设施部分，还包括水、电开通费，应不予退还。六、土地出让金应由吴*承担，因双方的合作条件是曹**、曹**、李**出资，吴*出地。综上，请求驳回上诉，维持原判。

为证明其答辩主张，被上诉人曹**、曹**、李**向本院提供5份证据：

1、建设工程规划许可证，拟证明郴州市规划局验收办证的时间是2014年8月21日；

2、土地权属证明，拟证明涉案土地原属郴州**管理局；

3、郴州市国土资源局业务受理单，拟证明被上诉人为变更吴*等人为该宗土地的使用权人，耽误了被上诉人两年时间；

4、业主交纳水电费收据、存*（部分），拟证明业主都交纳了水电开通费，属于上诉人应当支付的费用；

5、国有土地使用证，拟证明涉案土地属郴州**管理局。

上诉人吴*质证认为：对证据1、3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向有异议，是被上诉人怠于行使权利导致办证延迟；对证据2、5的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4的关联性有异议，每个人签订的合同不一样，其他业主缴纳了水电费不能说明吴*也要缴纳。

本院认证如下：证据1、2、5均是相关政府部门出具的证件文本复印件，且与本案事实相关，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据3，虽能证明国土局受理该项业务的时间，但不能证明该项时间的耽搁是因变更吴*等人为土地使用权人所致，本院不予采信；证据4，系其他人交纳水电开通费的收据，与吴*和曹**、曹**、李**之间的民事关系缺乏关联性，本院不予采信。

本院查明

本院二审查明，吴**收到曹**、曹**、李**给付吴*的过渡费3200元，并将吴*旧房的“三证”原件交给曹**、曹**、李**。2006年8月10日，房屋建设工程开工。2007年7月，曹**、曹**、李**将住房和门面交付吴*。2014年11月20日，吴烜交了房屋水电开通费1254元，并帮吴*交了门面水电开通费1254元，合计2508元给曹**、曹**、李**。2014年8月21日，曹**、曹**、李**取得建设工程规划许可证。在一审答辩中，曹**、曹**、李**主张当时的房价是1280元／平方米。在一审提交的材料中，吴*主张当时的房价是1300元／平方米，并称具体以人民法院鉴定为准。其他事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是：1、吴*是否应享有诉争楼房中7、8层加层收益、获得加层损失补偿；2、吴*是否应获得房屋面积缩水补偿、逾期交证违约金、逾期交房过渡费、木门补偿费和曹**、曹**、李**是否应退还多收的水电开通费。

关于争议焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，2006年7月7日，吴*（乙方）委托其父亲吴**与曹**、曹**、李**（甲方）签订《合作建房协议》，约定建成六层，吴*得一楼门面一间，二楼住房一套，总面积140平方米，超过140平方米也不向甲方补差价，其余面积归甲方所有。建房过程中，因处理相邻纠纷，诉争整栋楼房所占地面积缩小，曹**、曹**、李**向相关部门申请增加二层。在处理相邻关系过程中，吴**、陈**与李**、袁**、杨**、刘**等人签订了《协议书》，吴**对增加二层是知情的，并且无证据证实其提出了异议。吴**是吴*的父亲，从吴**全权代表吴*签订《合作建房协议》，收曹**、曹**、李**给付吴*的过渡费3200元，将吴*旧房“三证”原件交给曹**、曹**、李**，并在建房过程中参与相邻纠纷的解决来看，曹**、曹**、李**有理由相信吴**有权代理吴*处理合作建房事宜，吴**对增加两层未提出异议，即可以视为吴*对增加两层无异议。双方合作建房的方式及原则等并未变更，依据《合作建房协议》，吴*的主要合同权利仍是获得一楼门面一间和二楼住房一套，总面积140平方米，其余面积仍归曹**、曹**、李**，故吴*请求享有加层收益、获得加层损失补偿金无事实依据。原审法院未支持吴*要求享有诉争楼房中7、8层的加层收益的诉讼请求，并无不当。

关于争议焦点二。1、关于房屋面积缩水补偿问题。依据《合作建房协议》，吴*与曹**、曹**、李**合作所建的房屋，改建六层，吴*得门面一间、二楼住房一套，共计面积140平方米。对140平方米的总面积，曹**、曹**、李**在答辩状中予以认可。减去双方约定允许存在误差3%即4.2平方米，吴*可得房屋总面积为135.8平方米。建设过程中，因处理相邻关系调整了规划，调规导致诉争房屋所占土地面积缩小，故曹**、曹**、李**将所建房屋由建六层改为报建八层，增加了两层，以确保诉争房屋总面积不致减少。在诉争房屋总面积未因为调规而减少的情况下，吴*按照合同约定应得房屋面积应予保障。现房屋改建为八层，吴*实得门面一间，二楼住房一套，共计面积120.55平方米，与约定面积相比，少15.25平方米。依据合同的相对性，吴*有权要求合同相对方曹**、曹**、李**支付房屋面积缩水赔偿金。原审法院以吴*并非房屋的所有权人为由认定吴*不是适格的主体不当，本院予以纠正。本院酌定当时的房价以1280元／平方米计算，曹**、曹**、李**应补偿吴*房屋面积缩水补偿金19520元（15.25平方米×1280元／平方米）。2、关于逾期交证违约金问题。依据《合作建房协议》第四条，新建房屋在职能部门综合验收后交付给乙方后，三个月内向乙方交付‘三证’。逾期无“三证”，甲方按每日赔偿乙方20元。交付‘三证’是在综合验收和交付房屋之后。因申请综合验收的条件之一是必须提交建设工程规划许可证等，故综合验收时间应迟于取得建设工程规划许可证的时间。曹**、曹**、李**自2014年8月21日取得建设工程规划许可证至2014年11月20日交付“三证”，时间未超过三个月。可知自综合验收至交付“三证”，时间也未超过三个月。故原审法院对吴*要求曹**、曹**、李**支付逾期交证费的诉讼请求未予支持，并无不当。吴*称应在交房后三个月内交付“三证”与合作建房协议在综合验收及交房后三个月内交付“三证”的约定不符，其要求曹**、曹**、李**支付逾期交证违约金的上诉主张，本院不予支持。3、关于逾期交房过渡费。依据《合作建房协议》第七条，新建房屋从工程开工之日起，八个月完工。甲方按每个月400元支付乙方过渡费。逾期交房的，过渡费双倍支付给乙方。该工程于2006年8月10日开工，2007年7月10日才交付房屋，实际交房时间逾期3个多月，上诉人主张按逾期3个月支付过渡费2400元（400元／月×3个月×2），是其对自身权益的自由处分，其主张有事实依据，原审未予支持不当，本院予以纠正。4、关于木门补偿费问题。依据《合作建房协议》第五条，甲方所建之新房，除按设计要求外，做好内装修如下：住房进户门为防盗门，内均安装木质（夹板）门。曹**、曹**、李**2007年7月交付住房，吴*应在交付之日起2年内请求木门补偿费，现吴*请求曹**、曹**、李**支付木门补偿费，曹**、曹**、李**答辩称已过诉讼时效，曹**、曹**、李**的抗辩理由符合法律规定，本院予以支持。原审法院对吴*要求曹**、曹**、李**支付木门补偿费的诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。5、关于水电开通费的问题。依据《合作建房协议》第五条，甲方所建之新房，除按设计要求外，做好内装修如下：……水、电、电视、电话、专户专表专线均通到户，交房时能启动使用。曹**、曹**、李**依约为吴*的门面、吴*的房屋开通了水、电。吴*也于2014年11月20日在为自己支付了水电开通费1254元的同时，也帮吴*支付了1254元给曹**、曹**、李**。吴*要求曹**、曹**、李**退还2508元水电开通费的主张，因其门面开通水电需要支付相应对价，其中1254元不应再予退还，另1254元系吴*因自己的房屋开通水电而交给曹**、曹**、李**的，吴*主张退还主体不适格，原审法院未予支持并无不当。

综上，原审判决认定事实基本清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。上诉人吴*的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2015）郴苏*初字第219号民事判决；

二、被上诉人曹**、曹**、李**在本判决生效后十日内支付上诉人吴*房屋面积缩水补偿金19520元、逾期交房过渡费2400元，共21920元；

三、驳回上诉人吴*的其他诉讼请求；

四、驳回被上诉人曹**、曹**、李**的反诉请求。

如果被上诉人曹**、曹**、李**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3107.96元，反诉受理费921.39元，二审案件受理费3072.14元，合计7101.49元，由上诉人吴*负担5209.02元，由被上诉人曹**、曹**、李**负担1892.47元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十五日