长沙开**有限公司与贺*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长沙开**有限公司诉被告贺*房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员杨*担任审判长，人民陪审员王*、刘*参加的合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员宋*担任庭审记录。原告长沙开**有限公司（以下简称万**司）的委托代理人张*到庭参加诉讼、被告贺*经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告万**司诉称：2014年5月28日，被告就购买原告开发的诉争房屋签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（以下简称《房屋买卖协议》）。根据《房屋买卖协议》约定，购房款总额为2776138元，被告采取按揭贷款的方式支付购房款，在向原告支付首付款后，应于合同约定时间前往原告指定的银行办妥按揭手续，并确保在合同签订后60日内贷款支付至原告银行账户中，即付清全部房款。无论何种原因导致被告未能获得按揭贷款，乙方应在《房屋买卖协议》约定的期限内向原告付清全部剩余房款，否则视为被告违约，原告有权解除合同，被告应按本合同约定承担违约责任。合同同时约定，如因被告付款违约行为导致购房合同的解除，则被告应承担如下违约责任：（1）向原告支付购房款总额20%的违约金并承担原告因签署该房屋买卖合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金以及因此发生的其他费用。如因此造成原告损失的，被告还应予以赔偿。原告有权在退还被告购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除；（2）在原告发出合同解除通知之日起10日内前往长沙**管理局配合原告办理相关撤销手续，如被告在该期限内未能配合原告办理相关撤销手续，则除继续承担前述第（1）项违约责任外，还应为此再向原告支付购房款总额20%的违约金。合同签订后，原告如实履行了自身的合同义务，但被告却在仅支付了1396138元购房首付款后没有按合同约定时间前往原告指定的银行办妥按揭手续，也没有按合同约定期限支付全部房款。原告虽多次以多种形式通知被告履行上述付款义务，但被告却始终没有如实履行前述合同义务。据此，原告有权根据《房屋买卖协议》及补充协议第三条和第十三条之约定依法解除合同，并根据合同约定要求被告承担相关违约责任。综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决：一、解除原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201206701814）；二、被告配合原告前往长沙**管理局办理撤销开福区中山路589号万达广场第2号写字楼18［层］1814号房屋预售登记、备案的相关手续；三、被告支付原告违约金共计人民币555227.60元，且原告有权在退还被告已付购房款中直接扣除该违约金；四、被告承担本案原告支付的全部律师费（暂计算原告为本案一审所支付的律师费22000元），且原告有权在退还被告已付购房款中直接扣除该律师费；五、被告承担本案的全部诉讼费用。

被告辩称

被告贺婧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明：2014年5月28日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了合同编号为201206701814的《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定被告向原告购买位于长沙市开福区中山路589号万达广场第2号写字楼18［层］1814号房屋商品房，房屋建筑面积148.05平方米，房款总金额2776138元，合同第六条约定由被告应于本合同签订同时向原告支付50%购房款，计人民币1396138元（包含被告已经支付的定金100000元），其余购房款1380000元向经原告认可的贷款银行申请贷款支付，且被告保证该贷款于本合同签订后60日内支付至原告银行账户。同时合同附件四中的《合同补充协议》第二条约定：“1、买受人选择按揭付款方式的，买受人应于本合同签订之日付清首付款，剩余房款向出卖人指定的银行申请按揭贷款支付，且买受人保证该剩余房款于本合同签订后60日内全部支付至出卖人的银行账户。买受人应向出卖人指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。出卖人协助买受人办理按揭贷款手续，相关责任及费用由买受人自行承担，出卖人不因协助买受人或按揭银行而承担责任。无论何种原因，买受人未能在约定的期限内向出卖人付清全部房款，或未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，均视为买受人付款违约，买受人应按本补充协议约定承担违约责任”。《合同补充协议》第三条第（四）项约定：“若买受人未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同，出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之八的违约金，且在买受人支付所迟延的购房款和违约金前，出卖人随时可以行使合同解除权”。《合同补充协议》第十三条第二款第（一）项约定：“如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。出卖人因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担”。《合同补充协议》第十三条第二款第（二）项约定：“如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖方办理相关撤销手续”。原、被告在合同中还对其他事项进行了约定。

合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款1396138元（含定金100000元），本案所涉房屋已于2014年5月28日由长沙**管理局办理了房屋预售登记备案手续。但被告自合同签订并交付首付款后就未与原告进行相关接洽，亦没有按照合同约定向原告支付余下购房款，经原告通知后，被告亦未配合办理银行按揭贷款手续。

上述事实有《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋预售登记备案信息、律师函及庭审笔录在卷佐证。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同签订后，被告未按合同约定向原告交付购房余款，也未按合同约定向相关银行进行按揭贷款支付给原告，经原告通知后，被告也未与原告接洽、商谈处理事宜，被告构成根本违约，按照双方合同中“若买受人未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同”的约定，原告有权解除合同，因此，本院确认本案起诉状副本送达被告之日起即2015年4月23日起即合同予以解除；关于原告要求被告配合原告前往长沙**管理局办理撤销开福区中山路589号万达广场第2号写字楼18［层］1814号房屋预售登记、备案的相关手续的诉讼请求，因原、被告双方对此事项在合同中有约定，被告违反合同约定导致合同履行不能，原告的该项诉讼请求符合法律的规定与合同约定，本院予以支持；关于原告要求被告支付违约金共计人民币555227.60元的诉讼请求，虽原、被告在合同中有“如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金”的约定，但该约定过高，且本案标的较大，本院予以酌情减少，按购房款总额10%收取违约金较为适宜，违约金为277613.80元（2776138×10%）；关于原告要求被告承担本案一审律师费22000元的诉讼请求，关于律师费的承担原、被告虽在合同中有约定，但原告未提供律师代理合同及律师费收费发票予以佐证，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告长沙开**有限公司与被告贺*签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201206701814）于起诉状副本送达被告贺*之日起即2015年4月23日起即解除；

二、被告贺*在本判决生效之日起五日内配合原告长沙开**有限公司办理撤销开福区中山路589号万达广场第2号写字楼18［层］1814号房屋预售登记、备案的相关手续；

三、被告贺*在本判决生效之日起五日内支付给原告长沙开**有限公司违约金277613.80元；

四、驳回原告长沙开**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费9352元，由被告贺*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二日