佘**与李**、张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**、张**因与被上诉人佘**房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省雨花区人民法院（2013）雨民初字第2963号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2004年7月6日，李**作为甲方，佘**作为乙方，双方签订一份《房屋转让协议》，约定：李**有私人住宅一套（三室两厅），建筑面积123.35平方米（以产权证核定面积为准），位于长沙市劳动东路180号“新华园”小区10栋602室，另配有8平方米左右的杂物一间（只有使用权），应佘**要求，经双方协商，李**愿意将房屋转卖给佘**。协议中具体约定：房屋为单位集资建房，目前尚未取得该房屋的产权证，佘**知悉该情况并愿意与李**进行房屋转让交易；李**同意将房屋转让给佘**，并保证不得再向第三方转让；李**在取得该房屋产权证并在佘**付清全部房款之后，应协助佘**办理相关手续以获得该房屋的合法产权；房屋转让总价格为198000元，佘**在协议签订之日，先给付李**10000元，在协议签订之日起20日内，佘**一次性交清房屋款198000元，定金可抵交房款；房屋取得李**方产权证所发生的费用由李**负担，取得产权证后，李**积极协助佘**办理该房屋的过户手续，双方共同平摊该房屋的交易契税，除此之外发生的一切费用（包括装修押金、物业管理费、房屋维修费等）均由佘**承担，李**不再承担任何费用；李**在佘**交付定金后，即将该房屋钥匙交付佘**，佘**有责任遵守小区的规章制度。李**的丈夫张**亦在协议末尾甲方一栏签字。双方签订协议后，佘**依约向李**交付了定金及房款。李**于2004年7月23日出具收条，载明收到佘**交来602室房屋款198000元。此后，佘**对房屋进行了装修，并于2005年1月1日起入住602号房屋，居住至今。2005年1月，602号房屋办理了产权登记，《房屋所有权证》中载明：所有人为李**，房屋坐落为长沙市雨花区劳动东路180号10栋602号，房屋面积为126.04平方米，产权证书编号为长房权证雨花字第××号，房屋性质为经济适用房。2008年6月23日，602号房屋取得了《国有土地使用权证》，其中载明：土地使用权认为李**，使用权类型为划拨地，使用权面积为74.69平方米。2013年10月25日，新华书店公司人力资源部出具证明称，佘**于2002年7月调入原湖**华书店下属邵**公司，2003年10月调入原湖**华书店教材发行公司，2008年再调入新华书店下属子公司湖南**社有限公司任副总经理。另查明：2000年6月28日，原长沙**员会批准了原湖**华书店申请的“湖**华书店职工安置住宅”基建项目，此后原湖**华书店投入实际建设。2001年6月14日，原湖**华书店与李**签订《湖**华书店职工经济适用房购房合同》（以下简称购房合同），其中载明：原湖**华书店经批准在长沙市劳动东路180号自己土地上自建经济适用房，李**购买面积为123.35平方米的602号房屋及8.93平方米的杂屋间，房屋总金额为129038.32元。该合同第九条中约定，根据选房方案“房屋只能出售给省店”之规定，李**不得擅自转让，李**所购房屋的《土地使用证》由原湖**华书店统一保管。李**在签订合同后支付了相应的房款。再查明，2013年1月5日正式施行的《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》（以下简称2013年《交易办法》）第五条规定：“购买经适房满五年（从取得全额购房发票之日起计算）并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易……”，该《管理办法》第十二条还对购买满五年的经济适用房的取得完全产权和上市交易的程序进行了规定。佘**于2013年9月17日诉至原审法院，请求判如所请。两被告于2013年10月23日提出反诉，请求判如所请。

一审法院认为

原审法院认为：602号房屋的性质虽系经济适用房，但据2013年《交易办法》第五条、第十二条的规定，经济适用房在符合一定的条件下得上市交易，因此，房屋性质只对一定期间内的物权变动产生影响，并不必然导致合同的无效。此外，李**与新华书店公司签订的购房合同中约定的“房屋只能出售给省店”仅系双方对内约定，并不必然约束合同外的第三人，且佘**自2005年实际使用房屋至今，新华书店公司并未提出异议，另佘**现确为新华书店公司子公司的职员，佘**购得602号房屋与房屋所属建设工程的“职工安置住宅”性质并无实质冲突。因此，原审法院确认，佘**与李**签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方应依约履行相应的合同义务。现602号房屋已分别于2005年及2008年取得房屋产权登记及土地使用权登记，符合2013年《交易办法》规定的上市交易条件，李**应积极协助佘**办理该房屋的过户手续。佘**要求李**协助办理房屋所有权及土地使用权的权属过户手续，原审法院予以支持。张**系李**丈夫，且在《房屋转让协议》上作为李**的共同出售人签字，二人也作为共同反诉佘**要求确认佘**与李**签订的《房屋转让协议》无效，可见张**知悉该协议签订过程，且长期未提出异议，故应与李**共同承担过户手续的协议义务和支付50%契税的义务。因此，两被告的要求确认《房屋转让协议》无效及返还602号房屋的主张，原审法院不予支持。此外，据《房屋转让协议》的约定，李**一方只承担契税的一半，其他费用由佘**负担，故对该约定，原审法院予以确认，佘**主张的超出部分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，遂判决如下：一、确认佘**与李**、张**于2004年7月6日签订的《房屋转让协议》有效；二、李**、张**于本判决生效之日起30日内协助佘**办理位于长沙市雨花区劳动东路180号10栋602号房屋的房屋产权及土地使用权过户手续，并承担由此产生的契税的50%，佘**负担其他税费；三、驳回佘**的其他诉讼请求；四、驳回李**、张**的反诉请求。本案一审受理费4420元，反诉费2210元，财产保全申请费1710元，共计8340元，由李**、张**负担。

上诉人李**、张**一审判决认定双方签订的《房屋转让协议》合法有效，属于适用法律错误，实际上，该《房屋转让协议》因严重违反我国经济适用房有关上市交易规定，导致损害社会公共利益和第三人湖南省新华书店利益，故根据我国《合同法》第52条第（四）、（五）款之规定，依法属于无效合同；二、新华书店《选房方案》中有关“职工房屋只能出售给省店”的条款符合我国经济适用房政策及相关法律规定，且双方当事人均系新华书店员工，该条款对被上诉人佘**具有法律效力，故一审判决认定《选房方案》中上述条款不能约束被上诉人佘**，显然是错误而依法不能成立的；三、一审判决认定诉争602房屋已具备上市交易条件，不仅属于认定事实错误，而且属于违法认定；四、本案《房屋转让协议》无效的法律后果是被上诉人佘**应依法向上诉人返还602房屋，故一审判决驳回上诉人的这一反诉请求显然是错误的。故请求贵院依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人佘**答辩称：佘**与上诉人的房屋交易行为符合当时国家的经济适用房政策规定，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家利益和社会公共利益，是合法有效的行为，理应受到法律的保护。上诉人妄图收回房屋进行再转让以为自己谋取暴利，有违诚实守信的民事法律原则，有悖社会价值取向。一审认定事实清楚，适用法律准确，裁判得当，呈请二审人民法院予以维持，并驳回上诉人的诉请。

本院查明

本院二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的《房屋转让协议》是否合法有效。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当，应予维持，李**、张**的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费用6630元，由李**、张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十八日