衡阳市人民政府二幼儿园（以下简称二幼儿园）为与被告封某某、第三人李某某房屋租赁合同纠纷一案

审理经过

原告衡阳市人民政府二幼儿园（以下简称二幼儿园）为与被告封某某、第三人李某某房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙*担任审判长，审判员张*、代理审判员王*参加的合议庭于2015年8月20日、2015年9月6日、2015年11月20日三次公开开庭进行了审理。书记员贺**担任记录。第一次开庭原告二幼儿园法定代表人傅某某及其委托代理人易茂*、邓某某，被告封某某及第三人李某某到庭参加了诉讼；第二次开庭原告二幼儿园委托代理人易茂*、邓某某，第三人李某某到庭参加了诉讼，被告封某某无故缺席审理；第三次开庭原告二幼儿园法定代表人傅某某及其委托代理人易茂*、邓某某，第三人李某某到庭参加了诉讼，被告封某某无故缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告二幼儿园诉称：原告与被告封忠林签订的12、13号门面的租赁合同于2011年6月30日到期，双方后没有再续签租赁合同。现12号门面在幼儿园不同意的情况下已转租给第三人李*某。2015年7月7日幼儿园发生意外爆炸，房屋结构受到重大破坏。现墙体及门梁位置开裂严重，存在严重安全隐患，须立即清空门面进行加固，确保安全。2015年7月9日，原告向被告送达限期搬迁通告，要求被告于2015年7月15日前搬出，经多方做工作，被告以各种理由拒绝搬出门面。为保障幼儿和人民群众生命及国家财产安全，根据我国法律规定，诉至法院，请求判决：1、解除原、被告租赁合同关系，被告腾空并交还租赁房屋，第三李*某人支付2015年1月9日至2015年7月16日止所欠水电费534元；2、被告承担延迟门面加固，导致原告2015年秋季不能如期开学所造成的经济损失141600元；3、被告承担诉讼费用。

原告二幼儿园为支持其诉讼请求，提供以下证据：

1、租赁合同，证明：①原告将其所有的位于衡阳市船山路12号附12号门面和仓库租给被告使用，约定租期为2007年5月15日至2008年4月30日止，现租期已满，双方未重新签订新的租赁协议，原告有权解除租赁合同，被告应当依法腾空空房屋并交还给原告；②根据协议约定因规划拆除门面，无条件解除合同，现因该门面存在重大安全隐患，职能部门要求原告限期拆除门面、恢复原房屋设计。原告有权解除租赁合同，被告应当依约腾空房屋并交还给原告；③合同约定租期内不得中途转让门面，被告在未经原告同意且不知情的情况下将所承租门面转让给第三人李某某，原告依法有权解除合同；

2、衡阳市房屋安全鉴定办公室下发给原告的整改通知，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在重大安全隐患，要求原告拆除门面按原房屋设计窗洞恢复；

3、衡阳市**会办公室督办函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患；

4、衡阳市安全生产监督管理局函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患，要求对包括本案诉争门面在内的14个门面立即停止营业，撤离人员；

5、衡阳市房屋安全鉴定报告，证明因发生液化气爆炸事故，造成包括本案诉争门面在内的所有门面受到严重损害，造成重大安全隐患；

6、衡阳市行政事业单位资产管理处督办函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患，要求原告拆除门面按原房屋设计窗洞恢复，并对其进行加固处理，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用；

7、通告，证明原告在接到上级各部门要求对所租赁房屋进行整改、恢复原有设计后，通知被告解除租赁合同，并给予了被告合理腾空房屋时间。原告要求与被告解除租赁合同是合法的；

8、水电费收据、电表度数（照片），证明被告尚欠原告水电费95元；

9、学生花名册、衡**改委价格备案单，证明政府部门要求对本案诉争房屋恢复原状，排除安全隐患后方可开园，由于被告等拒绝腾空房屋，原告无法对房屋进行整改加固，导致原告无法正常开园招生，给原告造成巨大损失；

10、房屋所有权证（衡市所字第027523号），证明租赁给被告的门面是合法的，不是违章建筑，双方签订的合同合法有效；

11、房屋所有权证（衡房**区字第08256140号），证明原告出租给被告的房屋属于合法建筑，双方签订的房屋租赁合同是合法有效的；

本院认为

上述证据经庭审质证，被告封某某质证意见为：对原告提供的1-9份证据无异议，但是当时被告封某某已将门面转租给李**并跟李**说清楚了，一切转租责任由李**承担。证据10、11因被告封某某无故缺席审理，没有发表质证意见；第三人李**的质证意见为：对原告提供的1-9份证据无异议；证据10该房屋所有权证上的地址与第三人租赁的门面地址不一致，而且改建、扩建情况及有无在房产局登记不明，房屋权证上的建筑面积与实际面积不一致；证据11房屋产权证本身是真实的，但上面的面积与实际面积不一样，而且该房产证也是后来补办的。本院认为：证据1、2、3、4、5、6、7、8、9符合证据的“三性”，并且被告和第三人没有提出异议，本院予以采信；证据10已被证据11否定，本院不予采信；证据11符合证据的“三性”，本院予以采信。

被告封某某辩称：1、被告封某某愿意解除合同，但第三人不愿意；2、被告封某某不承担赔偿损失。

第三人李某某述称：1、第三人认为幼儿园没有搬迁也没有拆除，故合同仍然有效，不能解除；2、第三人2013年10月支付了3.8万元从被告处转租过来的，原告对此事也非常清楚。第三人在此经营了2年多时间，一直在向原告在缴纳租金，因此第三人转租是经过原告认可和同意的。

被告封某某及第三人李某某均未提供证据。

为查明诉争门面是否为违章建筑，本院致函衡阳市城乡规划局。2015年10月26日，衡阳市城乡规划局向本院回复了关于市政府二幼儿园规划手续办理情况的函。对于此回复函，原告二幼儿园的意见为：对函件的“三性”没有异议，证明了原告出租给被告的房屋是合法建筑。被告封某某无故缺席审理，没有发表意见。第三人李某某没有意见。

本院根据采信的证据，经审理查明以下事实：

2007年5月1日，原、被告签订一份租赁合同，合同约定：1、原告将船山路12号附12号门面租给被告使用。2、租房时间从2007年5月1日起至2008年4月30日止，幼儿园搬迁或因规划拆除门面为止。3、门面每月租金1100元，每月1日交清当月租金，不按时交房租的，超过一天罚款100元，从押金中扣除。4、门面押金7000元，合同期满退给被告。合同签订后，原、被告双方均按约定全面履行了各自的义务。租赁到期后，原、被告未再续签书面租赁合同。2013年10月，被告封某某将门面转租给第三人李某某。原告知道被告的转租门面的事实。2013年10月以后，第三人李某某直接向原告支付租金及水电费。2015年7月7日，原告出租给案外人的位于船山路12号5-6号门面发生爆炸事故。同月8日，原告对所出租门面开始停水、停电。同月9日，原告通知包括被告在内的所有出租门面经营户，要求包括被告在内的所有出租门面经营户清空门面，在7月15日前自行搬出。同日，衡阳市**办公室出具市房鉴字[2015]第31号鉴定报告，结论为：该房屋除爆炸影响的整体的（5-6）号门面一、二层结构外，其他整体结构现基本完好。一层（5-6）号门面墙体、承重梁、局部楼板以及受损南面外墙门面过梁部位，存在安全隐患。为确保房屋安全以及能够满足正常使用要求，须对房屋受损部位进行加固、补强处理。同月15日，衡阳市**会办公室向衡阳市住房和城乡建设局下发督办函，要求衡阳市住房和城乡建设局立即采取有效措施，切实消除船山路12号门面安全隐患。同月16日，衡阳市**办公室向原告发出整改通知，要求原告按鉴定意见整改到位：对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能。同日，衡阳市行政事业单位资产管理处也向原告发出督办函，责令原告立即对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，并对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用。同月23日，衡阳市安全生产监督管理局向石鼓区安监局发出交办函，要求采取以下措施：1、对该建筑物下的14个门立即停止营业，撤离人员；2、二幼儿园进行维修并经验收合格后方可开园。

另查明，2015年6月30日前的房租第三人李某某已交清，水电费交至2015年1月9日，停电前尚欠原告水电费95元。诉讼中，为查明诉争门面是否为违章建筑，本院致函衡阳市城乡规划局。2015年10月26日，衡阳市城乡规划局向本院回复了关于市政府二幼儿园规划手续办理情况的函。函中称：一、市政府二幼儿园的54.1平方米的建筑在2004年建成并使用，属历史遗留问题，原则上可按现状予以保留。二、建筑功能认定为幼儿园服务建筑。三、鉴于上述两点，房产部门可以确认产权。2015年10月26日，原告取得诉争门面的产权证书。

本案争议焦点：一、原告解除合同是否符合规定；二、被告在本案中是否具有过错；三、原告要求被告承担赔偿责任是否有法律依据；四、诉争门面是否为违章建筑。

本院认为：原、被告双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，并且根据衡阳市城乡规划局给本院的回复函及原告提供的诉争门面的产权证，本院认为双方签订的合同合法有效。2008年4月30日，租赁合同到期后没有续签合同，依据我国《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，故原、被告之间为不定期租赁合同。依据我国法律规定，条件是指将来可能发生的法律事实，发生的事实具有不确定性，而期限是将来必然发生的法律事实，发生的事实具有确定性。本案所涉租赁协议双方虽约定了“幼儿园搬迁或因规划拆除门面为止”，但幼儿园搬迁或因规划拆除门面这一法律行为是否会发生以及何时会发生均具有不确定性，结合原、被告双方签订的合同第2条的约定，从法律性质上原、被告约定“幼儿园搬迁或因规划拆除门面为止”是附解除条件，并非附期限法律行为。故原告与被告租赁合同中约定的“幼儿园搬迁或因规划拆除门面止”是附合同约定解除条件，不是附合同租赁期限。2013年10月，被告将门面转租给第三人李某某。原告知道被告的转租门面的事实。2013年10月以后，第三人李某某直接向原告支付租金及水电费。本院认为原告已经认可了被告的转租行为。被告的转租行为合法有效。因原告与被告在租赁合同到期后未续签新的租赁合同，原告与被告的门面租赁关系为不定期租赁，被告将门面转租给第三人后，租赁关系仍为不定期租赁合同关系，对不定期租赁合同，依据我国《合同法》第二百三十二条的规定，出租人即本案原告和承租人均可随时解除合同，该解除系法定解除，属《合同法》分则中的特殊条款，而约定解除系《合同法》总则中规定的一般条款，依据法律适用特别条款优先一般条款的原则，即便本案双方约定解除条件未成就，原告仍可行使解除权，故原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。被告及第三人应在合理期限内有向原告返还租赁物及交纳欠交95元水电费的义务，考虑到本案原告于2015年7月9日已通知被告及第三人在7月15日前搬出时间过于仓促的实际情况，本院酌定被告封某某、第三人李某某在本判决生效后10日内腾空房屋交还给原告。因本案原、被告对所签订合同未约定期限及原告未尽到对出租管理之责，并在未协商一致的情况下采取停水停电措施，对此原告负有主要责任。对于损失，因原告举证不足，没有事实依据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：

裁判结果

一、解除原告衡阳市人民政府二幼儿园与被告封某某租赁合同关系，被告封某某、第三人李某某在本判决生效后10日内将门面腾空交还给原告衡阳市人民政府二幼儿园；

二、第三人李某某在本判决生效后10日内给付原告衡阳市人民政府二幼儿园所欠水电费95元；

三、驳回原告衡阳市人民政府二幼儿园诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3532元，由原告原告衡阳市人民政府二幼儿园负担3432元，被告封某某、第三人李某某负担100元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二○一五年十二月十日