衡阳市人民政府二幼儿园与被告谢*甲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告衡阳市人民政府二幼儿园（以下简称二幼儿园）为与被告谢*甲房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法追加董某某为本案的共同被告并组成由审判员龙*担任审判长，审判员张*、代理审判员王*参加的合议庭于2015年9月18日公开开庭进行了审理。书记员贺**担任记录。原告二幼儿园委托代理人易茂*、邓某某，被告谢*甲及其委托代理人谢*乙到庭参加了诉讼。被告董某某经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告二幼儿园诉称：被告谢*甲在不经原告同意的情况下私自转让原告所有的3号门面。原签订的3号门面租赁合同于2005年1月14日到期，双方后未再续签新的租赁合同。2015年7月7日幼儿园发生意外爆炸，房屋结构受到重大破坏。现墙体及门梁位置开裂严重，存在严重安全隐患，须立即清空门面进行加固，确保安全。2015年7月9日，原告向被告送达限期搬迁通告，要求被告于2015年7月15日前搬出，经多方做工作，被告以各种理由拒绝搬出门面。为保障幼儿和人民群众生命及国家财产安全，根据我国法律规定，诉至法院，请求判决：1、解除原、被告租赁合同关系，被告腾空并交还租赁房屋，支付2015年1月9日至2015年7月16日止所欠水电费1203元。2015年6月1日至30日房租费1310元；2、被告承担延迟门面加固，导致原告2015年秋季不能如期开学所造成的经济损失70800元；3、被告承担诉讼费用。
原告二幼儿园为支持其诉讼请求，提供以下证据：
1、租赁合同及房租收据，证明：①、原告将其所有的位于衡阳市船山路12号附4号门面和仓库租给董某某使用，约定租期从2010年12月1日至2011年12月1日止，现租期已满，双方未重新签订新的租赁协议，原告有权解除租赁合同，被告应当依法腾空房屋并交还给原告；②、根据协议约定因规划拆除门面，无条件解除合同，现因该门面存在重大安全隐患，职能部门要求原告限期拆除门面、恢复原房屋设计。原告有权解除租赁合同，被告应当依约腾空房屋并交还给原告；③、合同约定租期内不得中途转让门面，董某某未经原告同意且不知情的情况下将承租门面转让给谢*甲，原告有权解除合同；
2、衡阳市房屋安全鉴定办公室下发给原告的整改通知，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在重大安全隐患，要求原告拆除门面按原房屋设计窗洞恢复；
3、衡阳市**会办公室督办函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患；
4、衡阳市安全生产监督管理局函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患，要求对包括本案诉争门面在内的14个门面立即停止营业，撤离人员；
5、衡阳市房屋安全鉴定报告，证明因发生液化气爆炸事故，造成包括本案诉争门面在内的门面受到严重损害，造成重大安全隐患；
6、衡阳市行政事业单位资产管理处督办函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患，要求原告拆除门面按原房屋涉及窗洞恢复，并对其进行加固处理，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用；
7、通告，证明原告在接到上级各部门要求对所租赁房屋进行整改、恢复原有设计后，通知被告解除租赁合同，并给予了被告合理腾空房屋时间。原告要求与被告解除租赁合同是合法的；
8、水电费收据、电表度数（照片），证明被告尚欠原告水电费1203元；
9、学生花名册、衡**改委价格备案单，证明政府部门要求对本案诉争房屋恢复原状，排除安全隐患后方可开园，由于被告等拒绝腾空房屋，原告无法对房屋进行整改加固，导致原告无法正常开园招生，给原告造成巨大损失。
本院认为
上述证据经庭审质证，被告董某某放弃了质证权利。被告谢**的质证意见为：证据1、7无异议。证据2、3、4、5、6、9与被告谢**无关。证据8不认可。本院认为，证据1、2、3、4、5、6、7来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可作为认定案件事实依据，本院予以采信。证据8、9系孤证，没有其他证据佐证，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。
被告谢*甲辩称：1、原告诉状中的事实和理由全是虚假的，被告不认可；2、原告的诉请纯属是无稽之谈；3、原告应该赔偿被告的经济损失，该部分被告将另行起诉。
被告谢*甲为支持其诉讼请求，提供了7张房租收据及1张押金收据。该证据经庭审质证，被告董某某放弃了质证权利。原告对该证据的真实性、合法性没有异议。本院认为，该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且原告对该证据本身没有异议，可作为认定案件事实依据，本院予以采信
被告董某某无答辩意见，亦未提供证据。
本院根据采信的证据，经审理查明以下事实：
2010年10月23日，原告与被告董某某签订一份租赁合同，合同约定：1、原告将船山路12号附3号门面租和仓库给被告董某某使用。2、租房时间从2010年12月1日起至2011年12月1日止。幼儿园搬迁或因市规划拆除门面止。3、门面每月租金1000元，每月1日以交清当月租金，不按时交房租的，超过一天罚款100元，从押金中扣除。4、门面押金2000元，合同期满退给被告董某某。……。9、如因国家建设需要，政府幼儿园搬迁或规划拆除门面，无条件地解除本合同，原告退押金，租金按天计算收取。……。合同签订后，原告与董某某均按约定全面履行了各自的义务。租赁到期后，原告与董某某未再续签书面租赁合同。后原告将月租金调整到1310元，被告董某某按原告调整后月租金向原告交纳租金。2014年8月，被告董某某在原告知晓的情况下将门面转让给被告谢*甲（2000元押金条一并交付），转让费被告谢*甲自述为18000元，转租后，被告谢*甲每月按1310元向原告交纳租金至2015年5月。2015年7月7日，原告出租给案外人的位于船山路12号5-6号门面发生爆炸事故。同月8日，原告对所租门面开始停水、停电。同月9日，原告通知包括被告谢*甲在内的所有出租门面经营户，要求清空门面，在7月15日前自行搬出。同日，衡阳市**办公室出具市房鉴字（2015）第31号鉴定报告，结论为：该房屋除爆炸影响的整体的（5-6）号门面一、二层结构外，其他整体结构现基本完好。一层（5-6）号门面墙体、承重梁、局部楼板以及受损南面外墙门面过梁部位，存在安全隐患。为确保房屋安全以及能够满足正常使用要求，须对房屋受损部位进行加固、补强处理。同月15日，衡阳市**会办公室向衡阳市住房和城乡建设局下发督办函，要求衡阳市住房和城乡建设局立即采取有效措施，切实消除船山路12号门面安全隐患。同月16日，衡阳市**办公室向原告发出整改通知，要求原告按鉴定意见整改到位：对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能。同日，衡阳市行政事业单位资产管理处也向原告发出督办函，责令原告立即对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，并对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用。同月23日，衡阳市安全生产监督管理局向石鼓区安监局发出交办函，要求采取以下措施：1、对该建筑物下的14个门立即停止营业，撤离人员；2、二幼儿园进行维修并经验收合格后方可开园。
另查明，2015年6月1日前，被告谢*甲房租已交清，水电费交至2015年1月9日。
本案争议焦点：一、原告解除合同是否符合规定；二、被告是否是转租关系；三、原告要求被告承担赔偿责任是否有法律依据。
本院认为：原告与被告董某某签订的合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效合同。但双方合同到期后，未续签书面合同，依据我国《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，故原告与被告董某某之间为不定期租赁合同。依据我国法律规定，条件是指将来可能发生的法律事实，发生的事实具有不确定性，而期限是将来必然发生的法律事实，发生的事实具有确定性。本案所涉租赁协议双方虽约定了“幼儿园搬迁或因市规划拆除门面止”，但原告搬迁和规划拆除门面这一法律行为是否会发生以及何时会发生均具有不确定性，结合合同第九条的约定，从法律性质上原告与被告董某某约定“幼儿园搬迁或因市规划拆除门面止”是附解除条件，并非附期限法律行为。故原告与被告董某某租赁合同中约定的“幼儿园搬迁或因市规划拆除门面止”是附合同约定解除条件，不是附合同租赁期限。被告董某某将合同转租给被告谢*甲后，原告对被告董某某的转租行为知情并收取了被告谢*甲6个月以上租金且未提出异议，故二被告的转租行为有效。因原告与被告董某某在租赁合同到期后未续签新的租赁合同，原告与被告董某某的门面租赁关系为不定期租赁，被告董某某将门面转租给被告谢*甲后，租赁关系仍为不定期租赁合同关系，对不定期租赁合同，依据我国《合同法》第二百三十二条的规定，出租人即本案原告与承租人均可随时解除合同，该解除系法定解除，属《合同法》分则中的特殊条款，而约定解除系《合同法》总则中规定的一般条款，依据法律适用特别条款优先一般条款的原则，即既便本案双方约定解除条件未成就，原告仍可行使解除权，故原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。转租系建立在原租赁合同基础之上，原租赁合同解除后，转租合同自然解除，故二被告应在合理期限内向原告返还租赁物及交纳所欠交6月份房租1310的义务，考虑到本案原告于2015年7月9日通知被告谢*甲在7月15日前搬出时间过于仓促的实际情况，本院酌定二被告在本判决生效后10日内腾空房屋交还给原告。因本案原告未尽到对出租房屋管理之责，并在未协商一致的情况下采取停水停电措施，从而导致本案纠纷的发生，对此，原告负有主要责任。对于损失及欠费的水电费，因原告举证不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
裁判结果
一、解除原告衡阳市人民政府二幼儿园与被告董某某的租赁合同关系，被告董某某、谢*甲在本判决生效后10日内将门面腾空交还给原告衡阳市人民政府二幼儿园；
二、被告董某某、谢*甲在本判决生效后10日内连带给付原告衡阳市人民政府二幼儿园所房租费1310元；
三、驳回原告衡阳市人民政府二幼儿园的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1970元，由原告衡阳市人民政府二幼儿园负担1870元，被告董某某、谢*甲各负担50元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。
裁判日期
二〇一五年九月二十二日
