衡阳市人民政府二幼儿园（以下简称二幼儿园）为与被告吴某某、刘某某租赁合同纠纷一案

审理经过

原告衡阳市人民政府二幼儿园（以下简称二幼儿园）为与被告吴某某、刘某某租赁合同纠纷一案，于2015年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙*担任审判长，审判员张*、代理审判员王*参加的合议庭于2015年8月21日、2015年9月6日、2015年11月13日、2015年11月20日四次公开开庭进行了审理。书记员贺**担任记录。第一次开庭原告二幼儿园法定代表人傅某某及其委托代理人易茂*、邓某某，被告吴某某、刘某某到庭参加了诉讼；第二次开庭原告二幼儿园委托代理人易茂*、邓某某，被告吴某某、刘某某到庭参加了诉讼；第三次开庭原告二幼儿园委托代理人易茂*、邓某某，被告吴某某、刘某某到庭参加了诉讼；第四次开庭原告二幼儿园法定代表人傅某某及委托代理人易茂*、邓某某，被告吴某某到庭参加了诉讼，被告刘某某因故没有参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告二幼儿园诉称：原告吴某某在不经幼儿园同意的情况下私自转租幼儿园11号门面。原告签订的11号门面的租赁合同于2005年元月14日到期，双方后没有再续签合同。2015年7月7日幼儿园发生意外爆炸，房屋结构受到重大破坏。现墙体及门梁位置开裂严重，存在严重安全隐患，须立即清空门面进行加固，确保安全。2015年7月9日，原告向被告送达限期搬迁通告，要求被告于2015年7月15日前搬出，经多方做工作，被告以各种理由拒绝搬出门面。为保障幼儿和人民群众生命及国家财产安全，根据我国法律规定，诉至法院，请求判决：1、解除原、被告租赁合同关系，被告腾空并交还租赁房屋，支付2015年1月9日至2015年7月16日止所欠水电费2561元；2、被告承担延迟门面加固，导致原告2015年秋季不能如期开学所造成的经济损失70800元；3、被告承担诉讼费用。

原告二幼儿园为支持其诉讼请求，提供以下证据：

1、租赁合同，证明：①原告将其所有的位于衡阳市船山路12号附11号门面和仓库租给王**使用，约定租期2010年5月1日到2011年4月30日止，现租赁期限已满，双方未重新签订新的租赁协议，原告有权解除租赁合同，被告应当依约腾空房屋并交还给原告；②根据协议约定因国家建设或拆迁需要搬迁，无条件解除合同，现因该门面存在重大安全隐患，职能部门要求原告限期拆除门面、恢复原房屋设计。原告有权解除租赁合同，被告应当依约腾空房屋并交还给原告；③合同约定租期内不得中途转让门面，在未经原告同意且不知情的情况下将所承租门面转让给吴某某，原告依法有权解除合同；

2、衡阳市房屋安全鉴定办公室下发给原告的整改通知，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在重大安全隐患，要求原告拆除门面按原房屋设计窗洞恢复；

3、衡阳市**会办公室督办函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患；

4、衡阳市安全生产监督管理局函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患，要求对包括本案诉争门面在内的14个门面立即停止营业，撤离人员；

5、衡阳市房屋安全鉴定报告，证明因发生液化气爆炸事故，造成包括本案诉争门面在内的所有门面受到严重损害，造成重大安全隐患；

6、衡阳市行政事业单位资产管理处督办函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患，要求原告拆除门面按原房屋设计窗洞恢复，并对其进行加固处理，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用；

7、通告，证明原告在接到上级各部门要求对所租赁房屋进行整改、恢复原有设计后，通知被告解除租赁合同，并给予了被告合理腾空房屋时间。原告要求与被告解除租赁合同是合法的；

8、水电费收据、电表度数（照片），证明被告尚欠原告水电费2561元；

9、学生花名册、衡**改委价格备案单，证明政府部门要求对本案诉争房屋恢复原状，排除安全隐患后方可开园，由于被告等拒绝腾空房屋，原告无法对房屋进行整改加固，导致原告无法正常开园招生，给原告造成巨大损失；

10、房屋所有权证（衡市所字第027523号），证明租赁给被告的门面是合法的，不是违章建筑，双方签订的合同合法有效；

11、房屋所有权证（衡房**区字第08256139号），证明原告出租给被告的房屋属于合法建筑，双方签订的房屋租赁合同是合法有效的。

本院认为

上述证据经庭审质证，被告吴某某质证意见为：证据1-7与被告吴某某无关；证据8有异议，被告吴某某不清楚；证据9与被告吴某某无关；证据10该房产证显示的并不是被告吴某某租赁的门面；房产证上只有2间建筑面积为38.5平方米的门面，而现在实际上是3间门面，被告吴某某与李**两家的门面使用面积都有70多平方米。原告应该提供改建的平面图，被告吴某某租赁的门面应该不在房产证之列，因此被告吴某某所租赁的门面应该是违章建筑，原告与被告吴某某签订合同是欺骗，造成被告吴某某的损失应该予以赔偿。现在幼儿园已经开学了，租赁户并没有给幼儿园造成损失。被告吴某某请求法院对此房产证的真实性进行核实；证据11该房产证与9月6日开庭时提供的房产证不相符，9月6日开庭提供的房产证上房屋面积是38.5平方米且房产证是1992年签发的。房屋是2004年修建的，而租赁合同是2014年签订的。衡阳市规划局的函与该房产证是2015年形成的，明显幼儿园在通过行政职能部门做出房产证，证明其所谓“合法”，被告吴某某认为前后房产证存在政府行为，此产权证是后面补的，不合法；被告刘某某质证意见为：证据1-7与被告刘某某无关；证据8真实性有异议；证据9与被告刘某某无关，而且原告的70800元的损失也是不实的；证据10房产证上的面积只有38.5平方米，而实际上的面积远远不只38.5平方米，而且改建也没有相关部门的批文。该证据并不能说明现在房屋的事实情况；证据11对该房产证不认可，两被告是先租的房屋，而原告是后来才办的产权证。本院认为，证据1与本案没有关联性，不予采信；证据2、3、4、5、6、7来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可作为认定案件事实依据，本院予以采信；证据8、9系孤证，没有其他证据佐证，不能达到原告的证明目的，本院不予采信；证据10已被证据11否定，不予采信；证据11系政府职能部门所发合法证件，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，证明力大于其他书证，可以作为认定案件事实依据，本院予以采信。

被告吴某某辩称：合同未到期，是一个有效的合同。

被告刘某某辩称：1、2561元水电费不是事实；2、70800元的经济损失不实；3、不定期租赁也是因为原告单方面造成的；4、门面爆炸引起的问题，是原告的过错，对二被告的损失原告应当予以赔偿。

为支持其抗辩主张，被告吴某某、刘某某提供了以下证据：

1、租赁合同，证明原、被告之间存在租赁关系；

2、合股经营协议，证明两被告是合伙关系；

为支持其抗辩主张，被告吴某某单独提供了以下证据：

3、测量照片3张，证明门面产权证是虚假补办的；

4、悦享蛋糕房及违章广告牌照片1张，证明悦享蛋糕房属违章建筑；

5、证明一份，证明出租房属于违章建筑。

上述证据经庭审质证，原告二幼儿园质证意见为：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议。该合同对于租赁期限没有明确约定，仅仅只有合同签订的时间，没有起止时间和终止时间，属于不定期租赁合同；证据2“三性”均有异议。该协议并没有体现合股做什么，也没有提供营业执照，无法达到其证明目的；原告将房屋租赁给刘某某之后，但房屋实际使用人是吴某某，该证据不能证明刘某某不是将房屋转租给吴某某的事实；证据3“三性”均有异议，仅仅是打印的照片，没有原始的证据予以比对，该测量行为即使是真实的，也是规划部门行使其职权，不能达到原告的证明目的；证据4“三性”均有异议，仅仅是打印的照片，没有原始的证据予以比对，而且没有其他证据予以佐证，不能达到其证明目的；证据5“三性”均有异议。该证据属证人证言，两位证人与本案有直接关系，其证明力很小，无法达到其证明目的，而且证人应当依法出庭作证，其证言均是无法确定的。其中杨**、杨**的证言没有提供其身份信息，无法确定其真实身份且该证言与原告提供的房产证相悖，房产证是国家机关出具，因此被告提供的证据无法达到其证明目的。本院认为：证据1、2来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为认定事实的依据，予以采信；证据3证明测量的事实存在，本院予以采信；证据4与诉争门面没有关联性，不予采信；证据5证据形式不合法，证人的身份信息不明且未出庭作证，证言真实性无法核实，不予采信。

为查明诉争门面是否为违章建筑，本院向衡阳市城乡规划局发函确认。2015年10月26日，衡阳市城乡规划局向本院回复了关于市政府二幼儿园规划手续办理情况的函。对于此回复函，原告二幼儿园的意见为：对函件的“三性”没有异议，证明了原告出租给被告的房屋是合法建筑。被告吴某某的意见为：房屋是否是违章建筑，市规划局应该能够做出判定，而不应该是“妥否，请批示”；门面问题并不属于历史遗留问题；幼儿园建这个门面时并没有报批手续；该门面并不是为幼儿园服务的，而是为了出租；上次庭审原告提供的房产证上面没有被告吴某某的门面；被告刘某某的意见为：169号函声称是“历史遗留问题”，与二被告无关；函中说“为幼儿园服务”与事实不符，幼儿园是将门面出租；被告刘某某对规划手续的函不认可，爆炸的时间在规划时间之前；规划手续办理的函也不认可。

本院根据采信的证据，经审理查明以下事实：

2014年2月15日，原告二幼儿园与被告刘某某签订一份租赁合同，合同主要内容为：原告将船山路12号附11号门面租给被告刘某某使用。如因国家建设或拆迁需要原告搬迁,无条件地解除本合同,原告退还押金，租金按天数计算收取。门面每月租金1500元。门面押金5000元，合同期满退给被告。合同签订后，双方均按约定全面履行了各自的义务。2014年4月1日，被告刘某某与被告吴某某签订合伙经营协议，约定共同经营诉争门面。2015年7月7日，原告出租给案外人的位于船山路12号5-6号门面发生爆炸事故。同月8日，原告对所出租门面开始停水停电。同月9日，原告通知包括被告在内的所有出租门面经营户清空门面，在7月15日前自行搬出。同日，衡阳市**办公室出具市房鉴字[2015]第31号鉴定报告，结论为：该房屋除受液化气罐爆炸影响的整体的（5-6）号门面一、二层结构外，其他整体结构现基本完好。一层（5-6）号门面墙体、承重梁、局部楼板以及受损南面外墙门面过梁部位，存在安全隐患。为确保房屋安全以及能够满足正常使用要求，须对房屋受损部位进行加固、补强处理。同月15日，衡阳市**会办公室向衡阳市住房和城乡建设局下发督办函，要求衡阳市住房和城乡建设局立即采取有效措施，切实消除船山路12号门面安全隐患。同月16日，衡阳市**办公室向原告发出整改通知，要求原告按鉴定意见整改到位：对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能。同日，衡阳市行政事业单位资产管理处也向原告发出督办函，责令原告立即对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，并对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用。同月23日，衡阳市安全生产监督管理局向石鼓区安监局发出交办函，要求采取以下措施：1、对该建筑物下的14个门立即停止营业，撤离人员；2、二幼儿园进行维修并经验收合格后方可开园。

另查明，2015年6月30日前的房租被告已交清，水电费交至2015年1月9日。诉讼中，为查明诉争门面是否为违章建筑，本院致函衡阳市城乡规划局。2015年10月26日，衡阳市城乡规划局向本院回复了关于市政府二幼儿园规划手续办理情况的函。函中称：一、市政府二幼儿园的54.1平方米的建筑在2004年建成并使用，属历史遗留问题，原则上可按现状予以保留。二、建筑功能认定为幼儿园服务建筑。三、鉴于上述两点，房产部门可以确认产权。2015年10月26日，原告取得诉争门面的产权证书。

本案争议焦点：一、原告解除合同是否符合规定；二、被告在本案中是否具有过错；三、原告要求被告承担赔偿责任是否有法律依据；四、诉争门面是否为违章建筑。

本院认为：原、被告双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，并且根据衡阳市城乡规划局给本院的回复函及原告提供的诉争门面的产权证，本院认为双方签订的合同合法有效。但双方诉争的租赁合同只约定“如因国家建设或拆迁需要原告搬迁,无条件地解除本合同”，该合同条款依据我国《合同法》第二百三十二条的规定为租期不明的合同，在原、被告就租期未达成补充协议的情形下，按合同条款确定，而合同条款约定为“如因国家建设或拆迁需要原告搬迁,无条件地解除本合同”。依据我国法律规定，条件是指将来可能发生的法律事实，发生的事实具有不确定性，而期限是将来必然发生的法律事实，发生的事实具有确定性。本案所涉租赁协议双方约定的“如因国家建设或拆迁需要原告搬迁,无条件地解除本合同”条款中“国家建设或拆迁需要”这一法律行为是否会发生以及何时会发生均具有不确定性，从法律性质上原、被告约定“如因国家建设或拆迁需要原告搬迁,无条件地解除本合同”是附解除条件，并非附期限法律行为。依该条款不能确定原、被告租赁合同期限，在双方又未能协商一致的情况，原、被告签订的租赁合同应为不定期租赁合同。对不定期租赁合同，依据我国《合同法》第二百三十二条的规定，出租人即本案原告可随时解除合同，该解除系法定解除，故原告解除合同符合法律规定，本院予以支持。原、被告租赁合同解除后，被告在合理期限内有向原告返还租赁物的义务，考虑到本案原告于2015年7月9日已通知被告在7月15日前搬出时间过于仓促的实际情况，本院酌定被告在本判决生效后10日内腾空房屋交还给原告。因本案原、被告对所签订合同未约定期限及原告未尽到对出租房屋管理之责，并在未协商一致的情况下采取停水停电措施，对此原告负有主要责任。对于损失及所欠水电费，因原告举证不足，没有事实依据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告衡阳市人民政府二幼儿园与被告刘某某、吴某某2014年2月15日签订的租赁合同，被告刘某某、吴某某在本判决生效后10日内将门面腾空交还给原告衡阳市人民政府二幼儿园；

二、驳回原告衡阳市人民政府二幼儿园其他诉讼请求。

本案受理费1970元，由原告原告衡阳市人民政府二幼儿园负担1870元，被告刘某某、吴某某负担100元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二○一五年十二月十日