罗**、唐**、孙**与郴州市**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人罗**、唐**、孙**（以下简称罗**等3人）因与被上诉人郴州市**有限公司（以下简称万**公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人罗**等3人的委托代理人袁**，被上诉人万**公司的委托代理人黄**、左*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：

一、郴州市“紫云山庄”小区的开发商为高宝添房地产**有限公司（以下简称高**公司）。2009年4月23日，罗**等3人及其经营的郴州名车会**限公司（以下简称名车会公司）（买受人）与高**公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定罗**等3人经营的名车会公司以11500000元的价款购买高**公司开发的郴州市“紫云山庄”第1幢商业街1-2层房产，建筑面积为2815.47平方米；罗**等3人以7500000元的价款购买该幢商业街3-5层房产，建筑面积为4616.35平方米。

二、万**公司于2009年7月开始为“紫云山庄”小区提供物业服务。2012年1月1日，万**公司（乙方）与高**公司（甲方）续签了《前期物业服务托管合同》，约定：“……。二委托管理服务事项1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防、设施设备、电梯等）的维护、养护、管理及运行服务。3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、车棚、停车场）的维修、养护和管理。4.本物业规划红线内的附属配套服务设施（游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理。5.公共环境（包括公共场所、房屋建筑共用部位）清洁卫生、垃圾的收集、清运。6.交通、车辆行驶及停泊的管理服务。7.配合和协助当地公安机关进行安全监控的巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。8.社区文化娱乐活动的管理。9.物业及物业管理档案、资料。10.法规和政策规定由物业管理公司管理服务的其他事项。第三条合同期限本合同期限3年。自2012年元月1日起至2015年元月1日止，为期3年。……。第七条管理服务费用1.本物业的管理服务费由乙方暂按以下标准向业务（住用户）收取；住宅2元／㎡，商铺1.8元／㎡，多层住宅0.8元／㎡。以取得物价部门的批复文件为准。……。”此后，万**公司（乙方）与高**公司（甲方）又签订了一份《前期物业服务托管合同补充协议》，内容为：“甲、乙双方经友好协商就双方之间签订的前期物业服务托管合同达成以下补充协议：第一条甲方未销售的房屋，乙方同意按50%收取物业服务费，甲方每年的12月31日前应与乙方结算清当年的全部物业服务费用。第二条甲方未出售的房屋存在管道老化、门锁毁坏、窗户变形等问题，甲方委托乙方进行修复，费用先由乙方垫付，修好后由乙方凭有效票据到甲处报销。第三条甲方同意乙方超面积使用的物业管理用房无偿使用。第四条乙方每半年向全体业主张榜公布一次管理费用和收支账目。第五条双方同意发生纠纷，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。第六条本补充协议与前期物业服务托管合同具有同等的法律效力，如有抵触则以补充协议为准。第七条本补充协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，双方签字或盖章后生效。”该补充协议的落款时间为2012年6月19日。罗**等3人经营的名车会公司（另案被告）在另案中对该《前期物业服务托管合同补充协议》的签订时间提出异议，并提出司法鉴定申请，但名车会公司未及时交纳鉴定费用，该鉴定申请予以退回。

三、罗**等3人购买郴州市“紫云山庄”第1幢商业街3-5层房产后，连同其经营的名**公司购买的该幢商业街1-2层房产一并装修改建为“名车会（万博）汽车销售中心”，从事汽车销售业务。因罗**等3人经营的名**公司经营需要，名**公司于2014年1月3日向郴**力公司申请独立开户，于2013年11月19日向郴州**公司申请独立开户，并安装了单独的电表、水表，在此之前，由万**公司提供代收水电费服务。在安全保卫方面，由于”紫云山庄”为临街门面，并未处于“紫云山庄”小区内部，因此名**公司自行招聘了保安，从事安保工作。在卫生保洁方面，因公司经营需要，名**公司自行聘请了保洁人员，从事垃圾的清运及化粪池的清理，并支付了相应的费用。2012年7月10日，郴州市物价局发布的《湖南省服务价格登记证》载明，“紫云山庄”小区物业管理服务费为：住宅2元／㎡，商铺1.8元／㎡，多层住宅0.8元／㎡。

四、万**公司于2013年5月17日、2013年9月10日、2014年8月14日、2014年10月1日四次向名车会公司发出《关于停止一切物业服务工作的通知函》、《物业服务费欠费催交通知单》、《缴费通知单》，要求尽快支付物业服务费，否则将停止提供代收水电费等物业服务。名车会公司以万**公司未提供相应的物业服务为由，拒绝支付物业服务费，但为保证公司正常经营，于2013年5月18日预交物业费20000元，于2013年5月28日预交34344元，合计54344元。此后，万**公司与名车会公司就物业服务费交纳标准未能达成一致意见，并最终酿成本案纠纷。2014年12月16日，万**公司提起诉讼，分别要求罗**等3人及其经营的名车会公司支付2013年1月1日至2014年10月31日期间的物业服务费191117元和116560元。名车会公司于2013年5月18日和2013年5月28日预交的物业服务费54344元已在万**公司诉名车会公司物业服务合同纠纷一案中［（2015）郴北民二初字第1110号］从名车会公司应支付万**公司的物业服务费中予以扣减。

原审原告万**公司在原审中的诉讼请求是：判令被告罗**等3人原告支付原告万**公司2013年1月1日至2014年10月31日物业服务费191117元。

一审法院认为

原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、罗**等3人是否应当向万**公司支付物业服务费；二、物业服务费计算标准及服务费金额的确定。

一、罗**等3人是否应当向万**公司支付物业服务费的问题。本案中，签订《前期物业服务托管合同》及《前期物业服务托管合同补充协议》的双方为高**公司与万**公司，高**公司为“紫云山庄”小区的建设单位，罗**等3人为郴州市“紫云山庄”第1幢商业街房产业主及使用人。最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依据上述司法解释的规定，高**公司与万**公司签订的《前期物业服务托管合同》及《前期物业服务托管合同补充协议》对罗**等3人及其经营的名车会公司具有约束力。因此，万**公司应当按照《前期物业服务托管合同》及《前期物业服务托管合同补充协议》的约定提供物业服务，罗**等3人应当履行支付物业服务费的义务。

二、物业服务费计算标准及服务费金额的确定问题。2012年7月10日，郴州市物价局发布的《湖南省服务价格登记证》载明，“紫云山庄”小区物业管理服务费为：住宅2元／㎡，商铺1.8元／㎡，多层住宅0.8元／㎡。高宝添公司与万**公司签订的《前期物业服务托管合同》约定的物业服务费标准与郴州市物价局制发的《湖南省服务价格登记证》中的物业服务收费标准一致。按照《前期物业服务托管合同》的约定，罗**等3人名下的物业属商铺，应按1.8元／㎡计算物业服务费。但罗**等3人自购买涉案物业并经营“名车会（万博）汽车销售中心”以来，自行聘请安保人员和保洁人员，且在2013年11月之后，罗**等3人经营的名车会公司自行交纳水电费，管理水电设施，此外，“名车会（万博）汽车销售中心”所处位置相对独立，并不位于小区内部，万**公司提供的包括安全保卫、清洁卫生、代收水电费等服务内容和成本也相应明显减少，根据公平合理和等价有偿原则，万**公司向罗**等3人收取的物业管理费标准也应相应降低。根据本案具体情况，物业管理费标准调整为1元／平方米／月为宜。因此，罗**等3人应当支付的物业服务费为：101559.70元＝4616.35㎡×22月×1元／㎡／月（2013年1月1日至2014年10月31日）。对万**公司主张本案物业服务费191117元，予以部分支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《物业管理条例》第七条第（三）、（五）项、第四十一条之规定，作出如下判决：“一、被告罗**、唐**、孙**向原告郴州市**有限公司支付物业服务费101559.70元，此款限被告罗**、唐**、孙**于本判决生效后十日内支付完毕；二、驳回原告郴州市**有限公司的其他诉讼请求。如果被告罗**、唐**、孙**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4122元，由原告郴州市**有限公司负担1932元，被告罗**、唐**、孙**负担2190元。”

上诉人诉称

判决后，上诉人罗**等3人不服原审判决，向本院提起上诉称：一、罗**等3人与万**公司并未签订《物业管理合同》，万**公司没有向罗**等3人提供任何物业服务，原审判决罗**等3人向万**公司支付巨额的物业服务费不公平。二、罗**等3人所有的物业独立于“紫云山庄”小区之外，万**公司的“服务”不能涵盖罗**等3人经营的物业区域，该物业具备自行管理的条件，依法应由罗**等3人自行管理，罗**等3人事实上也是自行聘请人员进行管理。三、万**公司提交的《前期物业服务托管合同》中约定物业服务合同履行期间发生争议，调解不成提交郴州市仲裁委员会仲裁，罗**等3人在一审中提出了管辖权异议，但一审法院没有依法处理，属程序违法。故上诉请求：撤销原审判决，改判驳回万**公司在一审中的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人万**公司答辩称：一、罗**等3人所购物业是商业物业，其自行雇佣安保、保洁人员是其经营自主权的体现，与万**公司履行物业服务行为无关。二、业主对共有部分享有共有权，物业服务具有公共属性，罗**等3人以其所购物业位置相对独立为由，辩称没有享受万**公司提供的物业服务，违反了物权法的相关规定。三、代缴水电费不属于万**公司的义务，罗**等3人自行交纳水电费并未改变其与万**公司的物业服务合同关系。请二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，双方均未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。当事人的争议焦点问题是：一、原审是否存在程序违法情形；二、原审判决罗**等3人向万**公司支付物业服务费101559.7元是否正确。

关于第一个争议焦点问题。《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”。本案中，万**公司与高**公司签订的《前期物业服务托管合同》约定双方在合同履行中发生争议，调解不成提交郴州市仲裁委员会仲裁，之后双方又签订了《前期物业托管合同补充协议》约定双方发生争议，任何一方均有权向有管辖权的法院提起诉讼。罗**等3人在一审中对万**公司提交的《前期物业托管合同补充协议》提出了异议，并在（另案）其经营的名车会公司与万**公司物业服务合同纠纷中，对《前期物业托管合同补充协议》的真实性提出了司法鉴定申请，但名车会公司没有预交鉴定费用，导致鉴定不能进行。因此，对《前期物业托管合同补充协议》的真实性及该补充协议约定的管辖权问题无法通过鉴定结论予以认定，依法应当由名车会公司（罗**等3人）承担举证不能的法律后果。罗**等3人在二审中再次提出管辖权问题，本院不予支持。

关于第二个争议焦点问题。1、最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，“紫云山庄”小区系高**公司所开发，该公司与万**公司签订了《前期物业服务托管合同》，由万**公司对“紫云山庄”小区进行物业服务，其双方签订的物业服务托管合同合法有效。罗**等3人系“紫云山庄”小区的业主，在“紫云山庄”小区业主委员会选聘新的物业服务公司之前，高**公司与万**公司签订的《前期物业服务托管合同》对罗**等3人具有法律约束力。“紫云山庄”小区在万**公司从事物业服务期间一直未成立业主委员会，没有选聘新的物业服务公司，该住宅小区至今仍由万**公司在提供物业服务，万**公司也在郴州市物价局办理了“紫云山庄”小区《湖南省服务价格登记证》，罗**等3人事实上也向万**公司支付了2013年1月之前的物业服务费。因此，罗**等3人认为其没有与万**公司签订物业服务合同，万**公司没有向其提供任何物业服务，与事实不符。原判认定万**公司是“紫云山庄”小区物业服务合同的主体有事实和法律依据，本院予以确认。

2、《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，罗**等3人购买了“紫云山庄”小区第1幢商业街3-5层房产，其将该房产及名车会公司购买的该幢商业街1-2层房产一起用于名车会公司的经营场地，该经营场地原为高**公司开发“紫云山庄”所建的售楼部，相对独立于“紫云山庄”小区。名车会公司在经营中聘请了保安、保洁等工作人员，其根据自身物业的特点及经营活动需要，另行增加聘请保安、保洁等工作人员，并不能当然的排**达公司在“紫云山庄”提供的物业服务。因此，罗**等3人认为万**公司没有为其提供任何物业服务，与事实不符，于法无据，本院不予支持。诚然，万**公司在2013年5月17日向名车会公司（罗**等3人）送达《关于停止一切物业服务工作的通知函》，以及在2013年9月10日再次发函，提出在2013年9月13日后停止对名车会公司提供物业服务。罗**等3人经营的名车会公司经与供水、供电公司签订协议，在2013年11月后独立开户，自行向供水、供电公司交纳水电费用。基于此，万**公司在其明确提出对名车会（罗**等3人）停止物业服务之后，再要求罗**等3人交纳物业服务费，于*不符，其对罗**等3人在“紫云山庄”小区购买的物业收取物业服务费可计算至2013年10月31日。罗**等3人没有提交证据证明万**公司在“紫云山庄”小区的物业服务存在违约情形，原判酌情按1元／㎡／月计算罗**等3人的物业服务费不妥，本院予以纠正。故此，罗**等3人应向万**公司交纳的物业服务费为83094.3元＝4616.35㎡×1.8元／㎡／月×10月（2013年1月1日至2013年10月31日）。

综上所述，上诉人罗**、唐**、孙**的上诉理由部分成立，对其有理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，依法应予部分改判。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第1109号民事判决第一项为：由上诉人罗**、唐**、孙**向被上诉人郴州市**有限公司支付物业服务费83094.3元，限在本判决生效后十五日内履行。

二、驳回上诉人罗**、唐**、孙**的其他上诉请求；

三、驳回被上诉人郴州市**有限公司在原审中的其他诉讼请求。

如果上诉人罗**、唐**、孙**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理4122元，由上诉人罗**、唐**、孙**负担1792元，由被上诉人**务有限公司负担2330元；二审案件受理费2331元，上诉人罗**、唐**、孙**负担1002元，由被上诉人**务有限公司负担1329元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月八日