原告浏阳市**有限公司与被告浏**理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告浏阳市**有限公司（以下简称“百**公司”）与被告浏**理有限公司（以下简称“帝豪公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理。依法由代理审判员张如意适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百**公司的法定代表人叶**及其委托代理人王*、被**公司的委托代理人于华*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：原告受浏阳市**业主委员会的聘请，为该小区提供物业管理服务，并代收环卫费、电费。被告帝**司租用该小区房屋办公，租赁面积为835.13㎡，按照物业服务费2.4元／月／㎡计算，被告自2014年8月15日至2015年8月15日共拖欠原告物业服务费24052元。经原告催讨，被告一直未付。为维护其合法权益，请求法院判决被告向原告支付物业服务费24052元、环卫费96元，并按5‰支付自2015年8月16日起至判决之日止的违约金；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告帝**司辩称：1、被告租赁房屋的性质为住宅，原告按商业用途收取物业管理费明显过高，且原告没有按照《物业合同》约定全面履行义务，综合原告的服务质量，被告只同意按1元／㎡／月向原告支付物业费。2、被告2014年9月1日才租赁香槟现代城小区房屋，故物业管理费计算起止时间应为2014年9月1日至2015年8月15日，金额为9604元（835.13㎡×1元×11.5月）。3、被告法定代表人黄*于2013年10月8日已预缴物业管理费30000元，扣除应付的9604元后，剩余20396元被告将在另案中反诉返还。4、原告代付环卫费因未提供证据，不予认可。综上所述，原告要求被告支付所欠物业管理费和环卫费无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原告百**公司是一家经营物业管理、家政服务的有限责任公司。原告于2014年10月26日与浏阳市**主委员会（以下简称业委会）签订《物业管理委托合同》。合同约定：业委会将小区物业委托原告实行物业管理，并就委托服务及约定事物、双方权利与义务、物业管理服务质量、物业管理费用、违约责任等进行了明确约定。合同期限为2年，自2014年8月16日起至2016年8月15日止。物业管理费用住宅面积按每月1.20元／㎡收取，商业部分面积按住宅面积200%收缴。另，在该合同尾页双方补充约定：“本小区的商业面积物业费用由物业公司与商业面积实际使用人另行签订服务协议和约定物业管理收费标准”。浏阳市香槟现代城小区A栋第4层房屋规划用途为住宅，面积为835.13㎡，所有人为浏阳市株**发有限公司。2014年8月11日，被**公司与浏阳市株**发有限公司就该房屋签订《房屋租赁合同》，约定：由被**公司租赁该第4层房屋用于员工住宿及办公，租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日止，免收3个月装修期间的租金，即：第一年租金从2014年12月1日开始计收；租赁期间物业管理费由被告方支付。2014年9月1日至2015年8月15日，原告为被告所租赁的小区提供了物业服务，但被告未向原告缴纳物业管理费及环卫费96元。

2015年8月15日，原告与业委会终止物业服务合同。同年8月26日，双方就原告服务期间尚欠公共电费6万余元签订《调解协议》，约定：原告确保该小区8月31日前公用水电不停止运营；原告全权委托业委会上门收取2013年至2015年期间业主所拖欠的物业费（不少于7万元），用于抵扣欠缴的公用水电费；协议还对业主拒交物业费原告可采取的解决途径、原告撤出小区的交接工作等进行了约定。

另查明：1、帝**司法定代表人黄*系香槟现代城小区A栋第1、2层房屋业主。2013年11月5日，黄*与原告签订《预缴凭证及相关约定》，其主要内容为：浏阳**城小区A栋第1、2层房屋业主黄*为支持原告工作，提前预缴物业管理费30000元，待黄*正式使用浏阳**城小区A栋第1、2层物业后，按照规定所产生的物业费从上述预缴的物业管理费用中扣除，此款项不得用于其他费用开支。该协议签订后次日，黄*通过银行汇款向原告预付了30000元物业管理费。诉讼过程中，被告认为此款系对本案被告所租赁房屋物业管理费的预缴。被告另提交了2015年7月《香槟现代城物业管理商谈会》1份，拟证明被告未按《物业管理委托合同》约定履行合同义务。

以上事实，有当事人的陈述、工商登记资料、《物业管理委托合同》、环卫费缴纳凭证、《预缴凭证及相关约定》、银行缴款回执、《房屋租赁合同》、房屋产权证、《调解协议》等证据证实，经庭审质证，足以认定。

本院认为

本院认为，原告**公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业，由被告居住的小区业委会选聘并与之订立物业服务委托合同。原告依约为被告居住的小区提供了物业服务，被告作为承租户亦实际接受了原告提供的服务，应当向原告缴纳相应的物业管理费。被告自2014年9月1日起租赁该小区房屋，故物业管理费应从2014年9月1日起开始计算。原告主张按住宅的200%收取物业管理费，因被告所租赁的房屋规划用途为住宅，且根据《物业管理委托合同》补充约定，原告并未就被告使用的面积与实际使用人帝豪公司另行约定物业管理费收费标准，故原告的该项主张本院不予支持。原告主张逾期付款利息，因合同中没有约定，本院不予支持。被告辩称已于2013年预缴香槟现代城小区A栋第4层房屋物业管理服务费，经查，被告预缴的费用与本案被告租赁的房屋无关，故对该意见本院不予采纳。被告辩称原告物业管理服务不到位，因无充分证据证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

限浏阳市**有限公司于本判决生效之日起五日内支付浏阳市**有限公司物业管理费11525元、环卫费96元，合计11621元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1666元，减半收取833元，由浏阳市**有限公司负担633元，由浏阳市**有限公司负担200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二日