原告（反诉被告）魏*与被告（反诉原告）周**、常德市武陵**务有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）魏*与被告（反诉原告）周**、常德市武陵**务有限公司（以下简称新环境地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，2015年3月16日被告（反诉原告）周**向本院提出反诉申请，对原告（反诉被告）提出反诉，原告（反诉被告）魏*当庭表示放弃反诉的举证及答辩期。本案依法组成合议庭于2015年3月17日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）魏*的委托代理人魏**、刘**、被告（反诉原告）周**的委托代理人李**、被告新环境地产的法定代表人洛**到庭参加诉讼，本案已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）魏成诉称，2014年10月6日，原、被告三方在新环境地产签订了一份房屋买卖（居间）合同，原告将自己所有的位于常德市武陵区上东曼城2栋201的房屋卖给被告周**，原告的父亲魏**原告在该合同上签字，二被告在该合同上签字盖章。为约束卖方按时交房，二被告还要求原告在新环境地产交了一万元的交房保证金，为约束买方按约履行合同，三方还补签了三万元的定金条款，被告周**在合同签订当天交了一万元定金，另二万元定金约定在2014年10月15日三方在办理更名手续时给付。原告在签订了合同第三天，就委托朋友在开发商常德市**有限公司和常**管局办理了房屋的更名事宜，并交付了房屋改签的所有费用九千元，2014年10月15日原告与被告周**按合同约定到上东曼城售楼处签订了该房屋的预售合同，被告周**补交了原告两万元定金。2014年10月30日原告配合被告周**签订了正式的商品房买卖合同及房屋网签，至此原告已经按照合同约定履行了交房的义务。2014年11月4日被告周**要求原告将位于上东曼城的房屋连接挨着的南北200平方米的平台使用权帮忙做一个交接，由原告缴清该房屋的水、电、气的开户费，物业管理费交至2014年11月底，并给原告作出了书面承诺，如果被告周**不购买此房，由此产生的一切经济损失由被告承担。原告按照被告周**的要求，积极帮助被告将上东曼城2栋201房连接挨着的南北200平方米的平台做了交接，配合被告与该房的开发商常德市**有限公司签订了《关于2号楼201房屋室外平台的补充条款》，缴清了水、电、气的开户费和物业管理费。2014年11月24日，被告周**电话通知原告不再购买常德市武陵区上东曼城2栋201号房，并明确告知不再支付该房款。2014年11月22日，原告发现被告在多处网站上发布卖房信息，所卖房屋与上东曼城2栋201号房的位置与特征相符。综上所述，原、被告三方签订的房屋买卖（居间）合同是合法有效的，合同双方均应当按照合同予以履行，但被告签订合同后拒绝付款已构成违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告三方签订的房屋买卖（居间）合同；2、二被告配合原告将位于常德市武陵区上东曼城2栋201房改签到原告名下，并承担改签的所有费用；3、被告周**所付的定金三万元因被告违约原告不再返还；4、新环境地产退还原告一万元交房保证金，原告不再承担中介服务费用；5、本案诉讼费由被告承担。

被告（反诉原告）周**辩称，1、原被告双方签订的买卖合同因原告不能按照约定时间、约定条件进行实质性交付，因原告违约在先，被告同意解除合同；2、该合同解除是原告的违约行为引起的，原告应该承担相应的违约责任；3、原告诉称的事实与客观事实不符；4、原告要求被告承担改签费用及中介费的诉请应该予以驳回。

被告辩称

被告新环境地产辩称，同意被告周**的意见。另外关于保证金请法院依法判决，应该返还给谁我方愿意返还，起诉之前我们多次调解，因原告多次反悔才导致了今天的诉讼；关于中介服务费，如果合同成立则由违约的一方支付。

被告（反诉原告）周**反诉称，2014年10月6日，反诉原告、反诉被告及新环境地产三方签订房屋买卖（居间）合同一份，约定反诉被告将常德市武陵区上东曼城2栋201房和该房屋室外二百多平米平台独立使用权一并转让给反诉原告，总价款为六十万元，双方还约定由反诉原告支付定金三万元，如反诉原告违约，则无权要求返还定金，如反诉被告违约，则应双倍返还定金。合同签订后，反诉原告于当日支付定金一万元，并依约于2014年10月15日支付定金贰万元。又于2014年11月19日应反诉被告要求支付房屋维修基金四千元。此后，反诉原告多次催促反诉被告交付房屋，但终因反诉被告并未取得转让房屋室外二百多平方米平台的独立使用权导致居间合同无法实际履行。综上，反诉被告隐瞒自己并未取得二百多平方米平台独立使用权的事实真相，收取反诉原告定金之后又不能及时排除平台使用权存在的权利瑕疵，导致反诉原告不能实现合同目的，其行为已构成民事欺诈和违约，损害了反诉原告合法权益。反诉原告为维护自身的合法权益，特提出反诉，请求判令：1、驳回反诉被告对反诉原告的本诉诉讼请求；2、反诉被告双倍返还购房定金60000元，并单方承担居间费用；3、反诉被告返还所收的维修基金4000元；4、反诉被告承担本诉及反诉诉讼费用。

原告（反诉被告）魏*反诉辩称，1、反诉原告所称的200平米的平台独立使用权在原被告三方签订的居间合同中没有确定其必然属于房屋买卖合同的标的，关于平台根本不属于合同内容；2、本案是反诉原告周**违约，不是原告魏*违约；3、反诉原告之所以说反诉被告违反合同约定主要是说两百平米的平台使用权没有实际交付，实际上在签订合同以前，反诉原告都在房屋处看过平台，买卖合同中明确写明了买方已经对该房屋进行了实际查看，中介服务公司也能证明这一点，反诉原告是在对这些情况都很了解且满意的情况下签订的，合同从来没有约定过反诉原告对平台有专用使用权。因此请求法院驳回反诉原告的反诉诉请。

原告（反诉被告）魏成对其诉称及反诉辩称的事实在举证期限内向本院提交了如下证据：

1、原、被告的身份证复印件，拟证明原、被告的主体身份；

2、房屋买卖居间合同，拟证明原被告之间的房屋买卖关系、居间关系及签订合同的时间；（请法庭注意合同的第三条及第十条第三款的约定）

3、中介服务公司出示的收据，拟证明原告曾向中介服务公司交过1万元保证金；

4、被告周**与华夏房产的商品房买卖合同，拟证明原告按照该合同约定协助周**签订了正式的买卖合同，完成了交房义务；

5、被告周**的承诺，拟证明被告承诺如果不买房由此产生一切经济损失由周**自己承担；

6、关于室外平台的补充条款，拟证明平台使用权完成了更名且开发商盖有公章；

7、被告周**卖房的截图，拟证明周**认可了该房屋并对系争房屋进行处置；

8、中介服务公司的证明材料，拟证明本案的客观事实，在2014年10月5日被告周**一家人详细的查看了该房屋及平台的情况；

9、网签更名代办人顾孔定的身份证复印件及证明，拟证明原告改签的费用损失；

10、田**与魏**的电话信息记录，拟证明被告周**表示“空调撤走了以后我才能继续履行合同”，是周**明确违约的表示。

被告（反诉原告）周**对其辩称的事实在举证期限内向本院提交了如下证据：

1、上东曼城二期的房屋认购协议及室外平台补充条款，拟证明原告将户外平台作为独立使用权转让给被告；

2、三方房屋买卖居间合同，拟证明原被告之间买卖关系的存在及违约方应承担的责任；

3、定金收条，拟证明被告周**依约给付原告三万元定金的事实；

4、维修基金的收条，拟证明被告周**给了原告4000元作为房屋维修基金的事实；

5、上东曼**理处主任戴**的证明，拟证明周**夫妻二人找物业管理处要求排除平台上其他业主的空调的事实及物业表示室外平台不能独立使用，是全体业主的公共使用平台；

6、被告新环境地产法定代表人骆克科的证明，拟证明原告将室外平台作为独立使用权转让给被告的事实。

被告新环境地产对其辩称的事实在举证期限内未向本院提交证据。

在庭审质证中，被告周**对原告提交的证据1的三性无异议；对证据2的三性无异议，但是对原告的证明目的有异议，该合同对平台的使用权有另外约定，签订合同之前有口头约定，签订合同之后有补充条款；对证据3的三性无异议；对证据4的真实性有异议，这份合同不是周**签订的，而是原告以周**夫妻二人的名义签的；对证据5的三性无异议，但对原告的证明目的有异议，该承诺是田**签订的，而非周**签的，且该承诺是有条件的，首先房屋必须更名，另外200平方米平台也是交付条件；对证据6的关联性无异议，但是对其合法性有异议，开发商对于公共使用面积是不能单独转让的，且都是复印件，对其真实性有异议，且不是周**。田**本人的签名，另外补充条款第二条提到了平台的“单独使用”问题，显然这是不符合国家的相关规定的。而周**之所以愿意买这个房子就是看中了200平方米的平台的单独使用权，而原告根本不能保证这一点，才导致合同无法履行；对证据7的三性有异议，看不出具体是谁的行为，不能证明原告的证明目的；对证据8的三性无异议，但对证明目的有异议，该证明材料明确说了200平方米平台是作为协商内容的；对证据9的真实性有异议，改签是与开发商和房管局共同进行，应当有这两个单位至少其中之一的正式收款收据，其他人员的费用不能作为改签费用；对证据10只能证明有通话，不能证明通话内容是否与本案有关；短信记录的合法性及证明目的有异议，该信息恰好证明被告周**一直要求平台排除其他权利瑕疵，保证单独使用权。

原告魏*对被告周**提交的证据1的真实性、合法性无异议，但是对其关联性有异议，认购协议与补充条款是两个完全不同的内容，不能和在一起得出被告周**的证明目的，关于平台的补充条款我们举证有两份，被告周**说没有看到原件，现在自己又提交了原件，这恰好说明被告周**已经认可了补充条款的真实性；对证据2真实性、合法性无异议；对证据3的真实性、合法性无异议；对证据4真实性、合法性无异议；对证据5，虽然个人的证明材料是证人证言是必须出庭接受质询的，但我方对其真实性无异议，对其关联性有异议，物业公司只是管理单位，开发商才有实际处分权，物业公司不能证明被告周**的证明目的；对证据6从形式上看不符合证据的要件，不予质证。

本合议庭经对原告（反诉被告）魏*、被告（反诉原告）周**双方提交的证据的综合评定认为，对双方均无异议的原告提交的证据原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、5、8、被告（反诉原告）周**提交的2、3、4予以采信。对原告（反诉被告）提交的证据4，系被告周**与华**产公司签订的房屋买卖合同，结合原告（反诉被告）提交的其他证据，能够证明系争房屋自原告（反诉被告）出售后已由被告（反诉原告）与华**产公司签订了商品房买卖合同，被告（反诉原告）主张该合同上的签字并非被告本人签字，但其并未提交相应的证据予以支持，故本院对该证据予以采信。对证据6，被告（反诉原告）周**主张该平台补充协议上的签名并非本人签字，因其未提交相应的证据予以支持，本院对该证据予以采信。对证据7，不能达到原告（反诉被告）的证明目的，本院认为该证据与本案不具有关联性，本院对此不予采信。对证据9，原告（反诉被告）魏*主张更名费用因无相关的票据予以支持，本院对该证据不予采信。对证据10，系被告（反诉原告）周**之夫田**向原告（反诉被告）委托代理人魏**发送的手机短信，该短信能够反映部分案件事实，本院对此予以采信。对被告（反诉原告）周**提交的证据1，系原告（反诉被告）购房时与开发商签订的购房合同，本院对此予以采信。对证据5、6能够反映部分案件事实，本院对此予以采信。

根据原告（反诉被告）魏*、被告（反诉原告）周**、被告新环境地产所举证据及双方当庭陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月6日，原告（反诉被告）魏*与被告（反诉原告）周**、新环境地产在新环境地产签订了《房屋买卖（居间）合同》，原告魏*将自己所有的位于常德市武陵区上东曼城2栋201的房屋卖给被告周**，原告魏*委托其父魏**代表原告在该合同上签字，被告周**、新环境地产在该合同上签字盖章。合同约定房屋总价为600000元，交房保证金10000元，买方应在2014年12月1日前将尾款570000元在二手房交易网上签约时，通过市房管局确认的二手房交易资金监管银行划转。买卖双方均应向居间人（新环境地产）支付居间报酬6000元，同时约定买房未按合同约定期限支付或补足定金，逾期超过10天（含10天），卖方有权单方面书面解除合同，所收取的定金不予返还并可将该房产另行出售，未按本合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日（含10日），卖方有权单方书面解除本合同，所收的定金不予返还并可将该房屋另行出售。卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权瑕疵或其他违约行为导致本合同无法履行的，买方有权单方面解除本合同，卖方承担向买方双倍返还定金、返还卖方已付房款（不含定金）并按已付房价款每日0.05%的标准向买方支付违约金。双方还约定，（买卖双方约定以更名方式交易此房产，卖方同意自行解决更名程序，如未能办理更名手续，所有经济损失由卖方承担；（双方约定2014年10月15日办理更名手续，当天补足定金20000元；（如买方规定时间不能拿到尾款570000元给卖方，则算买方违约，定金30000元为违约金；④如办理更名手续中卖方违约，则支付卖方30000元违约金。被告周**于2014年10月6日向原告魏*之父魏**支付定金10000元，2014年10月30日原告协助被告周**与开发商华厦房地产签订了《常德市商品房买卖合同》，至此完成系争房屋的更名手续。2014年11月19日，被告周**向魏**支付定金20000元及房屋维修基金4000元。原告向被告出具了一份加盖开发商华**产公司公章的《关于2号楼201号房屋室外平台的补充条款》，2014年11月29日被告周**之夫田**向原告魏*之父魏**发送短信，明确说明如不能解决系争房屋外的空调挂机被告暂时不付款。之后双方就此问题多次协商，未能达成一致。原告及被告周**均认为自身合法权益受到损害，原告提起诉讼及被告周**提出反诉至法院，提出上述诉讼及反诉请求。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点在于：一、本合同的违约方为哪方；二、违约责任如何承担。

本合同的违约方为哪方。本案原、被告三方签订的房屋买卖（居间）合同系三方的真实意思表示，合同签订后均应按约履行。本案双方关于哪方违约的认定关键在于系争房屋室外平台的使用权问题。原告方提供了由开发商与被告签订的关于室外平台使用权的补充协议，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，该部分属于非业主专用部分，开发商无权约定该公共部分的使用权，该协议属无效。被告周**以不能单独使用该平台为由明确表明不履行合同，双方签订的正式合同中并未对该平台的使用权进行过约定，该合同并非附条件的合同，且被告周**在签订购房合同之前多次前往现场看房，该房屋现状并未发生改变，其对房屋使用情况应知晓。在房屋完成更名手续后，被告周**明确表明拒绝支付房屋余款，其行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。

违约责任如何承担。被告周**作为合同的违约方，其应当承担违约责任。根据合同约定，被告周**已向原告魏*给付定金30000元，现因其拒绝履行合同，该定金原告魏*应不予返还。被告周**向原告魏*交付的房屋维修基金4000元现因房屋买卖关系已解除，该部分款项原告魏*应予以返还，且其应协助原告魏*将房屋更名为原告。本案中原告魏*向被告新环境地产交付交房保证金10000元，因原告魏*在房屋买卖关系形成后已按约向被告周**交付了房屋，故该款项被告新环境地产应返还原告魏*。被告新环境地产已按合同约定促成了该房屋买卖并已完成了更名手续，按照合同约定其应当收取居间服务费，合同约定居间服务费由原告魏*与被告周**各承担房价的1%即6000元，现因被告周**的违约行为造成房屋买卖合同被撤销，其应当承担原告魏*承担的居间服务费。对于房屋改签到原告名下产生的费用，因现未实际发生，本院对此诉讼主张不予支持，原告魏*在改签过程中所产生的合理费用可另行主张。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十七条、一百零七条、一百一十五条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

原告魏*与被告周**、被告常德市**服务有限公司签订的房屋买卖（居间）合同予以解除；

被告周**自本判决生效之日起5日内协助原告魏*将位于常德市武陵区上东曼城2栋201房改签到原告魏*名下；

被告周**所支付的定金人民币30000元原告魏*不予返还；

被告常德市武陵**务有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告魏成交房保证金人民币10000元；

原告魏*不承担中介服务费用；

驳回原告魏*的其他诉讼请求；

原告（反诉被告）魏**判决生效之日起5日内一次性向被告（反诉原告）周**返还房屋维修基金人民币4000元；

驳回被告（反诉原告）周**的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费10200元，反诉费700元，共计10900元，由被告（反诉原告）周**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二日