舒**与邹*返还原物纠纷一审民事判决书

审理经过

原告舒**与被告邹*返还原物纠纷一案，于2015年10月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员张**担任审判长，人民陪审员杨**、王*参加的合议庭，于2015年12月8日对本案进行了公开开庭审理。代理书记员郑*担任庭审记录。原告舒**及其特别授权委托代理人张**、被告邹*及其委托代理人龙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告舒*欧诉称：2009年12月15日原告在芷江侗族自治县芷江镇东井雅园小区向芷江金**限公司（简称金**司）购买了商品住房一套。2011年9月4日，原告与金**司签订了一份购买车库合同，原告付购车库款31000元，购买了该小区第5栋第6号车库。并于2011年9月19日将余款付清，金**司开据了正式收款票据，并当即将车库交付原告。原告于2011年10月开始正式使用车库并存放木炭等杂物，同时准备将车库装修后，给公公向召富入住。没想到，原告于2015年5月回芷江后发现被他人撬锁占用，直到当天晚上才得知是被被告邹*占用。经了解，被告是2014年初开始占用原告的车库的，其占用原告车库的原因是因为被告在该处购买了5栋1号车库，金**司一直没有将车库交付给被告，于是在没有征得原告同意下，擅自占用了原告的车库，原告找被告理论，被告推说是销售员申**要求占用的，不管被告的事。基于上述事实，原告认为，原告从金**司合法购买了车库，并合法占有使用，该车库已属于原告的合法产权，理应受到法律保护。被告未经原告同意擅自占用原告财产的行为，侵害了原告的权益，根据《物权法》第三十四条、第三十七条之规定，被告应当返还占用的车库，并赔偿原告的损失，为此，特向法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告退还占用的原告位于芷江东井雅园小区第5栋第6号车库；2、判令被告赔偿因非法占用原告车库致原告受损的损失费用2000元。

原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：

1、原、被告身份证明各1份，拟证明原、被告的身份信息的事实。

2、车库销售合同1份，拟证明原告在东井雅园小区购买了第5栋6号车库，价值31070元，时间为2011年9月4日的事实。

3、芷江侗族自治县地方税务局预收款专用凭据2份，拟证实原告在2011年9月4日付车库款26070元，在2011年9月19日付款5000元的事实。

4、商品房买卖合同1份，拟证明原告在2009年12月15日购买了东井雅园小区房屋8栋2单元403室的事实。

5、照片1组，拟证明原告购买车库的具体位置，以及原告于2015年5月份时，金**司的补偿协议未得到履行的事实。

6、原告陈述记录1份，拟证明原告在东井雅园小区购买了一间车库，并已经使用，后被被告占用，原告找被告交涉未果的事实。

7、证人向小兵的证词，拟证明原告购买车库已经使用，后被被告占用及证人到找被告交涉的事实。

8、证人肖**的证词，拟证明原告购买了车库，该车库现在被被告占用，证人与原告一同到找被告交涉的事实。

9、证人秦*的证词，拟证明原告购买的车库在交付使用后被被告占用，证人与原告及原告的代理人先后二次到找被告交涉未果的事实。

10、录音光盘1张，拟证明原告为车库被占之事与被告交涉，交涉过程中，被告自认在占用车库时就已经知晓该车库已经卖给原告，且原告已使占用及撬开原告车库门时被告在场的事实。

被告辩称

被告邹*辩称：1、原告起诉被告非法占用东井雅园第5栋第6号车库，没有事实和法律依据，不存在被告非法占用的事实。2、被告不是本案的适格被告，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告邹*向本院提供以下证据：

1、被告身份证复印件1份，拟证明被告的身份信息的事实。

2、《东井雅园小区住房门店销售合同》复印件1份，拟证明被告的儿子邹**于2009年6月22日与芷江金**有限公司签订了购房合同，购买东井雅园住房一套及车库一间。

3、收款收据复印件2份，拟分别证实被告的儿子邹**于2009年6月22日合同签订当天支付了1万元现金、2013年10月7日将车库尾款付清，并由金鑫**有限公司注明车库为6号车库的事实。

4、金鑫**有限公司证明1份，拟证明原告同意与房**发公司对车库进行调换，被告取得车库是房**发公司依照合同约定交付占有，对该车库是否售卖并不知情。

5、《关于车库补偿协议书》1份，拟证明原告与房地产开发商达成补偿协议，5栋6号车库是房地产开发商交付给不知情的被告占有使用的，由房地产开发商承担与原告签订的车库的销售合同的违约责任的事实。

6、证人刘**的证词，拟证明房**发公司与原告签订了补偿协议的事实。

7、证人申**的证词，拟证明被告现使用的车库门是申**撬开的，钥匙是申**给被告的事实。

对原告提供的1号、5号证据，被告方没有异议；对原告提供的2号、3号、4号证据，被告对真实性、合法性没有异议，但提出该证据与被告无关联；对原告提供的6号证据，被告提出原告购买了该车库，再找到被告和开商发是事实，但被告当时不知道车库已经卖出，而且锁不是被告撬开的，是开发商撬开的；对原告提供的7号证据，被告提出证人的证词都是听其父亲说的，其本人不在场，故真实性存疑，但对被告占用车库的事实没有异议，同时被告不知情；对原告提供的8号证据，被告没有异议，仅提出对于原告购买了这个车库的事情不知情；对原告提供的9号证据，被告对原告购买了该车库，及车库被占均无意见，但提出车库里面放了东西证人是听别人说的，没有亲眼所见，不能就此作证；对原告提供的10号证据，被告对证据内容的真实性没有异议，且自认，但提出按照证据规则规定，录间资料必须完整，故不能作为证据使用。

对被告提供的1号、6号、7号证据，原告没有异议；对被告提供的2号证据，原告对真实性无异议，但对合法性和关联性提出异议，认为证据必须提供原件，且该证据与本案争议的标的物无关联性；对被告提供的3号证据，原告方对真实性没有异议，对合法性有异议，认为当时5栋6号车库已经出售，怎么能再次转手使用；对被告提供的4号证据，原告对真实性、合法性均提出异议；对被告提供的5号证据，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明原告已经同意转让车库，反而证明该车库是原告先行购买使用，后被被告占用的事实。

本院查明

对原、被告提供的证据，经质证、论证，本院认证如下：

对原告提供的1、5号证据，被告提供的1、6、7号证据，经质证、论证，原、被告双方均无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院确认作为本案证据予以采信。对原告提供的2、3、4号证据，虽然被告对关联性提出异议，但本院经审查核实认为，上述证据真实、可靠，且与本案存在关联，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，确认作为本案证据予以采信。对原告提供的6号证据，经质证、论证，被告对原告购买了5栋6号车库及车库被占用后到找被告的事实没异议，但提出被告占用该车库当时不知道车库已卖出，且车库锁不是被告撬开的。本院经审查核实认为，对该证据中双方没有异议部分依法予以采信。对该证据中被告明知车库已被卖出仍占用的部分，本院认为该证据中的该部分事实能与原告提供的9号证据相应证，且被告对10号证据的内容亦自认，故依法予以采信。对原告提供的7、8、9号证据，经质证、论证，本院经审查核实认为，该证据能与2、3、4、5、6、10号证据相互印证，形成证据锁链，故确认作为本案证据予以采信。对原告提供的10号证据，经质证、论证，被告予以自认，故本院确认作为本案证据予以采信。对被告提供的2号证据，经质证、论证，本院经审查核实认为该证据虽然系复印件，但经证人申**、刘*和辨认，其内容真实，对于查清本案事实有帮助，故确认作为本案证据予以采信。对被告提供的3号证据，经质证、论证，原告对真实性没有异议，本院经审查核实认为，该证据对还原本案事实真相有帮助，故确认作为本案证据予以采信。对被告提供的4号证据，经质证、论证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，本案经审查核实认为，对该证据中证实原告已购买使用该车库及车库代销部找人打开换锁的部分予以采信，其余部分不予采信。对被告提供的5号证据，经质证、论证，原告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。本院经审查核实认为，该证据真实可靠，且对查明本案事实有帮助，与本案存在关联性，故确认作为本案证据予以采信。

根据以上采信的证据，本院审理查明本案事实如下

2011年9月4日原告舒**与芷江金**有限公司签订东井雅园5栋6号车库的买卖合同，合同约定该车库的价款为31070元，原告舒**于合同签订当日支付了26070元，余款于2011年9月19日支付完毕，芷江金**有限公司在原告舒**付清余款后，将东井雅园5栋6号车库的钥匙交付给原告舒**。原告舒**接收后，将木炭等杂物放置车库内，之后外出务工。被告邹*购买了东井雅园5栋2单元第3层304号房屋。被告邹*的儿子邹**于2009年6月23日与芷江金**有限公司签订了一份东井雅园门店销售合同。合同约定“邹**购买东井雅园5栋2单元第2层204号房屋一套及第5栋车库一间。”邹**于当天支付车库首付款1万元。芷江金**有限公司向邹**出具了收款收据，并在收款收据上注明邹**购买5栋西面1号车库。2013年10月7日邹**将购车库余款28780元付清。因5栋西面1号车库已卖给他人，芷江金**有限公司的业务员申**在向邹**出具收款收据时，在收款收据上注明“5栋6号车库，原西1号转东6号车库。”并擅自请人在原告舒**不在家的情况下，将原告舒**占有使用的车库门锁撬开换锁，将原告舒**存放在车库内的物品进行处理，并将重新换锁的车库钥匙交给被告邹*。被告邹*因其预定的5栋1号车库已被开发商卖出，并已无法收回，虽然在申**撬5栋6号车库门锁时已知晓该车库亦已卖给他人并已占用，但在申**将该车库钥匙交给他时仍然进行了接收，并占用、使用该车库至今。原告舒**今年5月发现其购买的车库被他人占用，遂找被告邹*及开发商交涉。芷江金**有限公司为了化解矛盾，于2015年5月16日与原告协商，签订了一份“车库补偿协议”，便在协议中第八条约定：“甲方必须在本协议签订之日起80天之内将车库按上述标准修建好交付给乙方验收。在甲方修建好车库交付乙方验收、乙方签订更换合同同意书之前，乙方保留原合同5栋6号车库所有权的追偿权。”因芷江金**有限公司至诉前仍未按协议约定修建好车库，原告遂向本院提起诉讼，请求：1、依法判令被告退还占用原告位于芷江东井雅园小区第5栋6号车库；2、判令被告赔偿因非法占用原告车库致原告遭受损失的损失费2000元。

本院认为

本院认为：虽然我国物权法将登记作为房产权属变动的必要条件，但是在商品房买卖实践中，出卖人往往将交钥匙的时间作为其向买受人交付房屋的时间，即所谓交钥匙，这样做一方面便于买受人尽快占有房屋，以便装修和入住，避免该房屋在领取产权证之前被闲置。另一方面，办理产权登记涉及一系列行政行为，对此一系列行为所需的时间，出卖人是无法控制的。同时，根据《最**法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条之规定：“对房屋的转移占有、视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案原告舒**根据合同约定购买位于东井雅园5栋6号车库，在其交清车库尾款后，芷江金**有限公司于2011年10月7日将该车库钥匙交给原告，原告在接收后对该车库开始占有使用，并将木炭等杂物放置车库内，其对该车库的占有使用行为的合法性应依法予以维护。虽然在2015年5月18日芷江金**有限公司与原告签订了《关于车库补偿协议》协议中，原告同意开发商补偿新建车库一个给原告，但该协议第八条亦明确约定：“甲方必须在本协议签订之日起80天之内将车库按上述标准修建好交付乙方验收。在甲方建好车库交给原告验收、乙方签定更换合同同意书之前，乙方保留5栋6号车库所有权的追偿权。”因该协议至今没有履行，故原告主张被告邹*退还占用的5栋6号车库的诉请合理合法，于法有据，本院予以支持。被告邹*明知东井雅园5栋6号车库已卖给他人，并已交付使用，而仍然接收芷江金**有限公司业务员申**的非法撬锁换锁的钥匙，被告邹*占用、使用该车库的行为已构成侵权。当原告舒**找被告邹*交涉时，邹*应当自觉停止侵权行为，主动退还原告舒**所购买占有使用的车库。被告提出本案被告是依合法有效的合同善意取得东井雅园第5栋6号车库，不是非法占用原告车库，及本案被告不是适格的被告的意见，因为被告邹*明知东井雅园5栋6号车库已交付他人先行占有使用，在其预定的5栋西面1号车库没取得占有使用权时而接受明知是申**强行将他人先行占用使用的该车库撬锁换锁的钥匙，并对该车库实施占用使用的行为已构成侵权，且损害了在先买受人即原告舒**的利益，故本院对该意见依法不予采纳。原告舒**主张被告邹*赔偿因非法占用原告车库导致原告受损的损失费用2000元的诉请，因其没有提供该具体损失的相关证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果，故对其该项诉请，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一项、第四项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最**法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告邹*在本判决生效后停止占用东井雅园5栋6号车库，并返还给原告舒**；

二、驳回原告舒**的其他诉讼请求。

案件受理费80元，由被告邹*承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月十二日