湘潭市**有限公司与齐**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人湘**有限公司（以下简称“华**司”）因与被上诉人齐**租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2015）潭民二初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日立案受理后，依法由审判员罗*担任审判长，与代理审判员王*、刘**组成合议庭，书记员周**担任记录，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人华**司的委托代理人欧**、被上诉人齐**及其委托代理人马新平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原判认定：2010年5月10日，原**公司与被告齐**签订租赁合同。合同约定被告将位于丹凤路5号红线范围内厂房约900㎡租给原告使用，东面空坪约300㎡除外。租赁期间为五年，自2010年5月15日至2015年5月14日。租金为78000元／年，每半年支付一次。双方据此履行多年，其中2013年12月8日，原告向被告支付2013年11月15日至2014年5月14日期间房租39000元；2014年5月10日，原告向被告支付2014年5月15日至2014年11月14日期间房租39000元；2014年11月26日，原告向被告支付2014年11月15日至2015年5月14日房租30000元，欠缴9000元。

另查明，被告于2010年后在东面空坪300㎡处搭建厂房，并口头约定将该东面厂房租给原告，租金为30000元／年。2013年8月7日，原告因租赁东面厂房向被告支付2013年7月1日至2014年6月30日期间的房租32000元。被告向原告出具领据一张，该领据注明“房东齐先生在原有30000元上面上涨2000元，共计32000元。”2014年8月14日，原告向被告支付一年的房租32000元，被告出具收据一张。

又查明，2014年12月7日，被告齐**将东面厂房的顶棚拆除。次日，原**公司就此向被告发出终止侵权函。2014年12月9日，被告齐**以原告未经允许多次转租、未及时给付房租为由向原告发出限期搬迁通知，要求原告在15天内搬走厂房内产品。原告将东面厂房物资搬迁至西面厂房，此后被告将厂房围墙拆除。2015年2月5日，原告委托湖南**定中心对原告的钢结构厂房和资产设备及搬迁价格进行评估。2015年2月12日，鉴定所作出（2015）经鉴字第19号鉴定意见书，鉴定评估资产搬迁费用为499862.6元，产生鉴定费18000元。2015年3月11日，原告委托湖南**定中心对原告的（第二部分）钢结构厂房和资产设备及搬迁价格进行评估。2015年3月18日，鉴定所作出（2015）经鉴字第20号鉴定意见书，鉴定评估资产搬迁费用为83046.6元，产生鉴定费5000元。原、被告就此事一直协商未果，原告于2015年5月4日诉至法院。

再查明，2015年5月21日，湖南**定中心出具证明，说明锦程司法鉴定中心（2015）经鉴字第19、20号两份鉴定意见书鉴定地点是在原告的西面厂房里面，所鉴定的设备、物件全存放在该厂房内。

一审法院认为

原判认为：一、原、被告就西面厂房签订有书面租赁合同，但对于本案诉争的东面厂房，双方仅通过口头形式建立房屋租赁合同法律关系。参照双方以往的交易形式及惯例，2014年8月14日原告向被告支付32000元系东面厂房租期一年的房租。被告辩称该款属于押金，但未提供证据证明，该主张与事实不符，故对被告的抗辩，不予支持。原告向被告给付了租金，被告实际将东面厂房交付原告继续使用，双方已履行合同的主要义务，口头租赁合同有效，但租赁期限六个月以上的，租赁合同应当采用书面形式，原、被告至今仅有口头合同，该合同应为不定期租赁，双方可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案被告在未通知原告，也未与之协商解除合同的情况下，于2014年12月7日直接拆除厂房的行为属于违约，应当承担违约责任。对于原告要求被告返还东面厂房租金32000元的请求，应予以支持；但原告要求被告返还租金63000元的诉请金额缺乏证据，且东、西厂房并非一个出租整体，而是分属不同的租赁合同，本案涉及的诉争是东面厂房租赁，与西面厂房租赁并无关联，因此原告要求返还西面厂房房租与本案事实不符，也不符合法律规定。对于原告要求被告返还西面厂房的半年租金30000元的请求，应不予支持。被告在2014年12月7日的拆房行为视为提出解除合同的意思表示，双方不定期租赁合同解除；二、原告要求被告赔偿因拆除厂房物资搬迁费582909.2元及其鉴定费23000元，合计605909.2元。根据被告庭审中答辩意见，2014年12月9日出具的“限期搬迁通知”及被告方证人郭**的当庭证言综合分析，原告在东面厂房是存放有一定物资及设备的，否则无须限期搬迁之说。但原告提交的锦程司法鉴定中心（2015）经鉴字第19号、第20号鉴定意见书所涉搬迁费用，系该鉴定机构于东面厂房拆除后，于2015年3月11日根据原告的西面厂房物资及设备（两份鉴定中分别称为“钢结构厂房”“第二部分钢结构厂房”）所作，东面厂房因拆除而搬入的物资设备与西面厂房内物资混杂，鉴定结论根据西面厂房内所有物资设备计算搬迁费，没有分清东西厂房内各自原有的物资及设备，因而本案所涉诉争的东面厂房内原有物资及设备数额及项目不清，故该鉴定不能明确原告东面厂房物资及设备因搬迁而造成的实际搬迁损失。该两份鉴定结论不能正确、真实的达到原告的证明目的。因此原告应当承担举证不能的法律后果。对于原告的该项诉请，因证据不足，应不予支持。原告可在收集证据并完善后，另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十一条第（七）项、第一百零七条之规定，判决：一、被告齐**于本判决生效后十日内返还原告湘潭市**有限公司东面厂房租金32000元；二、驳回原告湘潭市**有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10469元，由原告湘潭市**有限公司负担9967元、被告齐**负担502元。

上诉人诉称

原审宣判后，上**汉公司不服该判决，向本院提起上诉认为：原审判决驳回上诉人要求被上诉人赔偿搬迁费用的理由和依据是错误的。1、上诉人将东、西两部分厂房的租金分开缴纳并不代表整个厂房就是分开生产经营。整个厂房是一个整体，所谓的东西两面厂房仅仅是以厂为中心，靠东面的部分和靠西面的部分，这才是东面和西面的说法。同时靠东面厂房的租金单独缴纳也是有其历史原因的。早在上诉人成立之时，于2010年4月6日与被上诉人签订的租赁合同中就包括了东面厂房，只是当时还有另外一位租户在使用该厂房，而上诉人必须使用东面厂房，于是上诉人与被上诉人签订补充协议约定，东面厂房由原租户继续使用一年半，一年半后由上诉人租赁，该一年半内，上诉人承担原租户部分租金，这便是双方在2010年4月6日签订租赁协议后又于2010年5月10日签订一份新的租赁合同的原因，同时也是为什么在2010年5月10日的租赁合同中明确记载东面厂房300平方米未计入的原因。原租户退出后，该厂房便一直由上诉人全部占有使用，房租也由上诉人全部承担，双方对此没有发生任何争议。上诉人也一直要求就东面厂房补充协议，但被上诉人不需要，故没有就东面厂房另行签订租赁协议；2、上诉人租赁被上诉人的厂房用于生产经营，实际上是包括东面厂房与西面厂房的，而且两面厂房的租金一直缴纳，对于上诉人而言两面厂房是一个整体。虽然2010年5月10日签订的租赁合同没有将东面厂房载明进去，但实际上东面厂房上诉人一直向被上诉人缴纳租金，一直由上诉人使用和经营，东面厂房对于上诉人必不可少。首先，上诉人整个厂的生产经营都离不开东面厂房，所有物资的进出都需要通过东面厂房；其次，东面厂房是上诉人原材料的堆放区和成品焊接加工区，缺少东面厂房，整个公司不能运营，没有东面厂房就不存在上诉人的整个公司，上诉人也不会租赁西面厂房；3、上诉人与被上诉人虽然没有就东面厂房签订租赁合同，但应视为不定期租赁合同，虽然双方可以随时解除，但应在合理期限通知上诉人，正因为如此，被上诉人的行为导致上诉人整个公司无法生产经营，所以被上诉人应承担两面厂房的违约责任；4、原审在判决中，将上诉人整个公司视为租金一样区分开来，只要求被上诉人对东面厂房承担责任，驳回上诉人要求被上诉人承担搬迁费的诉讼请求，显然不合法。请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人承担上诉人厂房搬迁费用以及退还厂房全部租金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人齐**答辩认为：原审判决驳回上诉人要求被上诉人赔偿搬迁费用的理由是完全正确的。1、上诉人拿着两份已经作废的合同起诉被上诉人，要求赔偿搬迁费。但双方真正合法的租赁合同明确载明，东面300㎡厂棚除外，不在上诉人租赁范围内，原审判决也清楚认定了该事实，双方2015年5月10日签订的正式合同才是真实合法有效的；2、上诉人利用2013年7月1日至2014年6月30日临时租赁存放杂物之事，索要搬迁费，3、上诉人提到“限期搬迁通知”一事，被上诉人在2014年12月9日发出限期搬迁通知，是因为上诉人多次未经房东许可擅自变更法人，也不按时缴纳租金才发出的，请上诉人履行合同。上诉人却将其说成是东面300㎡厂棚拆除通知，完全颠倒是非，东面厂房早就到期没人租用拆除。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审诉讼期间，被上诉人齐**向本院提交厂房现状的照片四张，拟证明上诉人不讲诚信，一边起诉一边擅自偷运设备回家。

本院查明

上诉人经质证后，认为运输的设备本来就属于上诉人所有，设备还需要进一步使用。

本院认为

本院认证认为，被上诉人提交上述证据的证明目的与本案实体处理无关，本院不予采纳。

经审理查明：原审判决查明的案件基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。

本院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等均应根据当事人之间的租赁合同予以确定。本案中，双方当事人于2010年5月10日签订的《租赁合同》约定其租赁标的物为“丹凤路5号红线范围内（东面空坪约300㎡除外）厂房约900㎡，一单元、二单元四楼住房各一套，靠近厂门、门面一间以及传达室、食堂、南面空地”，明确排除了东面空坪约300㎡属于本合同项下的租赁物。在前述租赁合同履行过程中，双方就东面空坪约300㎡的厂房所达成的系口头租赁协议，与前述书面租赁合同并非同一合同，被上诉人拆除东面厂房是否同时造成双方2010年5月10日签订的《租赁合同》的合同目的从根本上无法实现，目前并无充分证据证实，故上诉人关于被上诉人拆除东面厂房造成西面厂房也不能继续租赁，应退还两面厂房的租金并承担两面厂房的搬迁费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决审理程序合法，适用法律准确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费10469元，由上诉人湘**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十八日