赵*、梅姻与株洲市**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵*、梅*诉被告株洲市**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成由审判员姜*担任审判长，人民陪审员沈**、易新能参加的合议庭，于2015年5月20日、6月5日公开开庭进行了审理。原告梅*及赵*、梅*的委托代理人尹**，被告株洲市**有限公司的委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告赵*、梅姻诉称，两原告系中国**机械所员工，欲在其工作地点附近购房。在重点考察对比了云山诗意和枫溪广场两个项目后，被云山诗意的徽派建筑风格和绿化环境所吸引，虽然云山诗意小区比周边其他商品房单价高几百元，原告最终决定在云山诗意购房。经过多次洽谈，2013年12月22日，原告到被告售楼部签订一份株洲市《商品房预销售合同》（合同号：9000190337）。原告要求合同中明确徽派风格，被告以格式合同为由未予同意，但保证不会更改设计，在附件三房屋建筑结构、装修标准约定了外墙面贴砖。合同签订后，原告依约履行了全部义务，但被告在施工过程中改变了房屋的主体风格，现在竣工的房屋明显没有被告宣传的粉墙瓦黛、马头山墙、中式坡屋顶等徽派建筑元素，更没有所谓的“文脉相袭、艺术群落、中式园林、四水归堂”等设计概念。被告严重违反了承诺和合同约定，涉嫌欺诈消费者。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求依法判令：一、解除原、被告签订的《商品房预销售合同》，被告退还原告已支付的购房款463498元；二、赔偿原告因解除合同造成的经济损失24000元；三、诉讼费由被告承担。

原告赵*、梅*为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：

1、2013年12月22日签订的《商品房预销售合同》，拟证明合同第八条约定被告方不得擅自变更房屋建筑设计，如要变更需征得原告方的同意，否则原告方有权单方解除合同，且在合同附件三中约定外墙面贴砖，现竣工的房屋外墙面是刷漆的，被告违背了合同约定；

2、宣传画册，拟证明被告一直对外宣传其房屋是徽派建筑风格；

3、房屋现状照片，拟证明现在竣工的房屋及周边环境与被告宣传的不一致；

4、票据、公积金贷款凭证，拟证明原告为购房所支出的费用；

5、规划局长对房屋建筑风格发生变更的回复，拟证明规划局自2013年10月29日即下达了整改意见书，在原、被告签订合同前，故被告涉嫌欺诈；

6、原告身份证复印件，拟证明原告的主体资格；

7、被告营业执照复印件，拟证明被告的主体资格。

被告辩称

被告株洲市**有限公司辩称：一、“云山诗意”项目15、16、17栋房屋建筑风格和外墙装修的调整是因政府为公共利益的调整规划造成的，不是被告擅自变更，被告依法应免责；二、依据《商品房预销售合同》，“云山诗意”项目部分房屋建筑风格和外墙装修的调整不属于约定的解除合同的条件；三、被告依据规划要求调整建筑风格和外墙装修没有降低原告购买物业的质量，也没有影响物业的使用功能，更没有给原告增加额外经济负担；四、政府的规划调整给被告方造成巨大损失，被告方也是受害者；五、原告要求被告支付因解除合同造成的经济损失24000元没有事实和法律依据。

被告株洲市**有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：

1、株洲市规划局建设工程调整规划公示，拟证明云山诗意15至17栋住宅楼调整建筑风格和外墙装修材料是政府为公共利益考虑调整规划，不是被告擅自变更；

2、工程签证记录，拟证明一、云山诗意项目外墙装修材料调整后，没有降低建筑成本和房屋质量，相反还增加了建筑成本50万元；二、政府调整云山诗意项目规划给被告造成了巨大损失，被告同样也是受害者。

经庭审质证，被告株洲市**有限公司对原告赵*、梅*所提供的证据质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该合同的第八条是对房屋建筑设计进行约定，不适用房屋外墙装修和建筑风格；该合同十七条明确约定了房屋装修责任，是差价赔偿而不是解除合同，只有主体结构不符合本附件三约定的时候，才有权解除合同；该合同补充协议的第六条、第九条恰恰证明了只有商品房销售合同及补充协议才是原、被告双方的责任和权利的唯一合法文件，涉及本项目的所有广告宣传资料、模型及被告方的口头说明均不作为房屋买卖合同的组成部分；对证据2与本案不具有关联性，因为销售合同已经明确了广告宣传资料不作为房屋买卖合同的组成部分；对证据3真实性无法确认，但是15到17栋建筑风格确实有变更；对证据4真实性无异议；对证据5真实性无法确认，规划局确实通知了被告，但仅仅是个意向，必须经公式生效后才能为准，所以被告不能根据未生效的文件进行改变；对证据6、7无异议。

原告赵*、梅*对被告株洲市**有限公司所提供的证据质证意见为：对证据1合法性有异议，该证据是个公示，是行政审批的过程，不是行政许可，不能作为调整的依据；对证据2真实性有异议，该证据只写了主材的费用，并未写明外墙的材料、水泥、人工等费用，不能反映出成本的价值，成本是否增加，需对整个工程进行审计后才能确定。

本院查明

综合全案，结合当事人的当庭陈述，本院对原告赵*、梅*所提交的证据认证如下：对证据1，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，该合同第八条约定的是建筑设计变更原告有权解除合同，而不是建筑风格，被告的异议成立，对该证据的证明目的，本院不予认定；对证据2，被告对关联性有异议，经审查，该宣传画册对房屋及相关设施所作的说明和允诺并不是具体确定的，不能作为房屋买卖合同的组成部分，故对该证据的关联性，本院不予认定；对证据3，被告对真实性有异议，经审查，照片中的房屋客观存在，且建筑风格确实有变更，对该证据，本院予以认定；对证据4，被告对真实性无异议，经审查，该证据系原告为购房支出的费用，对该证据，本院予以认定；对证据5，被告对真实性有异议，经审查，该证据系规划局的回复，对该证据的真实性本院予以认定，对关联性，综合全案予以认定；对证据6、7，被告无异议，符合证据的三性，能够证明本案相关事实，本院予以认定。

本院对被告株洲市**有限公司所提交的证据认证如下：对证据1，原告对合法性有异议，经审查，该证据系株洲市规划局发出的公示，系行政审批的程序之一，对该证据，本院予以认定；对证据2，原告有异议，该证据不能全面体现出被告因建筑风格变更额外产生的费用，对该证据，本院不予认定。

经审理查明，2013年12月22日，原告赵*、梅姻与被告株洲市**有限公司签订《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000190337）及《补充条款》，合同中约定：“甲方：株洲市**有限公司，乙方：赵*、梅姻。……第二条乙方向甲方购买《云山诗意》芦淞区航空路51号云山诗意某栋某室……第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30日内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。……”附件三中约定外墙面为外墙砖贴面，部分使用外墙漆。同时，在《补充协议》第六条中约定“《商品房（预）销售合同》及补充协议为约束买卖双方责权利的唯一合法文件，其他约定需双方签订书面协议方有效。”第九条中约定“涉及本项目的所有宣传广告资料、模型及甲方人员的口头说明或口头承诺，仅供乙方购房前参与，不作为房屋买卖合同的组成部分。”合同签订后，原告依约支付了首付款，并办理了公积金贷款手续。被告在施工过程中，株**划局于2014年4月16日发出“云山诗意”15-17栋建筑风格调整公示，决定将建筑风格调整为现代简约形式，外墙材料须改为偏暖灰褐色的外墙漆。被告据此改变了建筑风格，并将外墙贴砖更改为外墙漆。原告认为被告违背了合同约定，要求退房，酿成本案纠纷，诉至本院。

本院认为

本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点为原、被告双方签订的《株洲市商品房预销售合同》是否应解除，被告是否应当退还原告购房款及赔偿损失。

本案中，原告赵*、梅姻与被告株洲市**有限公司签订《株洲市商品房预销售合同》及《补充条款》是双方真实意思的表示，合同自双方签字之日起生效，双方当事人均应按合同约定履行权利义务。原告认为被告交付的房屋与宣传资料中的不符，构成违约，是建立在将宣传资料视为要约的基础上，而能否将宣传资料认定为要约，应当根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定予以判断，该解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允*具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允*即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该解释，株洲市**有限公司在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允*符合以下三个条件才可视为要约：一是该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允*。二是对房屋的说明和允*应具体确定。三是该说明和允*对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中双方签订的商品房买卖合同《补充条款》第九条约定，涉及本项目的所有宣传广告资料、模型及甲方人员的口头说明或口头承诺，仅供乙方购房前参与，不作为房屋买卖合同的组成部分。即双方在合同中已明确约定株洲市**有限公司的售房广告为要约邀请。据此，本院认为，根据法律规定及双方约定，被告在售房活动中的宣传资料属于要约邀请，该宣传资料作为广告对双方没有约束力。

此外，被告对建筑风格及外墙漆的变更系依据株洲市规划局的要求，且原告未提供证据证明该变更影响到涉案房屋的质量和使用功能，改变了总用地面积、容积率、建筑密度、绿化面积、通风采光及小区公共设施等核心指标，故不构成根本违约。对原告要求解除《株洲市商品房预销售合同》的诉请，本院不予支持。因合同尚未解除，故对原告要求退还购房款以及赔偿因解除合同造成的经济损失24000元的诉请，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告赵*、梅*的诉讼请求。

本案案件受理费人民币8692元，由原告赵*、梅*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲**民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行**人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株**业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

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裁判日期

二〇一五年六月五日