（2016）湘11民终120号上诉人吕*因房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人吕*因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院于二О一五年十月十二日作出（2015）永**初字第1026号民事判决，于2015年11月8日向原审人民法院提交上诉状提起上诉。原审人民法院于2016年1月15日将案卷移送至本院，本院同日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人吕*的委托代理人廖*，被上诉人陈**及被上诉人陈**的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2007年10月28日，原告陈**（乙方）与被告吕*（甲方）自愿签订《门面买卖协议》，协议约定：原告陈**向被告购买富园小区NF栋三个门面14-16号，面积约为123.3平方米；门面总价为278，000元；被告负责办理房产证、土地使用权证、水电开户等手续，相关费用由原告承担；付款方式为原告陈**先预付18，000元，三日内付余款的10万元，一个月内付15万元，剩余1万元待被告办理好房产证、土地使用权证后一次付清；乙方付完26.8万元后，甲方必须按现况将门面交给原告。原告陈**依约向被告支付了1.8万元定金和10万元的价款，被告向原告陈**出具了二张收条。后经协商，双方于同年12月30日签订了《门面买卖补充协议》，约定：1、被告在20天内为原告办理土地出让使用权过户手续，乙方承担一楼三个门面的相关手续费，费用为5，000元；2、甲方办好土地使用证后，乙方在3天内付清15万元房款；3、乙方在付完26.8万元后，甲方必须按现况将门面交给乙方；4、甲方在2008年5月内办好房产证、水电开户等手续，费用由乙方负责，乙方在三天内把剩余房款1万元一次性付清。2007年12月31日，原告又付给被告1万元用于办理土地使用证。2007年12月31日原告陈**（原告陈**之女）与吕*、郑**签订了分房协议，约定位于富园小区NF栋第14、15、16号门面房陈**（原告）占第一层三个门面，吕*占第二、四、五、六、七层的住房，郑**占第三层住房。之后原告多次催促被告交付房屋并办理过户手续，但被告置之不理，故酿成本案纠纷。另查明，本案争议的房屋门面系被告的拆迁安置房，土地是经永州市人民政府批准的安置建设用地。

一审法院认为

原判认为，被告吕*卖给原告陈**的门面房系被告的拆迁安置房，该安置用地是经过政府批准建设的，虽然没有办理土地使用证手续，但安置房是合法财产，原告通过转让的方式取得安置房不违反法律规定，应受法律保护，故双方签订的《门面买卖协议》及《门面买卖补充协议》合法有效，现原告已按协议履行了义务，但被告一直不办理土地使用证，拒绝交房，已构成违约。原告诉请被告履行合同并交付房屋，该院予以支持；被告答辩称房屋买卖合同无效，该院不予采信；被告答辩称门面房系被告父亲所有，办理不出房产证，被告没有提供相应证据予以证实，该院不予采信；被告答辩称由于原告拖欠购房款，门面交付条件不满足，所以被告至今没有交付该门面，由于合同约定，先办土地使用证，再交付下余房款，故未交付房屋的违约责任在被告方。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：在本判决生效后三日内，被告吕*向原告陈**交付双方签订的《门面买卖协议》及《门面买卖补充协议》约定的三间门面，并办理上述房屋的相关产权证过户手续。本案诉讼费用5，470元，由被告吕*负担。

上诉人诉称

宣判后，吕*不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审撤销原审判决，并改判驳回被上诉人的上诉请求，由被上诉人承担诉讼费。其主要上诉理由为：1、上诉人出卖给被上诉人的房屋没有办理相关手续，双方签订的门面买卖协议及补充协议应认定为无效合同；2、上诉人出售的房屋是与吕**、吕**共有，出售房屋未其他人同意；3、被上诉人未依约履行合同，拖欠购房款，交付房屋的条件不成就。

被上诉人辩称

被上诉人陈**、陈**辩称：1、本案事实清楚，被上诉人购买的房屋为政府安置地的自建房，上诉人称为非法建筑没有依据；2、被上诉人购买房屋、交付房款时均是上诉人出面的，不存在上诉人与他人共有房屋的事实，而且该房屋一直由上诉人出租，我方已损失租金十多万元。一审认定事实清楚，请求二审维持原判。

上诉人及被上诉人在二审中均未向本院提交新的证据。

本院查明

本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。

二审庭审中，被上诉人表示愿意支付剩余房款。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点为本案房屋买卖合同是否有效，以及被上诉人是否承担将房屋过户的义务。现对焦点及其相关问题作如下评述：

关于房屋买卖合同效力的问题。首先，本案涉案房屋系上诉人用拆迁补偿获得的安置用地的自建房，该房屋的来源合法，其所有权应为上诉人所有，即上诉人对该房屋有转让及受益的权利；其次，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同及补充合同未违反法律的规定，体现了双方在签订合同时的真实意思表示，在合同签订后，被上诉人立即依约向上诉人支付了相应的购房款，上诉人有要求被上诉人依约履行合同的权利；第三，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，本案涉案房屋即便未办理产权登记，但不影响合同的效力；最后，上诉人辩称，涉案房屋是与他人共有，其一，上诉人未提交充分的证据证明该主张，其二，即便是与他人共有，但合同的签订及履行均为上诉人与其妻子参与，在合同签订并收取部分房款后八年多均未告知该情况，使被上诉人有理由相信其有充分的处分权，亦可构成表见代理，合同的权利、义务亦可由上诉人承担。综上，本院认为本案双方签订的房屋买卖合同及补充合同应为有效合同，上诉人的该上诉理由依法不能成立。

二、关于被上诉人应否承担房屋过户义务的问题。本院认为，被上诉人应负有对上诉人承担相应的房屋登记义务。首先，双方约定的合同义务履行顺序为预付款-办土地使用权证-付余款-交付房屋-办房产证，在合同及补充合同签订后，被上诉人已交预付款118，000元，约定的办理好土地使用证时间为2008年2月20日前，办理好产权证的时间为2008年5月内，显然上诉人已违反合同约定，而不能以被上诉人未支付剩余房款的后履行义务作为上诉人不履行合同的抗辩；其次，在双方签订补充合同的次日，即2007年12月31日，上诉人收取了被上诉人1万元办理土地使用权证的费用，亦充分说明了上诉人将房屋及相关权利转让给被上诉人，以及明确表示愿意为被上诉人办理相关手续，并继续履行合同义务的表示，故被上诉人有要求上诉人继续履行合同的权利。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费5，470元，由上诉人吕*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月三日