岳阳市人民政府机关事务管理中心与程**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

岳阳市人民政府机关事务管理中心（以下简称机关事务中心）与程**租赁合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2015年7月16日作出了（2015）楼民一初字第16号民事判决。程**不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人程**、被上诉人机关事务中心的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

一审原告诉称

机关事务中心诉称，2010年，程**经机关事务中心同意，通过门面转让从原承租人处接手位于机关事务中心临街第一号楼347号门面，从事超市经营。机关事务中心与程**未重新签订书面合同，按原承租合同约定的租金标准2286元／月履行。到了2011年1月至今，程**却无正当理由拖欠机关事务中心四十多个月的租金，经催要也未支付。机关事务中心租赁房屋收取租金的目的已经无法达到。2014年12月12日，机关事务中心向程**送达了《关于解除租赁关系的通知》，告知程**双方租赁关系自通知送达之日起解除，并要求程**2014年12月20日前交还承租房屋，但程**至今仍未退还房屋。请求人民法院判令：一、双方的房屋租赁关系已经解除；二、程**立即腾退承租场地，将租赁场地返还机关事务中心；三、程**支付所拖欠的租金及水电费，截止2014年11月30日，共计人民币111694元。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2010年1月1日，机关事务中心与程**就所属机关事务中心的临街第一号楼347号（原临街第一号楼13、14、15号三个门面）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，机关事务中心将其所属的该门面租给程**使用，租金为2286元／月。租赁期限为2010年1月1日至2010年12月31日。租金、水电费按月计算，由程**在每月二十五日之前交付给机关事务中心。押金为16000元。该合同还对其他租赁相关事项做了约定。合同签订以后，机关事务中心将房屋交付程**，由程**从事超市经营，程**按期向机关事务中心交付房租、水电费等费用。2011年10月14日，因包括程**承租门面在内的临街门面被纳入旧城改造项目，岳阳市人民政府机关后勤服务中心向包括程**在内的所有承租人下达了《拆迁通知》，通知显示：拆迁时间为2011年10月15日至2012年1月15日共三个月时间。拆迁补偿为市场评估补偿。在通知下发后，承租人不得再将门面转租或转让，也不得再搞装修。同时要求各承租人积极配合拆迁工作。该通知送达后，程**因补偿存在纠纷，并未按照通知的要求及时搬出其所租赁的门面，并占用至今。2014年12月12日，机关事务中心向程**送达了《关于解除租赁关系的通知》，通知载明：1、双方租赁关系自通知送达之日起解除；2、请于2014年12月20日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋钥匙等物品交还我（即机关事务中心）中心，逾期搬离的物品，视为废弃物；3、截至2014年11月，请于2014年12月20日前到我中心结清您拖欠的租金、水电费共计111694元；四、2014年12月20日后如仍未交还租赁房屋，我中心保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。该通知送达给程**后，程**仍占有其所租赁的房屋，至今未将房屋返还给机关事务中心，故机关事务中心起诉至本院。

另查明，程**的租金、水电费交至2010年12月，自2011年1月份开始便没有再交上述费用。

一审法院认为

原审法院认为，机关事务中心与程**就房屋租赁事宜达成一致意见并签订了《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。双方在租赁合同中约定的租赁期为2010年1月1日至2010年12月31日，该合同到期后，程**继续使用该租赁场地，机关事务中心当时也未提出异议，根据合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人双方可随时解除不定期租赁合同。机关事务中心于2014年12月12日向程**送达了解除租赁合同的通知，根据合同法第九十六条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。机关事务中心向程**送达了解除合同的通知，并给予了程**一定的履行期，该送达并无不妥，自2014年12月12日机关事务中心将解除租赁关系的通知送达给程**时，双方的租赁关系便已经解除，对机关事务中心请求确认双方房屋租赁关系已经解除的诉请予以支持。机关事务中心诉讼请求中要求程**继续支付自2011年1月份至2014年11月份的租金和水电费111694元，根据合同约定，程**应当于每月的25日前将租金、水电费交付给机关事务中心，程**负有按照合同约定交纳租金和水电费的义务，但其未提供证据证明其已经交纳上述费用，故对机关事务中心请求程**继续支付租金及水电费的诉讼请求予以支持。就程**提出的送达拆迁通知给其造成损失的辩称，因该通知送达后，程**并未搬出，而是继续经营，故对该辩称不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、机关事务中心与程**之间的租赁关系自2014年12月12日解除；二、程**腾空其租赁机关事务中心的岳阳市金鹗路市机关临街第一号楼347号门面，并返还给机关事务中心；三、程**向机关事务中心支付2011年1月至2014年11月的租金、水电费共计111694元。上述判决第二、三项确定的义务，限在判决生效之日起二十日内履行完毕。延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的办理。本案受理费2534元，由程**负担。

上诉人诉称

上诉人程**上诉称，1、其至今未收到被上诉人解除第347号门面不定期租赁关系的通知，原判决认定双方租赁关系自2014年12月16日解除错误；2、被上诉人没有举证证明上诉人自2011年1月至2014年11月期间还拖欠了租金、水电费111694元，依据“谁主张、谁举证”原则，对该事实应不予以认定。综上，一审认定事实，适用法律均错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人机关事务中心答辩称，1、不管是13-15号门面还是12-14号门面，只是一个序号排列，不影响上诉人租赁了答辩人门面，答辩人知道了上诉人解除租赁合同的事实。事实上，门牌号码××；2、原判决依据双方签订的租赁合同及收款收据，可以确认上诉人应支付租金及水电费数额，在上诉人没有举证证明已缴纳在此期间的租金和水电费时，一审认定上诉人欠缴租金和水电费的事实清楚。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，上诉人程**提供了2013年7月31日和2014年7月24日的收款收据两份，拟证明其并不拖欠机关事务中心水电费。

被上诉人机关事务中心质证称，对证据的真实性没有异议，但认为不能实现上诉人的证明目的。

本院认为

本院认证认为，2014年7月24日的收款收据明确载明水电费交至2013年12月份，故该两份证据并不能证明上诉人程**自2014年1月后不拖欠水电费，故对该两份证据的证明目的不予以采信。

本院二审查明的事实与一审一致。

本院认为，本案二审争议的焦点主要有二个：一是一审认定双方不定期租赁关系已于2014年12月12日解除是否正确；二是程**是否拖欠了机关事务中心2011年1月至2014年11的租金及水电费。

关于第一个焦点，机关事务中心在一审提供了送达回证，该回证上有三名人员签字证明2014年12月12日在仁通超市当面将解除租赁关系通知送达给了程**，程**拒收。而机关事务中心对其他门面承租人采取的是上门送达的相同的送达方式，其他承租人均已收到，本案程**不存在不能送达的特殊原因，故可认定解除租赁关系通知已经送达，双方不定期租赁关系已于2014年12月12日解除。且即使上诉人程**认为解除通知未收到，因后段双方系不定期租赁关系，则原审法院将机关事务中心的起诉状副本送达给程**后，也可视为已经通知解除双方的租赁关系。因此是否认定双方不定期租赁关系已于2014年12月12日解除对本案的处理并无实质影响。

关于第二个焦点，程**在一审答辩状中并未否认欠租的事实，只是认为其并非故意不交纳租金，而是没有办法交纳租金。因此一审认定程**欠交租金正确。关于程**是否欠交水电费，因如果程**交纳了水电费，则机关事务中心会向程**出具收据，现程**提供的证据只能证明2013年12月份之前的水电费已经交纳，而不能证明之后的水电费已经交纳。因此一审法院在程**没有提供交纳水电费的收据等证据时认定程**欠交水电费正确。且程**承租机关事务中心的门面及承租门面后会产生水电费均是客观事实，程**认为应由机关事务中心举证证明欠交租金和水电费的意见与举证责任分配规则相悖，本院不予以采纳。

综上，上诉人程**的上诉理由均不能成立，本院不予以采纳。考虑到2011年10月14日机关事务中心向包括程**在内的所有承租人下达了《拆迁通知》后要求承租人不得再将门面转租或转让，也不得再搞装修。因门面不能翻新装修，致使经营环境变差，顾客流失，该行为客观上会对程**的经营带来了不利影响，造成损失。因此本院酌情对程**应交纳的租金减免5000元。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第16号民事判决的第一项、第二项；

二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第16号民事判决的第三项为：程**在判决生效后20日内向岳阳市人民政府机关事务管理中心支付2011年1月至2014年11月的租金、水电费共计106694元。

三、驳回岳阳市人民政府机关事务管理中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

一审案件受理费2534元，二审案件受理费2534元，合计5068元，由程**承担4000元，由岳阳市人民政府机关事务管理中心承担1068元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日