阎*与彭**房屋租赁合同纠纷一案

审理经过

上诉人彭**因与被上诉人阎*房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省**人民法院作出的（2015）雨民初字第04548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年3月19日，彭**从案外人周**处承租了阎*位于长沙市香樟路北冲尾小区16栋三单元东头的房屋（共计20间）用作经营招待所。2014年8月8日，原合同期满，阎*（甲方、出租方）与彭**（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：1、甲方将房屋出租给乙方作招待所使用，建筑面积为500平方米；2、租赁期间为三年，从2014年8月8日起至2017年8月8日止。合同到期后，双方都愿意续租，按房屋的大小、前与后、电梯房、房屋的保底价和周边的行情，双方再作协商确定。如不再续租，在不违反合同的前提下，甲方退还乙方的押金，乙方有权搬离所添置的一切设施；3、房屋租金为400元/月，共租20间，每年租金96000元。租金按季结算，按照先付款后使用的原则，乙方必须提前交纳下季的租金。乙方逾期达7天未支付租金时，本合同不经任何形式自行终止。乙方在本合同签订之日，向甲方缴纳租赁保证金2000元。合同终止，乙方搬迁后15日内，如乙方无违约、无赔偿、无罚款情况，甲方将保证金本金退还给乙方；4、租赁房屋门面、水电费、有线电视费及其他费用按实结算，乙方按月交纳，电费为1.2元/度，水费为4.5元/吨，有线电视费为10元/间，电梯费为1800元/年，卫生费为1000元/年；5、乙方有独立经营的权利，合同期间如乙方无法经营，须与甲方协商同意，可以转让，甲方可以从中收取违约金7500元。如期满后一个月转让不成，甲方允许乙方搬走活动家具或设施，不退还押金，甲方有权终止合同、收回房屋；6、甲方应于乙方交纳第一期租金之日起五日内将房屋交付乙方使用。乙方应按时向甲方交纳租金和其他费用，承担水电费、通讯费、有线电视费以及与该房屋有关的费用；7、在合同履行过程中，有关合同内容的增加、减少或修改，均须双方协商一致，订立书面补充协议；8、租赁期满前，甲方在预先通知乙方的情况下，可带其他有意承租者进入租赁房屋查看，并可在合适地点张贴有关出租该房屋的告示。租赁期满后，乙方如需继续承租，不得迟于租赁期限届满前三个月向甲方提出申请，经双方就租金及其他租赁条件协商一致后重新签订租赁合同；9、乙方拖欠租金及其他应由甲方代缴的费用，每逾期一日，按所欠交金额的2%支付甲方违约金。甲方可以采取停止供水、供电等措施，且甲方有权提前解除合同、收回房屋，所收保证金不予退还。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，阎*将房屋交给彭**经营，双方按照《房屋租赁合同》的约定履行。2015年5月，案外人曹**有意承租彭**经营的招待所。后因转租条件未谈妥，曹**放弃承租。彭**陈述系因阎*故意改变转租条件，致使转租不成，故彭**从2015年5月起未再缴纳房屋租金。对此，阎*则不予认可，并陈述不认识曹**。2015年7月18日，阎*向彭**发出《房租费用催缴通知》，要求彭**缴纳下一季度的房租及水电费。彭**收到通知后，未支付相应的租金和水电费用。双方协商未果，阎*遂于2015年8月18日诉至原审法院，该院于2015年8月25日向彭**送达了起诉状副本。另查明：2013年3月，彭**还承租了案外人张**、李**位于长沙市香樟路北冲尾小区16栋三单元西头的房屋用作经营招待所。原合同期满后，双方于2014年8月8日签订了《房屋租赁合同》。彭**陈述其从案外人周**处承租阎*及张**、李**的房屋时支付了转让费385000元，其中包括给阎*10000元、张**和李**8000元的好处费。阎*及张**、李**陈述对彭**与周**之间的转让不知情，认可收到周**支付的18000元，但认为是违约金。彭**关于转让费的答辩意见，原审法院已对其进行释明，告知可以依法另行主张。

一审法院认为

原审法院认为，阎*与彭**签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。一、关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）、在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟*履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟*履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，彭**自2015年5月起至今一直未向阎*交纳租金，已构成根本违约，故阎*诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持，2015年8月25日向彭**送达起诉状副本之日合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。阎*要求彭**搬离并腾空涉案房屋，有事实和法律依据，原审法院予以支持。二、关于租金和违约金等费用。根据《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋的租金为8000元/月（96000÷12）。至2015年8月25日，彭**应支付阎*租金30667元（8000×3+8000÷30×25）。同时，从2015年8月26日起至实际腾空诉争房屋之日止，彭**应按照8000元/月的标准向阎*支付占用费。按照双方所签合同的约定，彭**拖欠租金及其它应由彭**代缴的费用，每逾期一日，按所欠金额的2%支付阎*违约金。原审法院认为，阎*主张的违约金过高且与彭**对其造成的损失不符，原审法院酌情予以调整，故彭**应按照中**银行同期同类贷款利率的标准，以欠付的租金为基数支付自2015年5月1日起至2015年8月26日止的违约金，对其主张的超过部分，原审法院不予支持。另外，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，阎*要求彭**支付水电费、电梯费等费用，但未提供相应的证据予以证明，故原审法院不予支持。彭**辩称在租赁涉案房屋时，支付了转让费385000元，并要求阎*赔偿。原审法院认为，因彭**未在举证期限内提出反诉，且经该院依法释明告知其可以另行主张，故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除阎*与彭**于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》；二、彭**应于本判决生效之日起10日内腾空坐落于长沙市香樟路北冲尾小区16栋三单元东头的房屋（共计20间）并交付给阎*；三、彭**应于本判决生效之日起10日内支付阎*2015年5月1日至2015年8月25日的房屋租金30667元，并按照8000元/月的标准支付阎*占用房屋期间的使用费，从2015年8月26日起计算至实际腾空房屋之日止；四、彭**应于本判决生效后10日内支付阎*违约金（以30667元为基数，自2015年5月1日起至2015年8月25日止，按照中**银行同期同类贷款利率计算）；五、驳回阎*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟*履行期间的债务利息。本案已减半收取受理费788元，由彭**负担。

上诉人诉称

上诉人彭**不服一审判决，上诉称，一、彭**与阎*签订《房屋租赁合同》后又达成了补充协议，其中约定彭**在不影响阎*利益的前提下，有权续签和转让，后案外人曹**欲转租本案涉案房屋，但是阎*却突然提出霸王条款，致使彭**不能将本案涉案房屋转租给曹**。二、在履约过程中，阎*采取停电、停水等一系列的行为影响彭**的正常经营，因此彭**要求阎*赔偿其385000元的损失。三、因阎*在履约过程中存有上述违约行为，彭**完全可以行使抗辩权，不支付租金。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回阎*的诉讼请求，并判令阎*承担本案一审、二审的全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人阎*发表答辩意见称，一、本案由彭**欠付租金而引起的纠纷，彭**欠租事实清楚，且阎*依约进行了书面催缴，而彭**在收到通知后，在合理期限内并未履行支付租金和水电费的义务，已经构成根本违约，一审判决判令双方的租赁合同解除是正确的。二、阎*并未与彭**签订补充协议，而根据双方的租赁合同，是否同意彭**转租系阎*的权利而非义务。三、彭**应根据合同支付租金，不应在合同外单方设置支付租金条件。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审审理过程中，阎*与彭**一致确认彭**已交租金至2015年5月8日止。

本院查明

本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为，一、2014年8月8日，作为出租方的阎*与作为承租方的彭**签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定为有效合同，双方应严格按照该合同的约定履行己方的义务。双方在合同中约定租金采用先付款后使用的方式，然彭**向阎*支付租金至2015年5月8日后便拒绝再向阎*支付租金，已经构成违约，故一审法院根据阎*的诉请确认阎*与彭**之间的房屋租赁协议于2015年8月25日即起诉状副本送达彭**之日解除并无不当，本院予以维持。因阎*与彭**签订的《房屋租赁合同》已经解除，则彭**应向阎*腾空交付本案涉案房屋。

二、阎*在一审中要求彭**向其支付欠付的房租4.8万元以及至解除之日止的水电费、电梯费、违约金以及新产生的房租共计2.3万元。本院认为，本案因彭**欠交租金引起的纠纷，根据阎*的诉请，彭**应支付的租金的起算点为2015年5月9日起至合同解除之日即2015年8月25日止，根据双方的约定，涉案房屋的租金标准为8000元/月，故彭**应向阎*支付租金28533元（8000×3+8000÷30×17），且彭**应从2015年5月9日即应交下季度租金之日起至2015年8月25日止向阎*支付违约金，因阎*与彭**对违约金约定过高，本院酌情予以调整，即彭**应按照中**银行同期同类贷款利率的标准，以欠付的租金28533元为基数支付自2015年5月9日起至2015年8月26日止的违约金。彭**在二审中诉称因阎*阻止彭**转租本案涉案房屋已经构成违约，彭**可以行使抗辩权，本院认为，彭**提交的证据不足以证明其主张，不应予以支持。至于2015年8月25日双方合同解除之日后的占用费，因阎*在一审中并未诉请，故不宜在本案中进行解决，而一审法院超出了阎*的诉请对双方合同解除之日后的占用费进行处理，本院对一审判决中的该项予以纠正，阎*可依法另行主张权利。

三、至于彭**主张的385000元损失的问题，因彭**经一审法院释明后，并未在规定期限内提起反诉，故不宜在本案中一并进行处理，彭**可依法另行主张权利。

综上，一审判决认定事实清楚，但判处不当，应依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04548号民事判决第一项、第二项、第五项；

二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04548号民事判决第三项为：彭**应于本判决生效之日起10日内支付阎月2015年5月9日至2015年8月25日的房屋租金28533元；

三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04548号民事判决第四项为：彭**应于本判决生效后10日内以28533元为基数，按照中**银行同期同类贷款利率向阎*支付自2015年5月9日起至2015年8月25日止的违约金；

本案一审受理费788元，二审受理费1576元，总计2364元，由上诉人彭**负担1576元，由被上诉人阎*负担788元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十七日