原告易*艺诉被告怀化市**发有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
审理经过
原告易*艺诉被告怀化市**发有限公司（以下简称“金瑞**公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李*担任审判长，与人民陪审员刘**、陈**参加的合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行了审理，原告易*艺及其委托代理人彭*均、被告怀化市**发有限公司的委托代理人邓*、周*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告易*艺诉称：2013年10月9日，原告与被告签订了《泰平盛世认购协议》，约定原告认购被告刚开工建设的泰平盛世项目20楼整层房屋和负二层车位5个，该整层房屋面积为1441.53㎡，总价款为5909583元，车库5个的总价款为435000元。原告当日以客户定金形式支付购20楼房款1000000元，购负二楼车库款250000元。后因被告开发的A栋写字楼建设工程进度未达到原告预期，且在交房逾期、首付比例、按揭贷款条件匹配均不能与原告协商一致。被告提供的购买房屋格式合同，对逾期付款、逾期交房、逾期办证等违约责任的约定极不公平。因此未能签订正式《商品房买卖合同》和《车位／车库买卖合同》。2015年1月，被告答应退赔购房款，原告也按其要求提交了退房申请，但被告至今拒不履行义务。综上，被告在未取得商品房预售许可，不能以任何形式销售房屋、收取房款的情况下，将其刚开始修建的商品房以认购的形式出售，并变相以客户定金的形式收取售房款是以个发形式掩盖其非法目的的无效民事行为。因此，原、被告签订的认购A栋20层及负二层5个车位的全部认购协议无效。又因被告长期占用原告的款项，应向原告支付资金占用费，资金占用费应按照民间借贷2%计算。原告特诉至法院，请求判决：一、确认泰平盛世认购协议无效；二、被告返还原告1250000元并赔偿原告经济损失500000元；三、被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求并增加一项诉讼请求：请求判决被告支付原告的定金损失1250000元，增加诉讼请求的理由为被告违约未与原告签订主合同，应适用定金罚则双倍退还定金。
被告辩称
被告**产公司辩称：认购协议是原、被告双方签字确定，协议是真实合法有效。原告是自愿购买被告的房产，如果原告不想订购房屋，被告同意退还原告缴纳的1250000元定金，但原告未到公司办理相关手续造成的损失应由原告自行负担。被告不同意支付原告500000元的利息。被告在取得房产预售资格就通知原告签订合同，原告以所购楼层尚未建好为由不同意签订合同。2014年11月左右，房屋已经修建到20层，被告通知原告签订合同，原告却一直未到被告处签订合同。被告不存在违约，截止至今，被告仍保留原告认购的房产未对外出售。
本院查明
经审理查明，2013年10月9日，原告与被告签定5份《泰平盛世认购协议》、1份《泰平盛世车位／车库认购协议》，约定：一、原告认购被告开发的位于怀化市红星南路福星数码广场旁的“泰平盛世”项目的如下物业：A栋20层商品房，房号为：⑴、⑾、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2012、2013、2014、2015、2016、2017、2018、2019、2020、2021、2022、2023、2024、2025、2026，负二层车位：201、202、203、204、205。6份合同中商品房的总价款为5909583元，定金为1000000元，车位的总价款为435000元，定金为250000元；二、原告自接到被告签订正式《商品房买卖合同》（《车位／车库买卖合同》）的通知后（以电话为准），必须在7个工作日内，携带认购协议、本人身份证及其他相关资料前往“泰平盛世”营销中心签订正式《商品房买卖合同》（《车位／车库买卖合同》）；三、定金的处理：如原、被告在约定的时间内签订正式《商品房买卖合同》（《车位／车库买卖合同》），认购定金直接冲抵合同款；如原、被告双方在约定签订正式《商品房买卖合同》（《车位／车库买卖合同》）的时间内，被告已将物业另售他人，被告应双倍返还被告已付定金；如原告不能在约定的时间内前来签订正式《商品房买卖合同》、《车位／车库买卖合同》，定金不予退还，被告可将物业另售他人。合同签订后，原告向被告交纳1250000元定金。2014年4月，被告通知原告签订合同，原告以房屋未建成为由不同意签订主合同。2014年8月27日，被告再次通知原告签订主合同，但原告认为被告的房屋未完全建好，且交房的时间一再延后，要求被告对主合同条款进行修改，被告不同意修改，原、被告因而未签订主合同。2015年5月12日，原告与被告协商退款和支付资金占用费事宜，被告表示因房产未卖出去无法退款，并不同意支付资金占用费。原告认为未签订主合同是被告的原因导致，因而诉至法院，形成纠纷。
另查明，2014年4月23日，被告取得商品房预售许可证。
以上案件事实有原告提交的5份《泰平盛世认购协议》、1份《泰平盛世车位／车库认购协议》、2014年8月27日和2015年5月12日录音资料各1份予以证实。
本院认为
本院认为，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的5份《泰平盛世认购协议》为定金合同，该合同内容不违反法律、行政法规规定，应为合法有效，原、被告应当按照合同全面履行。原、被告签订的《泰平盛世车位／车库认购协议》亦系定金合同，该合同约定的合同总价款为435000元，定金为250000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”之规定，定金数额已经超过合同总价款的20%，故定金数额应为87000元，163000元为多收取的款项，而非定金性质，6份定金合同属于定金性质的款项数额为1087000元，非定金性质的款项数额为163000元。根据庭审查明，被告在具备签订主合同条件时通知原告签约，但因双方未就合同内容达成一致意见而未签订主合同，故主合同未签订并非因为被告恶意违约导致，故原告主张本案应适用定金罚则，被告应双倍退还定金的理由不成立，对于原告庭审中增加的要求被告支付定金损失1250000元的诉讼请求，本院不予支持。2014年8月27日，原、被告经多次协商再次因无法达成合意未签订正式商品房买卖合同，原告请求被告退还已经收取的1250000元，本院予以支持。对于原告请求被告支付500000元经济损失的诉讼请求，本院依照中**银行同期贷款利率上浮30%的标准予以相应支持，总数额以不超过500000元为限，从原、被告无法达成签订主合同合意的时间2014年8月27日起算，计算基数为1250000元，原告撤回确认合同无效的诉讼请求，系其对诉讼权利的自主处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第五款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告怀化市**发有限公司在本判决生效之日起15日内退还原告易贤艺1250000元并支付经济损失。（经济损失自2014年8月27日计算至欠款还清之日止，以中**银行同期同类贷款利率上浮30%计算，总数以不超过50万元为限，计算基数为1250000元）
二、驳回原告易贤艺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元，诉讼保全措施申请费5000元，共计35800元，由原告易贤艺负担10300元，被告怀化市**发有限公司负担20550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。
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裁判日期
二〇一六年三月二十八日
