邓**、周*等与谭**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邓**、周*、周**、易**（以下简称四原告）诉被告谭**（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓**、周*，四原告的共同委托代理人陈**，被告的委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

四原告诉称，2008年4月21日，原告邓**与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将由红**委会在村集体土地上由村民统一联建安置的红星村北冲尾安置小区原告自建的房屋第六层（约100平方米）以217800元的价格卖给被告。合同签订后，被告已入住。因房屋建在集体建设用地上，被告不是本集体经济组织成员，依据国家相关法律规定不能办理房屋产权登记手续，且被告系城镇户口。依据国务**国办发（1999）39号文件规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。故《房屋买卖合同》违反了国家政策，依据相关法律规定，系无效合同。原告诉至法院，请求判令：一、原告邓**与被告签订的《房屋买卖合同》无效；二、四原告与被告共同承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告辩称，一、四原告自身为非农业户口，不属于农民，四原告通过拆迁安置获得的房屋不属于农民住宅，对该房屋进行买卖不违反相关法律规定；二、四原告房屋所依附的土地不是农村宅基地，其取得方式也不是依照宅基地申请程序取得的，故房屋买卖行为未侵犯农民宅基地；三、原告主张房屋买卖合同无效的法律依据不足，国**公厅文件不能作为人民法院认定合同效力的法律依据；四、四原告与被告之间进行买卖的房屋所依附的土地使用权并未受到侵害，房屋买卖的行为并未违反国家相关法律关于土地保护的规定；五、原告违背诚实信用原则，鉴于拆迁安置房的买卖是一种普遍社会现象，原告主张房屋买卖合同无效行为不利于社会稳定。

本院查明

经审理查明，四原告系家人关系，均系长沙市雨花区红星村成员，后因四原告原住所拆迁，红**委会将四原告安置于该村北冲尾组安置小区十六栋二单元，该单元规划建设六层，建设于农民集体所有的土地之上，建设方式为村民联建。四原告陈述该房屋系红星村统一安置，没有房屋产权证、国土证等权属证明。

2008年4月21，原告邓**与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告邓**将上述房屋第六层作价217800元出售给被告。《房屋买卖合同》就房屋面积、付款方式等作了约定。合同签订后，被告支付了合同约定的购房款，原告邓**将合同约定的房屋交付给被告使用至今。

另，因城中村改造，四原告户口性质现已变更为非农业家庭户口。

本院认为

原告于2014年10月29日诉至法院，请求裁决。经本院主持调解，当事人未达成调解协议。

以上事实，有四原告、被告的身份资料、红**委会出具的2份《证明》、《房屋买卖合同》、收据、事人陈述及开庭笔录等在卷佐证，足以认定。

本院认为，本案中，当事人双方争议在于《房屋买卖合同》是否有效。原告主张本案所涉长沙市雨花区红星村北冲尾组十六栋房建筑在农民集体所有的土地上，提供了红**委会提供的《证明》予以佐证，且当事人一致确认《房屋买卖合同》签订时该房土地使用权性质为农民集体所有的土地，被告未提供证据证明土地使用权性质已经改变，故本院采信原告的主张。《中华人民共和国土地管理法》的六十三条规定：农民集体所有的土地转让，除法律法规许可的情形外，不允许出让、转让或出租用于非农业建设。根据房地一体的原则，在集体土地上建设的房屋的流转必然涉及土地使用权的流转，而被告并非红**体组织成员，不具备购买和使用农村集体土地上建设的房屋的主体资格。且本案所涉房屋由四原告共有，原告邓**将房屋出售给被告的行为，并未得到其余三原告追认。故原告邓**与被告签订的《房屋买卖合同》无效。四原告虽已变更为城镇户口，不影响房屋土地使用性质，被告的答辩意见，本院不予采信。四原告主张与被告共同承担诉讼费用，本院参考本案案情，酌情予以支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：

裁判结果

原告邓**与被告谭**于2008年4月21签订的《房屋买卖合同》无效。

本案受理费80元，由原告邓**、周*、周**、易**负担40元，被告谭**负担40元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日