长沙**限公司与湖南**理局房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长沙**限公司（以下简称“金**司”）诉被告湖南**理局（以下简称“省公路局”）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年7月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈**、代理审判员刘**、人民陪审员李**组成合议庭，由审判员陈**担任审判长，代理书记员周*担任庭审记录，公开开庭进行了审理。原告金**司法定代表人李**，被告省公路局的委托代理人黄*、陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告金**司诉称：原告于2005年9月与被告省公路局签订协议，购买被告省公路局所有的位于长沙市开福区xxxx的房产，按照合同约定于2005年9月30日付款并履行相关义务，当时原告已支付全额款项。因被告房产为1977年所建，资料档案不健全，产权证未按要求及时换证，导致房产、国土各部门资料缺失，原告耗费大量的人力物力，经过长达8个月的努力，终于将房产证、国土证换成合格的新证，现两证暂存原告处。在等待办理过户过程中，被告因国有资产清查等原因，导致原有合同无法完成，相关过户手续无法办理。被告于2007年12月12日退回原告购房款16万元，但相关办证费用58401元至今未付。被告位于xxxx的房产年久失修，无水、无电、无排水设施。原告与被告签订合同后，投入了40多万元恢复了房屋的各种设施并进行了维修装饰，**沙港2006年5月发生爆炸导致房屋受损严重，原告又投入40万元进行重建、维修加固和装饰装修。合同确定无法履行后，原告多次与被告协商后续事宜，并就相关事宜于2008年9月27日书面致函被告，在得不到答复的情况下，原告只好继续以此为基地开展工作。八年来，原告一直代被告理顺此处房产与相关单位的关系，并代缴相关费用。2013年11月，港口三期项目发布征地公告，此处房产属于征收范围，原告一直积极配合征收事宜，被告于2014年4月与开福区征收办就此处房产签订了补偿协议，协议金额3434340元，其中土地及房屋2723972元，其他附属设施、装饰装修、停产停业费、违章补偿、搬迁奖等710368元。因为附属设施、装饰装修、违章搭建均系原告所为，且该处房产为原告办公、生产场地，因此该部分补偿710368元应为原告所得。目前，拆迁指挥部催促原告尽快搬离场地，但是被告未支付原告任何补偿，因此原告特提出诉讼，请求判令：一、原被告于2005年签订的房产买卖协议无效；二、被告支付原告缴纳购房款所产生的利息2万元；三、被告支付原告房产证办证相关费用58401元；四、被告支付原告房屋装饰装修、附属设施、违章补助、停产停业费、提前搬迁奖等补偿费用710368元；五、被告支付原告因港口爆炸后房屋重建、维修加固、二次装修等费用400000元。

被告辩称

被告省公路局辩称：一、被告与原告所签订的房屋买卖合同早已由双方签订了终止协议予以解除，双方的权利义务关系已因协议的解除而消灭；二、原被告之间签订的终止协议并未就利息问题进行约定，且原告在协议解除、款项收回7年之后才提出利息要求，已超过法律所规定的诉讼时效，因此，原告要求被告支付购房款利息没有法律依据；三、被告同意按终止协议的约定支付代理办证费用，但原告应当提供相应的票据；四、被告作为产权人，从未知悉港口爆炸损毁所属房屋的事实，且从未委托过任何单位重建或加固房屋，因此，原告要求被告支付重建、加固及二次装修费用没有依据。

本院查明

经审理查明，2005年9月30日，原告金**司（乙方）与被告省公路局（甲方）签订了《有关望城xxxx原码头货物集散地、住宅买卖协议》（以下简称“买卖协议”），协议约定：1、乙方同意购买甲方所有的位于长沙市开福区xxxx原码头货物集散地、住宅、建筑面积为肆佰贰拾平方米，地号为01xxxx（望城国土局发），详见望国用（194第xxxx号），房产幢号为540xxxx、550xxxx等；2、甲方xxxx原码头货物集散地、住宅及现有配套设施购买价格为壹拾陆万元，协议签订后三日内乙方将壹拾陆万元经银行汇入甲方账户，乙方带进账回单来省公路局办领权证移交事宜；3、乙方在办理有关产权转移手续时，甲方应积极配合；4、该房屋建造时间长、无水、无电、无排水设施，一切均按现有状况交接；5、此次出售房产与当地有关部门遗留问题，由乙方负责协调解决（因区划调整，权证需换新证才能过户，考虑新证证号与旧证不符，本协议所指以旧证证号为准，新旧证所指标的物不变）；5、此次房产权转移手续所产生的一切费用，全部由乙方承担。协议签订后，原告依照协议约定支付了购房款160000元整，并为房屋和土地重新办理了权证。因房屋交付时无水无电无排水设施，原告接收后恢复了水电，安装了房屋的排水等设施，对房屋进行了装饰装修，并修建了一栋临时建筑，装修完毕后开始正式使用。

2006年5月17日，长沙xxxx码头集装箱发生爆炸，爆炸致使周边房屋受损。原告称上述房屋亦在此次事件中受损且政府未给予赔偿，因对房屋进行重建、维修加固和装饰装修投入的400000元，要求被告支付。因被告在庭审中对原告主张的上述事实均不予认可，且对其要求赔偿的金额亦持异议，原告向本院申请对2006年港口爆炸所导致房屋受损后的重建、维护及装修投入情况进行评估。2014年8月14日，原告因难以提供评估所需证据材料，向本院提交书面放弃评估申请。

因本案涉案房屋买卖及土地使用权转让涉及国有资产处置，双方所订“买卖协议”未得到相关部门批准，无法按“买卖协议”约定完成房屋及土地过户，原被告双方经过协商，于2007年5月8日签订了《终止协议》，协议约定：1、被告退还原告买卖协议支付的现金160000元整；2、被告支付原告在办理房产和国土证的换证所花费的费用32401元（凭发票）；3、落实上述1、2条的同时，原告将换好的房产证、土地证给被告。但《终止协议》中双方未对“买卖协议”解除后原告退还房屋和土地及原告损失赔偿等事项进行约定。《终止协议》签订后，被告于2007年12月10日退还原告所支付的160000元，但被告一直未向原告支付约定的办证费用32401元，原告也一直未将房产和国土证交付给被告，并一直使用本案涉案房屋及土地至今。

因开福区人民政府对长沙市港口三期项目范围内的房屋进行征收，本案涉案房屋及土地位于上述项目征收范围内，被告于2014年4月10日与开福区城市房屋征收和补偿管理办公室签订了《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》，协议约定被征收房屋总补偿金额为3434340元（附件一），其中房屋及土地使用权补偿金额为2723972元，装饰装修、附属设施及其他补偿（含临建、停产停业补偿等）金额为586028元（附件二），提前搬迁奖为124340元（附件三）。按约定被告需腾空房屋，并向开福区城市房屋征收和补偿管理办公室指定的房屋征收实施单位交付，原告面临房屋搬迁，且与被告就相关赔偿事宜未达成协议，原告遂诉至本院。

本院认为

本案在审理过程中，被告对原告要求其将《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》附件二、附件三中所列明的房屋装饰装修、附属设施、临建补助、停产停业费、提前搬迁奖等补偿费用共计710368元支付给原告的诉讼请求未提出抗辩意见。

上述事实有“买卖协议”、长沙晚报刊登的xxxx港口爆炸的新闻、开福区xxxx居民委员出具“情况属实”的情况说明、终止协议及银行进账单、房屋征收补偿协议及庭审笔录等证据材料在卷佐证。

本院认为：一、原**公司与被告省公路局于2005年9月30日签订的“买卖协议”，虽涉及事业单位国有资产的处置，但法律和行政法规并无强制性规定禁止事业单位国有资产的买卖，故原、被告双方所订“买卖协议”未违反法律和行政法规强制性规定，且无其他构成合同无效的情形，原告诉请“买卖协议”无效于法无据，本院不予支持。

二、因本案涉案房屋买卖及土地使用权转让涉及国有资产处置，双方所订“买卖协议”未得到相关部门批准，无法按“买卖协议”约定完成房屋及土地过户，最终不能实现合同目的，双方在此情况下签订《终止协议》，对“买卖协议”进行协商解除，应合法有效，本院予以确认。但《终止协议》双方只就“涉案房屋买卖及土地使用权转让协商解除，购房款返还和房屋土地重新办证费用的支付”等事项进行了约定，对原告损失承担及原告向被告返还房屋及土地等事项未作处理，双方对“买卖协议”解除后双方的权利义务没有完全处理完毕，现原告向**诉请事项，部分为《终止协议》已经约定的事项，部分为《终止协议》未约定事项，双方有约定部分应按约定履行，未约定部分应按相关法律规定处理：第一、因《终止协议》中就被告向原告应退付的购房款已有约定，《终止协议》签订时原告支付购房款的利息损失已产生，双方就此未作约定，现原告在被告已按约退还购房款后再行要求支付利息损失，本院不予支持；第二、因《终止协议》中就被告应向原告支付的换证费用金额亦有约定，现被告未付，原告请求支付，本院予以支持，但原告请求支付58401元，有违双方约定，被告支付金额应按双方约定的金额32401元支付；第三、本案“买卖协议”不能实现合同目的并协商解除的原因系被告处置国有资产未得到有关部门批准，导致“买卖协议”解除的责任应为被告承担。因《终止协议》中对原告损失承担及原告向被告返还房屋及土地等事项未作处理，且原告在《终止协议》签订后一直使用涉案房屋及土地至今，因涉案房屋及土地已被征收，原告在面临向被告返还涉案房屋及土地时向**主张因“买卖协议”解除给其造成的损失，符合有关法律规定，本院予以支持。原告主张被告与开福区城市房屋征收和补偿管理办公室签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》附件二、附件三中就涉案房屋征收所约定的其他附属设施、装饰装修、停产停业费、临建补偿、搬迁奖等补偿金额710368元应归原告所得，其实际是主张因“买卖协议”解除给其造成的损失赔偿金额应以被告与开福区城市房屋征收和补偿管理办公室约定的补偿金额为准，庭审中，被告对此未提出异议。考虑涉案房屋交付时无水无电无排水设施，涉案房屋现有的其他附属设施、装饰装修、及临建确为原告接收涉案房屋后的投入，原告又一直把涉案房屋作为其生产经营场地使用至今，现需搬迁涉案房屋，亦会给其带来停产停业和搬迁损失等客观事实，故本院认为原告的上述主张符合本案客观事实，且被告不持异议，本院予以确认。至于原告要求将因港口爆炸后房屋重建、维修加固、二次装修等费用400000元列入损失赔偿的诉讼请求，因庭审中被告对原告主张的事实及损失均提出异议，原告所提供的证据不能证明其上述主张，故本院对原告的上述诉请不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告湖南**理局于本判决生效之日起3日内支付原告长沙**限公司为涉案房屋及土地重新办证所支付费用38401元；

二、被告**管理局于本判决生效之日起3日内赔偿原告长沙**限公司房屋装饰装修等损失710368元；

三、驳回原告长沙**限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费15499元，由被告**管理局承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年八月二十五日