长沙馨**有限公司与梁**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长沙馨**有限公司诉被告梁**物业服务合同纠纷一案，原告于2015年10月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈**任审判，代理书记员周**担任庭审记录，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李**、肖**，被告梁**的委托代理人陈**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告长沙馨**有限公司诉称，2002年10月20日，长沙福**有限公司与原告签订《物业管理服务合同》，依法选聘原告对长沙市开福区金霞路×××小区进行物业服务管理服务。被告梁**系长沙市开福区金霞路×××房业主，原告按照物业服务合同积极履行合同义务。被告自2003年2月1日至今一直未向原告交纳物业费，截止到2015年8月30日已拖欠原告物业费10117元，并产生滞纳金1000元。原告多次进行催缴，被告仍未交纳。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费10117元（暂计至2015年8月30日），滞纳金1000元；2、被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告辩称，原告所诉事实与理由有出入，一、被告于2002年与长沙福兴**责任公司物业管理部签订的物业管理合同，在没有得到书面通知及张榜告示的情况下，并不知晓物**司发生了变更。根据物业管理条例第一章第四条，由业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，被告从未和馨香源物业签订过任何文字条约，所以不存在欠馨香源物业费一事。另物业提交的合同，公章不清晰，内容虽与福兴**发公司签订物业合同一致，但对比两份合同公章位置不一致，且入住通知单上和物**司提供的物业管理合同上签名不是本人亲笔签名，请求法院鉴明真伪；二、自物**司通知交房起，被告发现房屋出现多处空鼓，外墙多处渗水造成内墙发泡起霉等严重质量问题，所以至今没有在房屋交接单上签字，交接单上写明不能交房，被告要求物**司整改后交房，并留×××房钥匙一片给物业，但在被告多次催促下，直到过了质保期问题也没有解决；三、在被告未入住期间，约2003年，×*×××业主因×××房住户影响他家安全打电话询问被告房子是否已出租，当时被告并未验收签字。第二天到房子里查看，发现确有人居住，询问物业后才知道物**司未经被告同意私自将被告的房子租给别人。根据物业管理合同第十七条物业管理工作人员因违反合同，由物业管理部承担全部责任；四、×*×××房业主自交房起就没有有线入户，找物业交涉，物业却利用被告留在物业的钥匙，未经同意私自进入被告房屋并在有线入户处接线，在客厅至卧室开槽埋线，经卧室墙壁开洞至他家接线，严重损坏被告家地面和墙面；五、被告于2009年准备装修，物**司要求被告交清物业管理费，由于上述二、三、四条问题，与物**司就侵权赔偿达成一致协议，但是直到被告装修完毕入住，协议中提到的房屋渗水等质量问题仍旧没有得到解决，造成被告房屋装修有多处霉变、开裂、气泡等。根据协议，物业费在装修完工后，物**司解决房屋质量问题后开始交纳，因此原告要求2003年起计算物业费不符合协议约定。综上所述，被告有权拒交物业费，待上述问题得到解决后再行商议。所以原告的诉求不成立，应由原告承担一切责任，由原告承担诉讼费。

本院查明

经审理查明，长沙福**有限公司×××物业管理部（甲方）与被告（乙方）签订了《×××小区物业管理合同》，约定甲方对×××小区的房屋、公共设施、设备、秩序等事务行使管理权；乙方购买或承租的物业为×××小区，作为居家使用，建筑面积共计×××平方米，物业管理费为0.5元／㎡／月（以物价局核价为准）；违约责任：乙方应当按照规定时间交清费用，对不按规定交纳各项费用的，处以应缴金额5‰的滞纳金。2002年10月20日，长沙福**有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定长沙福**有限公司委托原告对长沙市开福区金霞路×××小区进行物业管理。委托管理期限自2002年11月1日起至业主委员会成立日止。业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理费的收取标准按双方协商的标准乙方向业主（住户）收取：（1）不带电梯的多层住宅0.5元／㎡／月（2）商铺1.5元／㎡／月（最终以物价局批准的收费价格为准）。合同签订后，原告依约对长沙市开福区金霞路×××小区进行了物业管理。被告居住在长沙市开福区金霞路×××房，房屋面积为×××平方米，物业管理费为0.5元／㎡／月，每月应交纳物业管理费67元。被告因对房屋质量不满意，未对房屋进行接收入住，原告提交的房屋交接单明确写明：手续未办，不能交房。自2003年2月1日起被告开始欠交物业服务费，2009年5月原告正式开始对房屋进行装修并于2010年1月1日正式入住。原告于2015年9月10日通过张贴公告的方式向被告催缴拖欠的物业服务费10117元，因被告未交纳物业管理费，而致使本案纠纷的产生。

另查明，原告从2002年8月26日起具有从事物业管理活动，资质等级为三级，2009年5月18日资质等级变更为二级。原告向本院提交由长沙福**有限公司于2010年10月8日出具的一份《证明》，证明长沙福**有限公司×××物业管理部系长沙馨**有限公司前身，长沙馨**有限公司成立于2002年8月26日。本案审理过程中，原告向本院提交了九份《票据》，佐证原告为×××小区提供物业服务。

以上事实，有当事人陈述、《物业管理服务合同》、《×××小区物业管理合同》、入住通知书、房屋交接单、物业费票据、催费公告、物业企业服务资质证书、福**公司的证明等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为，一、关于原告主体问题。虽《×××小区物业管理合同》系被告与长沙福**有限公司×××物业管理部签订，但原告向本院提交证据证明，×××小区物业服务系长沙福**有限公司委托原告，且长沙福**有限公司×××物业管理部系原告前身，亦有×××小区其他业主向原告交纳物业管理费的票据佐证，因此，本院确认系原告对×××小区实施的物业服务；二、关于物业服务费的问题。原告与长沙福**发有限公签订的《物业管理服务合同》，以及被告签订的《×××小区物业管理合同》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《物业管理服务合同》、《×××小区物业管理合同》对业主应具有约束效力。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任；三、被告因房屋质量问题拒收房屋，原告举证的房屋交接单上写明“手续未办，不能交房”，证明了房屋未办理交接的事实，故被告未办理交接前或被告未住进房屋前，不应交纳物业管理费。对于原告提出从2003年2月1日开始计算物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。被告于2009年5月开始进行房屋装修，并于2010年1月入住。因此，被告应当从2009年5月起交纳物业管理费，截止至2015年8月物业管理费共计5092元（76月＊67元／月=5092元），本院予以支持；四、本案中，虽房屋质量系开发商的责任，原告不具有房屋质量维修责任，但作为物业服务企业具有积极解决业主与开发商间矛盾的义务，原告未积极履行服务义务，存在服务瑕疵。因此，本院对被告提出原告物业服务存在瑕疵的抗辩理由予以采信。故原告要求支付滞纳金的诉讼请求，不予支持；五、关于被告提出原告利用物业管理之便，将原告所购房屋出租给他人一事，被告提交的书面证人证言，因证人未出庭作证接受当事人质询，被告提交的书面证言不能作为证据使用。故被告的抗辩理由，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告梁**于本判决发生法律效力之日起七日内向原告长沙馨**有限公司支付截至2015年8月30日止的物业服务费5092元；

二、驳回原告长沙馨**有限公司的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费78元，因适用小额程序减半收取39元，由被告梁**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日