长沙馨**有限公司诉何凌物业服务合同纠纷民事一审判决书

审理经过

原告长沙馨**有限公司诉被告何*物业服务合同纠纷一案，原告于2015年10月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员邵**任审判，代理书记员周**担任庭审记录，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李**、肖**、被告何*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2002年10月20日，长沙福**有限公司与原告签订《物业管理服务合同》，依法选聘原告对长沙市开福区XXX小区进行物业服务管理服务。被告系长沙市开福区XXX小区X栋XX房业主，原告按照物业服务合同积极履行合同义务。被告自2009年4月1日至今一直未向原告交纳物业费，截止到2015年8月30日已拖欠原告物业费7546元，并产生滞纳金1000元。原告多次进行催缴，被告仍未交纳。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费7546元（暂计至2015年8月30日），滞纳金1000元；2、被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告辩称，原告所诉事实与理由有出入，原告没有积极履行物业义务，2009年原告擅自在被告窗边安装烟筒，严重威胁被告生活及财产安全，被告多次找原告协商，被告置之不理。另外，被告窗外的排风扇整天响，被告请原告协商，原告也未理睬。被告只好采取不交纳物业费进行维权

本院查明

经审理查明，2002年8月28日，长沙福**有限公司XXX物业管理部（甲方）与被告（乙方）签订了《XXX小区物业管理合同》，约定甲方对XXX小区的房屋、公共设施、设备、秩序等事务行使管理权；乙方购买或承租的物业为XXX小区，作为居家使用，建筑面积共计98.06平方米，物业管理费为1元／㎡／月（以物价局核价为准）；违约责任：乙方应当按照规定时间交清费用，对不按规定交纳各项费用的，处以应缴金额5‰的滞纳金。2002年10月20日，长沙福**有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《XXX物业管理服务合同》，约定长沙福**有限公司委托原告对长沙市开福区XXXX小区进行物业管理。委托管理期限自2002年11月1日起至业主委员会成立日止。业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理费的收取标准按双方协商的标准乙方向业主（住户）收取：（1）带电梯的多层住宅1元／㎡／月（2）商铺1.5元／㎡／月（最终以物价局批准的收费价格为准）。合同签订后，原告依约对长沙市开福区XXXX小区进行了物业管理，被告居住在长沙市开福区XXXX小区X栋XX房，房屋面积为98.06平方米，每月物业管理费为98元。被告自2009年4月1日起未再向原告缴纳物业服务费，至2015年8月30日止，被告共计欠缴物业服务费7546元（98元／月＊77月=7546元）。因被告未交纳物业管理费，而致使本案纠纷的产生。

另查明，原告从2002年8月26日起具有从事物业管理活动的资质，资质等级为三级，2009年5月18日资质等级变更为二级。原告向本院提交由长沙福**有限公司于2010年10月8日出具的一份《证明》，证明长沙福**有限公司XXX物业管理部系长沙馨**有限公司前身，长沙馨**有限公司成立于2002年8月26日。

以上事实，有当事人陈述、《物业管理服务合同》、《XXX小区物业管理合同》、入住通知书、房屋交接单、物业费票据、催费公告、物业企业服务资质证书、福**公司的证明、庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为，一、关于原告主体问题。《XXX小区物业管理合同》系被告与长沙福**有限公司XXX物业管理部签订，但原告向本院提交证据证明，XXX小区物业服务系长沙福**有限公司委托原告，且长沙福**有限公司XXX物业管理部系原告前身，亦有XXX小区其他业主向原告交纳物业管理费的票据佐证，因此，本院确认系原告对XXX小区实施的物业服务。二、关于物业服务费的问题。原告与长沙福**发有限公签订的《物业管理服务合同》，以及被告签订的《XXX小区物业管理合同》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《物业管理服务合同》、《XXX小区物业管理合同》对业主应具有约束效力。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案中，被告关于因原告未履行义务，导致房屋公共部位的墙面被擅自利用树立烟囱，也没有采取进一步措施制止或者请有关部门拆除该设施，因此，本院对被告提出原告物业服务存在瑕疵的抗辩理由予以采信。本院酌情支持被告应向原告支付其欠缴物业管理费的70%，即被告应向原告支付物业管理费5282.2元（7546元70%=5282.2元）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告何*于本判决发生法律效力之日起七日内向原告长沙馨**有限公司支付物业服务费5282.2元（截至2015年8月30日止）；

二、驳回原告长沙馨**有限公司的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告何*承担15元，由原告长沙馨**有限公司承担10元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月八日