湖南蓝**责任公司与文仕闻物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告湖南**责任公司诉被告文*闻物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法由审判员刘*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南**责任公司委托代理人毛毕*到庭参加诉讼，被告文*闻经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

原告诉称

原告湖南**责任公司诉称：被告是株**峰花园11栋504号房屋的业主，原告系昱峰**公司，被告拖欠了自2010年1月1日至2015年12月31日共72个月的物业费6031元，故原告诉至法院，请求判决：被告支付拖欠的物业管理费6031元，并支付违约金1108元。

被告辩称

被告文*闻未到庭应诉答辩。

原告湖南**责任公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：

1、原告营业执照、组织机构代码证、企业变更登记资料、被告身份证，拟证明原、被告诉讼主体资格；

2、房产证一份，拟证明被告是昱峰花园11栋504的业主；

3、物业服务合同两份、居委会证明一份，拟证明原告为被告提供物业服务，有权就多层住宅按0.65元／月·平方米收取物业管理费，合同第十九条约定，逾期交纳物业费的，按每天3‰计算违约金；

4、张贴律师函照片，拟证明原告以律师函的方式向被告催收了物业费。

被告文*闻无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。原告提交的证据来源、形式合法，本院予以采信。

根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：

被告文*闻系株洲市昱峰花园11栋504号房屋的业主，于2008年入住该小区，原告湖南**责任公司系昱峰花园的物业服务企业，自2008年起为昱峰花园小区提供物业管理服务至今。2007年8月30日，原告与株洲富**有限公司签订了前期物业服务合同，约定多层住宅的物业费为0.5元／㎡·月，2013年6月26日，原告与株洲**主委员会签订了物业管理服务合同，约定多层住宅物业费为0.65元／㎡·月。被告自2010年1月1日起拖欠原告物业管理费至2015年12月30日。2016年1月7日，原告曾以粘贴律师函的方式向被告催交物业费。

本院查明

另查明，被告所住房屋于2008年白天失窃，原告为此给予了被告部分补偿。

本院认为

本院认为：本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业公司，应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域或某些方面做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。本案中，被告以其家里被盗原告公司存在安保不到位为由而拒绝交纳物业服务费。本院认为，被告房屋白天失窃，反映出原告公司安保方面存在一定的瑕疵，但被告并未举证证明原告存在未按物业合同约定配备相应保安、未按时巡查等重大瑕疵，故被告不能以此为由拒交物业服务费。对于被告所拖欠的物业费金额，原告诉请按照0.65元／㎡·月计算为6031元，然该收费标准系在2013年6月26日所签物业管理服务合同所约定的，故对于2013年6月26日之前的物业费应按2007年所签的前期物业服务合同约定的标准（多层住宅物业费标准为0.5元／㎡·月）进行收取，如此计算被告2010年1月至2013年6月拖欠的物业费为2706元（0.5元／㎡·月×128.89㎡×42个月），2013年7月至2015年12月拖欠的物业费为2513元（0.65元／㎡·月×128.89㎡×42个月），以上被告共计拖欠物业费5219元。

鉴于原告在安保方面存在一定瑕疵，综合考虑原告前期对被告进行了一定补偿，本院对该物业费予以适当减少，据此酌情确定被告应补交2010年1月至2015年12月物业费4500元。

对于原告诉请的违约金，本院认为，原告提交的2013年6月所签的物业服务合同才对违约金进行约定，之前的前期物业服务合同并未提及，同时本案中原告提供的物业服务存在一定的瑕疵是酿成本案纠纷的原因之一，故本院对原告诉请的违约金，不予支持。

原告作为物业公司，在今后的物业服务中，应加强服务意识，切实履行好物业合同约定的义务，不断提升物业服务水平，为小区业主提供更好的服务。作为业主，也应及时、全面地履行交纳物业费的义务，对于发生的纠纷，应本着互谅互让、友好协商的原则予以解决，共同努力营造和谐美好的生活环境。

被告文*闻经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告文*闻于本判决生效之日起十日内向原告湖南**责任公司支付物业服务费4500元；

二、驳回原告湖南蓝**责任公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付延迟履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告文*闻承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲**民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲**民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农**荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一六年四月二十七日