关钢与湖南浅**园有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）关钢与被告（反诉原告）湖南浅**园有限公司（以下简称浅**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月22日受理后，适用简易程序，由审判员陈**任审判，于2013年6月7日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）关钢的委托代理人郭*和被告（反诉原告）浅**公司的委托代理人罗**到庭参加了诉讼；因案情复杂、争议较大，本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年6月27日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）关钢及委托代理人郭*、被告（反诉原告）浅**公司的委托代理人罗**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告关钢诉称，2010年1月5日，关钢与浅**公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：关钢购买浅**公司开发的位于长沙市望**道西侧中心森林海98栋103号房，房屋面积249.9平米，单价为每平米3496.68元，房款总计873827元；付款方式为签订合同之日支付首付款263820元，余款610000元办理按揭贷款；房屋交付日期为2010年12月31日前，如逾期交房，在房屋最后交付期限第二日至实际交房止，浅**公司应每日向关钢支付已付房款的万分之二作为违约金。合同签订之日，关钢依约支付了购房首付款，浅**公司亦出具了正式发票，后关钢在办理房屋按揭贷款时，浅**公司以种种理由推脱不配合提供相应资料；至2011年，关钢才得知浅**公司所售房屋在签订合同时尚未动工建设，根本无法办理按揭，故只能四处筹款，分四次向浅水湾支付了购房余款610000元。关钢已完全履行了合同，浅水湾却至今未交付房屋，特诉至法院，请求判令：1、浅**公司向关钢支付延期交房违约金93038元（违约金从逾期交房之日计算至履行完交房义务之日止，现暂计至起诉之日），2、浅**公司向关钢支付逾期办理产权登记违约金17476元；3、由浅**公司承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告浅**公司辩称，关钢所述与事实不符。关钢未及时履行先交房款的义务，依据合同补充协议第九条和主合同的第十一条约定，浅**公司有权拒绝交付房屋和办理房屋产权证，且关钢没有交清契税，也无法协助办理产权证，主合同的第十五条约定了办证程序。关钢现以没有得到赔付而拒不收房，浅**公司认为原告的请求没有法律依据，应予驳回。

反诉原告浅**公司诉称，关钢与浅**公司于2010年1月5日就中新森林海小区98栋103房签订了《望城县商品房买卖合同》，合同约定：关钢应于合同签订之日支付首付款263820元，余款610000元办理按揭贷款。由于关钢拖延办理按揭手续，后双方同意改为一次性付款，但关钢却一直拖延支付，经浅**公司多次催交，关钢分别于2011年6月11支付了263820元、2012年11月23日支付了50000元、2012年12月3日支付了100000元、2012年12月25日支付了196180元，但至今仍未付清合同约定由浅**公司代收的税费，故请求法院判令：1、关钢支付逾期付款违约赔偿金97816元；2、关钢支付按合同约定由浅**公司代收代缴的税费；3、诉讼费用由关钢承担。

反诉被告关*辩称，关*没有承诺一次性付款。浅**公司无权代收税费，除税务机关外其他单位无权代收税费。补充协议是格式合同，其中的免责条款浅**公司未作特别说明，且该条款有排除我方权利的内容应为无效条款。

关钢为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：

1、购房合同，拟证明关钢与浅**公司于2010年1月5日签订《商品房买卖合同》一份并就相关条款进行约定；

2、发票，拟证明关钢分5次付清购房款；

3、维修基金缴款凭证，拟关钢如约缴纳维修金；

4、竣工验收备案表，拟证明浅**公司2010年10月才开工的事实；

5、确认函，拟证明浅**公司以遗失的名义扣押关钢的购房合同；

6、商品房买卖合同，拟证明商品房买卖合同是格式合同；

7、照片8张，拟证明关钢所购房屋漏水的事实。

浅**公司对关钢提供的证据质证认为：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议，证据3证明了关钢没有按时交纳维修基金；证据4因工作有笔误，不能真实的反映开工时间，实际的开工时间为2008年8月7日；对证据5的三性有异议，浅**公司提交了新证据证明该证据不能达到关钢的证明目的；对证据6的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明是格式合同；证据7的三性均有异议，不能确认是哪间房，获取途径有异议，与本诉反诉均没有任何关联性。

浅**公司为支持其答辩意见和反诉请求，向本院提交了如下证据：

1、邮政特快专递律师催款函，拟证明浅**公司于2012年11月16日向关钢催缴款项的事实，关钢没有付清全部房款；

2、19张付款凭证，拟证明关钢直到2012年12月25日才付清全部房款共计873820元；

3、单位竣工验收记录，拟证明实际的开工时间为2008年8月7日；

4、房屋产权证，拟证明2014年1月24日办好了本案所涉房屋产权证；

5、收条，拟证明2012年12月4日关钢家属收到合同原件，该证据能证明关钢所举证据5不真实；

6、交房通知书、森林海入楼流程图、交房通知明细及国内挂号信函收据，拟证明浅**公司在关钢付清房款后于2013年1月18日通过信函的形式向关钢通知收房。

关钢对浅**公司提交的证据质证认为：证据1看不出具体日期，关钢在浅**公司所述的催款日期之前还付过一笔款项，按常理不应该在浅**公司所述的这个时间催告缴款；对证据2没有异议；对证据3有异议，没有原件，对其真实性有异议，应以竣工验收备案表为准。关钢认为浅水湾所举证据3和关钢提交的证据4都是从浅**公司处取得，不能因为浅**公司在第一次开庭后在提交加盖公章的验收记录就具备效力，浅**公司要承担举证不能的责任；对证据4、5、6的质证意见为因没有在举证期间内举证，关钢拒绝质证，但做如下说明：浅**公司确实扣押了购房合同直到2012年12月4日才交付关钢，对证据6的真实性有异议，其中交房通知明细是自发形成的，对国内挂号信函收据也不能达到浅**公司的证明目的。相反，可以证明浅**公司对所有的购买者都延迟交房。

本院查明

经审查，本院认为，关钢提交的证据1、2、3内容真实、来源合法，能证明案件事实，本院予以采信，作为定案依据；证据4经浅**公司质证对真实性无异议，认为只是笔误，故本院对该证据的真实性予以确认，但不能达到关钢的证明目的；证据5无浅**公司公章，无法到达关钢的证明目的，本院不予采信；证据6与本案无关，本院不予采信；证据7无法证明是涉案房屋以及漏水情况，本院不予采信。本院认为浅水湾提交的证据2、3、4、5内容真实、来源合法，能证明案件事实，本院予以采信，作为定案依据；证据1无相关收件人收到的相关信息，本院不予采信；证据6无法证明挂号信内容为收房通知且关钢寄件地址非合同约定寄件地址，故无法达到浅**公司的证明目的，本院不予采信。

根据以上所确认的证据及双方当事人的陈述，本院查明以下基本事实：

2010年1月5日，关钢与浅**公司签订《望城县商品房买卖合同》（合同编号为20080315103），合同约定：第二条买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为望城县房屋产权管理局，商品房预售许可证号为2008-0315；第三条买受人购买的商品房为中新森林海第98幢103号房，第四条该商品房单价为每平方米3496.68元，总金额873820元；第六条付款方式银行按揭贷款，买受人于签订本合同之日支付首付款263820元，余款610000元由买受人办理银行按揭；第七条买受人逾期付款的违约责任；第八条交付期限，出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并取得验收结论为合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》；第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2010年1月5日关钢与浅**公司就签订《望城县商品房买卖合同》达成合同补充协议，协议约定：第3条买受人同意出卖人委托物业管理公司代出卖人办理房屋交付手续和承担房屋质量保修，买受人应在收到房屋交付通知后的10日内前来办理房屋交接手续，超过该期限的，即视为买受人已认可交房条件，房屋已经交付；第4条《商品房买卖合同》“第十五条关于产权登记的约定”中“权属登记”仅指房屋所有权登记，且办理权属登记的法定义务人为买受人，出卖人只能基于买受人的委托授权才能代为办理“权属登记”。至于土地使用权登记，出卖人应当在“房屋所有权证”办好后365日内，将办理土地使用权登记需由出卖人提供的资料报土地使用权登记机关；第5条买受人选择银行按揭贷款或公积金贷款方式付款的，应在签署本合同后10日内，按银行或公积金管理中心要求提交所需的各项资料，申请并办理好贷款审批手续、签署有关文件；第6条因买受人原因造成按揭银行或公积金中心拒绝发放贷款的，买受人在接到出卖人通知后10日内，应选择其他付款方式并按照所选付款方式向出卖人支付房款；第9条出卖人代收代缴的费用包括但不限于契税、印花税、维修基金、产权登记费、产权工本费等，买受人应在签订《商品房买卖合同》的同时，以现金方式向出卖人缴纳，否则，买受人应按本合同第七条承担违约责任，同时在买受人付清前述费用前，出卖人有权拒绝交房和协助买受人办理房屋权属证书并不承担相关的违约责任。

合同签订当日，关钢向浅**公司付清了所购中心森林海98栋103房屋的首付款263820元。签署合同后10日内，关钢未提交按银行或公积金管理中心要求需要的各项资料，申请并办理好贷款审批手续，签署有关文件；浅**公司亦未通知关钢不能办理银行按揭贷款；之后，就中心森林海98栋103房关钢未能办理银行按揭贷款，亦未与浅**公司达成变更付款方式的协议。2011年6月11日、2012年11月13日、2012年12月3日、2012年12月25日，关钢分四次向浅**公司支付房款263820元、50000元、100000元、196180元；2011年8月2日，关钢缴纳了物业维修基金17476元。

另查明，中新森林海98栋于2011年3月28日竣工验收。浅**公司在2013年6月7日本案第一次庭审中通知关钢收房。关钢于2013年11月15日缴纳了契税34952.8元，2014年1月23日向房屋产权管理局缴纳80元住宅登记费，2014年1月24日浅**公司已为关钢办理中新森林海98栋103房的房屋所有权证，2014年1月26日向浅**公司缴纳了办理国土证费用80元。双方当事人均愿意继续履行合同。

本院认为

本院认为，关钢与浅**公司签订的《望城县商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。合同履行中，对约定的房屋余款610000元未能办理银行按揭，双方均存在一定的过错：关钢未依约在签署合同后10日内按银行或公积金管理中心要求提交需的各项资料，申请并办理好贷款审批手续，签署有关文件；浅**公司亦未通知关钢不能办理银行按揭贷款。另双方并未就付款方式达成变更协议，而形成关钢分四次支付剩余房款的事实，故在双方就付款方式达成新的合意前，关钢分次向浅**公司支付房屋余款并非其过错，故浅**公司要求关钢支付逾期付款违约赔偿金为97816元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，因双方未就新的付款方式达成新的合意，关钢应在付清全部房款后，浅**公司才有履行交房义务；关钢于2012年12月25日付清了全部房款，浅**公司应于次日向关钢交付房屋。浅**公司认为2013年1月18日向关钢邮寄收房通知书、入伙流程图等挂号信件，视为已通知交房，因无其他证据佐证本院不予认可，但浅**公司在2013年6月7日的第一次庭审中通知了关钢收房，本院认为浅**公司当日履行了通知交房的义务，根据双方签订的补充协议第3条，关钢应在收到房屋交付通知后的10日内前来办理房屋交接手续，超过该期限的，即视为关钢已认可交房条件，房屋已经交付。根据合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任，浅**公司应从2012年12月26日起至2013年6月17日止共174天按日向关钢支付已交房款873820元的万分之二的违约金即30409元，故对于关钢要求浅**公司支付延期交房的违约金93038元的诉讼请求，本院予以部分支持。根据合同第十五条及补充协议第4条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记（仅指房屋所有权登记）需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年1月24日，关钢取得中新森林海98栋103房的房屋权证，浅**公司未违反合同的约定，故对于关钢要求浅**公司支付逾期办理产权登记违约金17476元的诉讼请求，本院不予支持。因浅**公司未提供代收代缴税费的授权委托及税费项目金额的证据，且在本案审理中关钢已缴纳了部分税费，对于浅**公司要求关钢支付按合同约定由其代收代缴的税费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第六十条及《最**法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、湖南浅**园有限公司于本判决生效后五日内支付关钢逾期交房违约金30409元；

二、驳回关钢的其他诉讼请求；

三、驳回湖南浅**园有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费2150元，由关钢负担650元，湖南浅**园有限公司负担1500元；反诉受理费1075元，由湖南浅**园有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年七月十日