西宁龙**有限公司与西宁居**限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人西宁龙**有限公司（以下简称龙**司）因与上诉人西宁居**限公司（以下简称居**司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省**民法院（2015）宁*一初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙**司的委托代理人唐*，上诉人居**司的委托代理人李*、周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年3月4日，龙**司以居**司为被告，向青海省**民法院提起诉讼，请求判令：确认双方《居安宾馆租赁合同》终止，居**司退还龙**司所付费用1269029元、整改和装修宾馆所支出费用204908.52元。同年3月23日，居**司提出反诉，请求判令：解除双方《居安宾馆租赁合同》，龙**司给付居**司租赁费22222.22元、维修费91800元及承担违约金1600000元。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2014年4月7日，居**司与龙**司签订《居安宾馆租赁合同》约定，居**司将位于西宁市城北区祁连路349号，共占地4830平方米的居安宾馆及附属设施租赁给龙**司经营。合同签字后，由居**司配合龙**司在西宁市城北区工商局办理法人变更手续，但企业名称不得变更，相关费用由双方各自承担。如政策原因不能变更时，龙**司不得追究居**司任何责任，合同终止，可另行协商合作方式。龙**司必须及时投资对居**司移交的所有建筑物（含停车场水泥地面、登记大厅、多功能厅，楼内过道等地面装修、地下管道、化粪池、污水、雨水排放管道及管道井等），以及其屋顶、屋面等以及水、电、气、暖及家俱、监控设备、消防通道以及外挂钢梯等、安全栅栏、电梯、电梯井、锅炉等等进行维修，确保其使用正常。居**司对上述资产有权监督检查并要求龙**司进行维修。宾馆租赁时间为十五年，只能由龙**司租赁经营，不得转租他人经营，租赁时间为2004年4月7日至2029年4月7日止。宾馆年租金为160万元，每年分两次交付居**司，即该合同签订签字之日，龙**司向居**司首次缴纳当年总租金的50%，计80万元，在2014年10月7日前将剩余50%的租金一次性交付居**司，此后每年租金缴纳时间以此类推。租金逾期，每日计滞纳金千分之三，但逾期一月时，居**司可动用龙**司押金补齐租金及滞纳金，并可终止合同，并根据合同追究龙**司责任。该合同签字之日龙**司向居**司一次性缴纳风险保证金（即押金）60万元，龙**司另需用不低于人民币70万元固定资产做抵押，龙**司需确保其固定资产无任何法律、经济纠纷，否则龙**司承担一切法律责任，如龙**司在2014年6月1日前不能提供固定资产抵押时，则需要于2014年6月1日向居**司再交付人民币70万元现金为押金等内容。2014年4月7日，居**司与龙**司签订《补充合同》，约定居**司将宾馆转租给龙**司前，已将主楼六层共十一间客房包租于北京玉树重建指挥部，年租金共30万元，双方租赁合同签字生效后，居**司扣除2014年4月6日前营业收入后，余额计入龙**司经营收入并在龙**司需交租金中扣除。居**司与北京玉树重建指挥部已签订的相关协议继续有效，直至协议期满。龙**司必须认真落实其协议内容、搞好服务。补充协议与租赁合同具有同等效力等内容。2014年4月7日，居**司与龙**司签订租赁合同后，居**司于当日即将居安宾馆交付给龙**司经营。龙**司经营至2014年10月，双方发生争执，龙**司经与居**司协商，龙**司于2014年10月11日将企业法人营业执照正本、副本、特种行业许可证正本、副本、消防安全检查合格证、组织机构代码正本、副本、税务登记证正本、副本、卫生许可证、财务章、发票章、公章、法人印章移交给居**司。后龙**司又于2014年11月10日、2014年11月20日将账本、记账凭证、报税资料移交给居**司，双方均在交接清单中签字确认。

另查明，2014年6月23日，玉树州**有限公司与居**司签订《借款协议》，约定居**司向玉树州**有限公司借款人民币100万元用于宾馆。借款期限为2014年6月23日至2016年6月23日。借款利息、担保费、银行财物手续费及还本付息按玉树州**有限公司与交通**行营业部签订的贷款合同规定办。居**司必须按时还本付息，否则按每天千分之三缴纳滞纳金等内容。2014年6月27日，居**司与龙**司签订《借贷协议》约定，双方于2014年4月7日签订的《居安宾馆租赁合同》后，龙**司需如期向居**司缴纳租金、押金等，因龙**司原因至今未能交齐。居**司充分体谅龙**司目前存在的资金困难，不再追究龙**司违约责任，且不追究租赁合同签字生效之日起至2014年6月23日期间应向居**司支付的利息。由居**司名义于2014年6月23日向玉树州**有限公司借款100万元，现转借给龙**司用于缴纳欠居**司的租金、押金等款项。龙**司承担100万元的本息偿还责任，其利息及本金由龙**司缴纳，不得滞缴、欠缴。2015年2月2日龙**司向法院提起诉讼，请求确认双方之间签订的《居安宾馆租赁合同》终止，由居**司退还龙**司所付费用1473937.52元。在2015年4月21日庭审过程中，龙**司变更诉讼请求为确认双方之间的居安宾馆租赁合同终止，由居**司退还龙**司所付费用1401798元，居**司偿还龙**司因整改和装修所支出的费用225734元，合计1627532元。庭审中给龙**司释明，对龙**司增加的诉讼请求部分，在庭后三日内缴纳增加部分诉讼费，龙**司未按时缴纳增加部分诉讼费，故龙**司的诉讼请求仍按民事诉状中的诉讼请求进行审理。

审理过程中，龙**司与居**司达成调解协议，对退还费用及整改和装修费用1473937.52元中1000000元折抵居**司的借款，龙**司向居**司支付1000000元贷款的利息42000元，一审法院予以确认。现龙**司主张居**司退还费用269029元及退还装修所支出的费用204908.52元，合计473937.52元。

本院认为

一审法院确定本案争议焦点并分析论证如下：

一、对龙**司要求终止合同及居**司反诉解除合同的诉求是否支持。

一审法院认为，2014年10月11日，龙**司将相关证照陆续移送给居**司，龙**司也退出宾馆的经营，对此居**司也认可，其反诉请求主张2014年10月7日至2014年10月11日龙**司仍在继续经营期间，由此证实双方在2014年10月11日已实际终止《居安宾馆租赁合同》，予以确认。由于租赁合同已终止，不存在解除的问题，居**司要求解除租赁合同的反诉请求不成立，不予支持。

二、龙**司主张居**司退还费用269029元及退还装修所支出的费用204908.52元的诉求是否成立。

（一）龙**司主张居**司退还费用269029元的诉求是否成立。

一审法院认为，龙**司主张居**司退还费用269029元，包括结前任承包商费用5万元、玉树重建指挥部半年的房租15万元、对玉树重建指挥部消费和旅游、住宿费用131798元，共计331798元，与其主张的数额269029元数额不符。双方签字确认的租金往来明细中，龙**司同意承担结前任承包商费用5万元，现龙**司以合同已解除不应承担5万元的主张不能成立，不予支持。龙**司、居**司双方在合同中对税费由谁承担没有约定，居**司要求龙**司承担玉树重建指挥部半年的房租154166元的税费9743元的抗辩主张不能成立，不予支持。龙**司主张玉树重建指挥部半年的房租15万元的诉讼请求成立，应予支持。对玉树重建指挥部消费和旅游、住宿费用131798元，龙**司因证据原因放弃此项诉讼请求。对此本案中不予处理，由其另行主张。根据2014年6月27日双方签字确认的租金往来明细，龙**司应付租金80万元、居**司代垫的费用74174元、结前任承包商费用5万元、2014年4月6日至4月17日代垫费用15889元，共940063元，龙**司已付款92万元，龙**司要返还居安宾馆4月7日至4月10日收入8348元、玉树重建指挥部半年的房租15万元，故居**司应退还龙**司费用138285元。

（二）龙**司要求居**司退还装修及所支出的费用204908.52元诉求是否成立。

一审法院认为，龙**司主张退还装修及所支出的费用包括：贵宾楼装修32000元、消防通道增设13万元、经营库存130734元共计175734元，与其主张的数额204908.52元数额不符。贵宾楼装修费32000元，根据双方签订的租赁合同第五条约定，龙**司必须及时投资对居**司移交的所有建筑物（含停车场水泥地面、登记大厅、多功能厅，楼内过道等地面装修、地下管道、化粪池、污水、雨水排放管道及管道井等），以及其屋顶、屋面等以及水、电、气、暖、家及家俱、监控设备、消防通道以及外挂钢梯等、安全栅栏、电梯、电梯井、锅炉等等进行维修，确保其使用正常。居**司对上述资产有权监督检查并要求龙**司进行维修。龙**司对贵宾楼有维修的义务，且对装修费用未提交任何证据予以证实，故对龙**司主张贵宾楼装修费32000元的诉求不予支持。消防通道增设13000元的诉讼请求，龙**司对消防通道亦有维修的义务，且对消防通道增设产生13000元费用未提交任何证据予以证实，故对龙**司主张消防通道增设产生13000元费用的诉求不予支持。龙**司主张经营库存130734元，其中超市37019元、客户部24825元、增加物品111210元、易耗品4274元、厨房4274元。龙**司提交居安宾馆账目交接明细，是龙**司单方制作，龙**司未能提交居**司签字认可的交接手续，两位证人证言能证明当时进行了盘点，但不能证明物品的数量和价值及将物品交给居安宾馆的事实，加之超市物品、易耗品、客户部的物品属于消耗品，无法对以上物品进行鉴定，故对龙**司主张经营库存130734元的诉讼请求不予支持。

三、居**司主张龙**司给付租金22222.22元、返修费用91800元及承担违约金160万元的反诉请求是否成立。

（一）居**司主张龙**司给付租金22222.22元的反诉请求是否成立。

一审法院认为，龙**司与居**司签订租赁合同，依据租赁合同第十条的约定，龙**司应当于2014年10月7日前缴纳下半年租金人民币80万元，龙**司没有依据租赁合同的约定缴纳下半年租金，2014年10月11日后，龙**司将相关证照陆续移交给居**司，2014年10月7日至2014年10月11日龙**司仍在继续经营期间，应当给付居**司租金80万／180天=4444，4444×5=22222元。居**司的此项诉求成立，应予支持。

（二）居**司要求龙**司给付返修费用91800元的诉求是否成立。

一审法院认为，居**司要求龙**司给付返修费用91800元，从居**司提交的收条、家俱维修合同、工程合同来看，都是发生在龙**司将宾馆移交给居**司之后，居**司要求龙**司给付返修费用91800元的主张无法律依据，对该反诉请求不予支持。

（三）居**司要求龙**司承担违约金160万元的反诉请求是否成立。

一审法院认为，居**司与龙**司签订《居安宾馆租赁合同》，合同第一条约定，合同签字后，由居**司配合龙**司在西宁市城北区工商局办理法定代表人变更手续，但企业名称不得变更，相关费用由双方各自承担。如政策原因不能变更时，龙**司不得追究居**司任何责任，合同终止，可另行协商合作方式。从龙**司提交的证据可看出，2014年8月13日，居**司到工商行政部门对经营范围、股东及监事进行了变更，对合同约定的法定代表人并未进行变更，根据变更法定代表人的程序来看，首先需要居**司董事会作出变更法定代表人的决议，居**司到工商行政部门对法定代表人进行变更应出具股东会决议、公司章程修正案等文件。居**司直到龙**司移交手续时也未配合龙**司变更法定代表人，居**司构成违约。合同第十条规定，龙**司应当于2014年10月7日前缴纳租金人民币80万元，双方在2014年10月7日就进行协商，2014年10月11日，龙**司将相关证照陆续移送给居**司，龙**司的行为也构成违约，但其行为并未严重损害居**司的合法权益，也未对其造成巨大的经济损失，故居**司要求龙**司承担违约金160万的反诉请求不能成立，不予支持。

综上，一审法院认为，居**司与龙**司签订《居安宾馆租赁合同》，是当事人自愿订立，内容亦不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，因双方之间产生矛盾，2014年10月11日双方之间的《居安宾馆租赁合同》已实际终止，对此双方均认可，予以确认。已终止的合同无须再解除，对龙**司要求确认合同终止的诉讼请求予以确认，居**司要求解除租赁合同的反诉请求不成立，不予支持。在审理过程中，龙**司与居**司达成调解协议，用退还费用折抵居**司的借款，龙**司向居**司支付贷款的利息42000元，予以确认。龙**司主张居**司退还费用269029元的诉讼请求，根据双方签字确认的甲乙双方租金往来明细，居**司应退还龙**司费用138285元，龙**司的诉讼请求部分成立，应予支持。龙**司主张居**司退还装修所支出的费用204908.52元的诉讼请求，龙**司对贵宾楼及增设消防通道负有维修的义务，且对装修及增设消防通道费用未提交证据予以证实，故对龙**司主张贵宾楼装修费用及增设消防通道费用的诉讼请求不能成立，不予支持。龙**司主张经营库存130734元，龙**司提交居安宾馆账目交接明细，是龙**司单方制作，龙**司未能提交居**司签字认可的交接手续，故对龙**司主张经营库存130734元的诉讼请求不能成立，不予支持。居**司主张龙**司给付租金22222.22元的反诉请求成立，应予支持。居**司主张龙**司给付返修费用91800元的反诉请求，居**司提交票据返修费用是发生在龙**司将宾馆移交给居**司之后，故此项反诉请求不能成立，不予支持。居**司主张龙**司承担违约金160万元的反诉请求，从租赁合同实际履行情况来看双方都存在违约行为，双方在2014年10月7日就是否继续租赁宾馆进行协商，2014年10月11日龙**司将相关证照陆续移送给居**司，故对居**司要求龙**司承担违约金160万元的反诉请求不予支持。依照《《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百三十四条一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、西宁居**限公司在判决书生效后七日内应退还西宁龙**有限公司费用138285元；二、驳回西宁龙**有限公司的其他诉讼请求；三、西宁龙**有限公司在判决书生效后七日内给付西宁居**限公司2014年10月7日至2014年10月11日租金22222元；四、驳回西宁居**限公司的其他反诉请求。案件受理费18065元由西宁龙**有限公司承担3096元，西宁居**限公司承担14969元；反诉案件受理费10113元由西宁龙**有限公司承担356元，由居安**限公司承担9757元。

二审裁判结果

龙**司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、前任承包商费用5万元由龙**司承担显失公平。2014年6月27日双方签订借贷协议，对双方资金往来作了明细约定，其中约定结前任承包商拾万元费用，双方各承担人民币伍万元，龙**司签字确认。龙**司承担的前提应是建立在合同正常、全面履行的基础上愿意承担，但本案未能正常履行完毕，龙**司承担显然是不合适的，理由是前任承包商费用并非龙**司合同义务，本应由居**司自己承担，龙**司没有承担之必要；根据双方合同约定，租期从2014年4月7日起至2029年4月7日止，租期为15年，在这种条件下，龙**司每年只承担3333.33元，每月承担278元，压力和所摊的成本影响不大，是可以承受的，到2014年10月双方合同终止，合同只履行了半年，合同终止的原因居**司未尽义务在先，导致合同不能正常继续履行。二、贵宾楼装修费、消防通道增设费用应予认定。龙**司的维修义务与装修、增设是不同的概念，维修的目的是维持经营，使租赁物达到使用的效果，而装修、增设是为提高经营品质，完善经营条件所做的投资，装修、增设远远超出维修；根据合同约定，租赁期满后，龙**司是按双方签字确认的资产、物品清单交回全部资产，龙**司装修、增设的资产不在归还的范围，该约定是符合“谁投资、谁受益”原则的；龙**司的装修、增设工作在8月份才完成，到10月合同终止，还未来得及受益；装修、增设的实物存在，龙**司提供了装修、增设的费用价格，如有异议，可通过相关机构价格评估来确定其价值，不该一概不论，不予解决。三、经营库存应予认定。通过证人作证，可以证实在2014年10月8日为终止合同，已经对库存进行了盘点，盘点的人员是宾馆的工作人员，合同终止后，这些人员仍然工作在宾馆。龙**司在盘点期间没有拿走一针一线，全部留在宾馆，这也是居**司给宾馆工作人员交待的。根据双方交接手续清单，龙**司已经将经营账簿等交给居**司，有证据证明对居**司不利的证据在居**司处，其不认可又拒不提供的，应作出对其不利的判决。租赁之初，双方均有诚意履行合同，本案非正常终止，双方已经产生矛盾，租赁时，安排盘点的是宾馆工作人员，龙**司为履行合同是签字认可的，但终止时，同样安排盘点的是宾馆工作人员，居**司为逃避责任不签字是符合其心态的。故请求：撤销一审判决第一、二项，改判为居**司退还龙**司费用269029元，退还装修及所支出的费用204908.52元；本案的诉讼费用由居**司承担。

居**司答辩称，合同中明确约定前任承包商费用5万元应由龙**司承担；合同亦明确约定贵宾楼装修费、消防通道增设费用由龙**司承担；不存在经营库存的问题。

居**司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审法院混淆了合同终止与解除的规定，错误的适用法律，应依法予以纠正。龙**司请求是终止合同，居**司认为解除合同，法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；本案中龙**司以其行为表明不履行租赁合同，导致合同解除。二、一审法院对玉树重建指挥部半年房租的税费9743元不予支持，属认定错误。不是半年的房租而是185天的房租，计154166元，该房租是向玉树重建指挥部收取的，发票是向玉树重建指挥部开具的，向国家交税费是法定义务谁收钱谁上税是不言自明的道理，应予以纠正。即30万元／年÷360天=833元×185天=154166元×6.32%税费=9743元。税费依据为《中华人民共和国营业税暂行条例》、《城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《地方教育费附加》。三、一审法院认定驳回居**司关于维修费、违约金的诉求违反法律。维修费91800元系《租赁合同》第五条的约定，居**司证据第七、八组证据；违约金160万元，一审法院既然认定龙**司违约，其应当承担违约责任，《租赁合同》有明确的约定。居**司不存在违约的事实，且有证据证明龙**司自租赁合同签订之日起至2014年10月11日一直违约。龙**司依据《租赁合同》第一条的约定终止合同不成立。依据此条约定，居**司的义务是配合龙**司办理相关手续。龙**司是主要义务，居**司的印鉴在龙**司，龙**司没有做任何工作，没有任何证据证明龙**司做了什么事情，此条的约定并没有约定居**司履行的时间，没有证据证明龙**司向居**司要求居**司履行义务，龙**司没有证据证明其履行什么义务，根据公司法及法定代表人变更登记的规定，应当提供法定代表人的登记表，龙**司没有进行此项工作，根据法律规定，工商登记机关需要审查法定代表人的任职资格，退一步讲，法定代表人的变更与否并没有影响龙**司的经营，龙**司在旺季时间正常经营了半年有余。居**司只是配合义务，居**司证据证明召开了股东会，将法定代表人变更为吴**，特种行业许可证证明，西宁居**限公司法人代表为：吴**。龙**司的主要义务是支付租赁费、支付保证金，龙**司没有依据《租赁合同》第十、十二条的约定支付租赁费和保证金构成严重违约，应当承担违约责任，应当给付违约金人民币160万元。龙**司在经营旺季（2014年4月至2014年10月）之后，强行将宾馆交付于居**司，其行为明显表明其不履行合同构成违约，才导致解除合同，根据上述法律规定，应当承担违约责任。四、一审法院确认龙**司向居**司支付42000元的利息，未在判决的主文中明确，应予纠正。六、一审法院对诉讼费的判决违反法律的规定，应予纠正。故请求：依法撤销一审判决第一、四项，驳回龙**司一审的诉讼请求，支持居**司一审的反诉请求即：依法解除双方签订的租赁合同；由龙**司向居**司给付维修费人民币91800元、承担违约金160万元；龙**司承担本案一、二审的全部诉讼费用。

龙**司答辩称，合同应终止还是解除的问题，事实上双方已经办理了交接手续，目的均是不再继续履行，终止还是解除的争论对本案的处理意义不重要；玉树重建指挥部半年房租154166元的税费9743元，税票早已由居**司向玉树重建指挥部开具，双方在协商、签订租赁合同时对此节事实均是明知的，但在合同中没有约定该年的税费需由龙**司来承担，表明双方对已经发生、既定事实的权益做出了弃舍，一审法院的认定正确；关于维修费91800元，维修是发生在合同终止之后，维修的财产是居**司的财产，导致维修也不是龙**司的责任；关于违约金160万元，由于居**司没有履行合同约定的第一条即变更法人的义务，我们要求终止合同，其违约行为在先；42000元的利息的处理是双方协商的结果，并非法院的判决结果，一审判决不将其列入判决范围内并无不当。

二审查明，2012年6月18日，杂多县人民政府与刘**签订《宾馆承包经营合同》约定，杂多县人民政府将位于西宁市城北区祁连路349号杂多驻西宁办事处院内可作为宾馆、酒店经营的楼房、停车场等承包给刘**经营，承包期限30年，承包费用30万元／年。刘**为居**司法定代表人。

2014年4月7日，居**司与龙**司签订《居安宾馆租赁合同》约定，居**司将位于西宁市城北区祁连路349号的居安宾馆及附属设施租赁给龙**司经营。合同签订后，由居**司配合龙**司在西宁市城北区工商局办理法人变更手续，但企业名称不得变更，相关费用由双方各自承担。如政策原因不能变更时，龙**司不得追究居**司任何责任，合同终止，可另行协商合作方式。龙**司必须及时投资对居**司移交的所有建筑物（含停车场水泥地面、登记大厅、多功能厅，楼内过道等地面装修、地下管道、化粪池、污水、雨水排放管道及管道井等）、屋顶、屋面、水、电、气、暖及家俱、监控设备、消防通道及外挂钢梯等、安全栅栏、电梯、电梯井、锅炉等进行维修，确保其使用正常。居**司对上述资产有权监督检查并要求龙**司进行维修。宾馆租赁时间为十五年，只能由龙**司租赁经营，不得转租他人经营，租赁时间为2004年4月7日至2029年4月7日止。宾馆年租金为160万元，每年分两次交付居**司，即该合同签订之日，龙**司向居**司首次缴纳当年总租金的50%，计人民币80万元，在2014年10月7日前将剩余50%的租金一次性交付居**司，此后每年租金缴纳时间以此类推。租金逾期，每日计滞纳金千分之三，但逾期一月时，居**司可动用龙**司押金补齐租金及滞纳金，并可终止合同，并根据合同追究龙**司责任。该合同签字之日龙**司向居**司一次性缴纳风险保证金（即押金）60万元，龙**司另需用不低于人民币70万元固定资产做抵押，龙**司需确保其固定资产无任何法律、经济纠纷，否则龙**司承担一切法律责任，如龙**司在2014年6月1日前不能提供固定资产抵押时，则需要于2014年6月1日向居**司再交付人民币70万元现金为押金等内容，并约定龙**司须以独立的法人资格，依法依规自主经营，及时缴纳税费等。同日，双方签订《补充合同》，约定居**司将宾馆转租给龙**司前，已将主楼六层共十一间客房出租与北京玉树重建指挥部，年租金共30万元，双方租赁合同签字生效后，居**司扣除2014年4月6日前营业收入后，余额计入龙**司经营收入并在龙**司需交租金中扣除，居**司与北京玉树重建指挥部已签订的相关协议继续有效，直至协议期满，龙**司必须认真落实其协议内容、搞好服务，补充协议与租赁合同具有同等效力等内容。同日，双方签订《宾馆租赁补充合同》，约定居**司已将租赁合同所有资产、物品全部移交龙**司，经营责任已事实上由龙**司承担，但法人变更以及其他相应手续责任人变更需时间和过程，相关手续、证件更名将尽快进行，在法人以及相关手续未变更前为确保宾馆安全、正常经营，达成资产、物品移交、自主经营、安全事故责任等补充协议。同日，双方签订《居安宾馆租赁补充合同》，就居**司已向税务机关领取的税票、税款代缴、使用账号、BOS机等事宜作出补充约定。同日，双方对居安宾馆钥匙移交清单、交接物品清单、居安宾馆代垫已付费用清单、居安宾馆代垫未付费用清单、居安宾馆4月7日-10日收入进行签字确认，居**司并将企业法人营业执照正本、副本各一本、特种行业许可证一本、消防安全检查合格证一本、组织机构代码正本、副本各一本、税务登记证副本移交给龙**司。上述协议签订后，龙**司未缴纳风险保证金（即押金）60万元，未以其不低于70万元的固定资产做抵押。居**司未更换法定代表人。龙**司共计向居**司付款1099116元，其中包括已付款92万元及2014年4月收入和六楼租金179116元。

另查明，2014年6月23日，居**司与玉树州**有限公司签订《借款协议》，约定居**司向玉树州**有限公司借款人民币100万元用于宾馆，借款期限为2014年6月23日至2016年6月23日，借款利息、担保费、银行财物手续费及还本付息按玉树州**有限公司与交通**行营业部签订的贷款合同规定办，居**司必须按时还本付息，否则按每天千分之三缴纳滞纳金等内容。同年6月27日，居**司与龙**司签订《借贷协议》约定，双方于2014年4月7日签订的《居安宾馆租赁合同》后，龙**司需如期向居**司缴纳租金、押金等，因龙**司原因至今未能交齐。居**司充分体谅龙**司目前存在的资金困难，不再追究龙**司违约责任，且不追究租赁合同签字生效之日起至2014年6月23日期间应向居**司支付的利息，由居**司名义于2014年6月23日向玉树州**有限公司借款100万元，现转借给龙**司用于缴纳欠居**司的租金、押金等款项，龙**司承担100万元的本息偿还责任，其利息及本金由龙**司缴纳，不得滞缴、欠缴。双方《借贷协议》中包括附件资金往来明细，明确龙**司应付款合计2240063元，其中包括租金80万元，押金60万元，居**司代垫应缴费用74174元，前任承包商费用5万元，固定资产押金70万元及2014年4月6日-17日代垫费用15889元；已付款合计1099116元，其中包括已付款92万元及2014年4月收入和六楼租金179116元；还应支付款1140947元，其中100万元按《借贷协议》执行，另140947元，由龙**司开具欠条，居**司同意延迟到2014年10月7日与第二次租金一并支付。

2014年10月11日，龙**司将企业法人营业执照正本、副本、特种行业许可证正本、副本、消防安全检查合格证、组织机构代码正本、副本、税务登记证正本、副本、卫生许可证、财务章、发票章、公章、法人印章移交给居**司。龙**司并于当日退出宾馆停止经营。同年11月10日、11月20日，龙**司将账本、记账凭证、报税资料移交给居**司，双方均在交接清单中签字确认。

本案一审期间，龙**司与居**司达成调解，即双方解除《借贷协议》，龙**司放弃居**司返还100万元押金的主张，居**司放弃龙**司返还100万元借款的主张，龙**司向居**司支付100万元贷款的利息42000元。

根据双方的诉辩主张及事实和证据总结本案争议焦点并分析认定如下：

一、关于双方合同是否应予解除的问题。

本院认为，解除合同的前提建立在正在履行过程中的合法有效之合同基础上。据一、二审查明的事实，至2014年10月11日、11月10日、11月20日，龙**司将相关证照陆续移送给居**司并退出宾馆经营，双方签订合同的权利义务自此已实质终止。合同权利义务的终止，可由于合同的解除发生，也可由于其他法定或约定情形的出现而终止，就本案而言，龙**司与居**司合同权利义务终止的原因，系双方以移送、接收证照、退出经营现场等事实行为已实际解除合同而产生，故在租赁合同权利义务已终止情形下，不存在解除合同之前提，居**司要求解除租赁合同的上诉请求与事实及法律不符，不予支持。一审法院此节认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。

二、关于龙**司主张居**司退还费用269029元及退还装修等项目所支出的费用204908.52元的诉求是否成立的问题。

龙**司在一审中对其退还费用269029元的主张包括结前任承包商费用5万元、玉树重建指挥部半年的房租15万元、对玉树重建指挥部消费和旅游、住宿费用131798元，共计331798元，与其主张的数额269029元数额不符，在一审诉讼中其放弃对玉树重建指挥部消费和旅游、住宿费用131798元，故龙**司该项诉求数额为20万元；龙**司在一审中主张退还装修等项目所支出的费用包括贵宾楼装修32000元、消防通道增设13000元、经营库存130734元共计175734元，与其主张的204908.52元数额不符。二审庭审中，龙**司仍无法明确其退还费用269029元及退还装修所支出的费用204908.52元的主张数额之具体内容，且数额亦相互矛盾，经释明，龙**司明确除认可一审判决确认的居**司应退还龙**司138285元外，居**司还应退还前任承包商费用5万元的、贵宾楼装修费及消防通道增设费45000元、经营库存130734元。

居**司认为，对于15万元的租金，房租应是185天，租金计154166元，但应当依照双方有口头约定扣除6.32%的税费9743元，或依法应交5.6%的税费8479.13元，发票已经开具。居**司应当返还145686.87元，减去还欠付的20063元，应付款为125623.97元。贵宾楼装修32000元、消防通道增设13000元依合同约定应由龙**司承担，没有库存物品事实，相应价款130734元不应支持。

（一）关于居**司应否退还前任承包商费用5万元的问题。

本院认为，2014年6月27日，居**司与龙**司签订《借贷协议》中附件资金往来明细明确龙**司应付款项中包括前任承包商费用5万元，此属双方合同履行期间对债权债务的清结、梳理及进一步确认的约定，是双方真实意思表示，均应依约履行，且双方在《借贷协议》中明确龙**司需如期向居**司缴纳租金、押金等，因龙**司原因未能交齐，居**司充分体谅龙**司目前存在的资金困难，不再追究龙**司违约责任及利息等，说明双方在达成《借贷协议》时认可龙**司存在延付款项的事实，其附件资金往来明细中的相关约定是双方协商互谅结果。龙**司以经营期限仅半年、承担前任承包商费用5万元不合理为由，要求居**司退还5万元的上诉主张，与合同约定及事实情况不符，不予支持。一审法院此节认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。

（二）关于六楼租金价款的确认及应否扣减税费的问题。

本院认为，龙**司实际经营期限自2014年4月7日至10月11日，计185天，玉树指挥部支付年租金30万元，30万元／年÷365天=821.92元×185天=152055.2元，六楼租金价款应当确认为152055.2元。因双方《居安宾馆租赁合同》约定龙**司须以独立的法人资格，依法依规自主经营，及时缴纳税费，且从同日双方签订的《补充合同》约定看，北京玉树重建指挥部年租金共30万元，居**司扣除2014年4月6日前营业收入后，余额计入龙**司经营收入并在龙**司需交租金中扣除，故该租金实质为龙**司营业收入，其主张居**司退还，应予支持，但同时应依双方约定缴纳相应税款，依照相关规定，税费152055.2元×5.6%=8515.09元，应由龙**司承担，即居**司应当退还龙**司六楼租金价款为143540.11元。一审法院此节认定事实清楚、数额确认有误，应予纠正。

综上，依照《借款协议》附件双方资金往来明细中应付款940063元、已付款92万元，龙**司欠付20063元，双方对居**司应退还龙**司2014年4月7日-10日收入8348元无异议，依前述确认居**司应当退还龙**司六楼租金价款为143540.11元，居**司应当返还龙**司上述款项共计8348元＋143540.11元-20063元=131825.11元。

同时，因双方在本案一审期间达成调解，解除《借贷协议》，龙**司放弃居**司返还100万元押金的主张，居**司放弃龙**司返还100万元借款的主张，龙**司向居**司支付100万元贷款的利息42000元。该《借贷协议》与双方《居安宾馆租赁合同》等相关协议实质均为双方租赁协议项下互为主从、补充延续的关系，涉及款项实质亦为租赁款及产生的相应利息，双方对部分款项达成调解后，利息42000元应在本案中一并处理解决为宜。依据双方调解协议，在居**司应当返还龙**司131825.11元基础上，还应扣除42000元，即131825.11元-42000元=89825.11元。居**司应当返还龙**司款项89825.11元。

（三）关于居**司应否返还贵宾楼装修32000元、消防通道增设13000元的问题。

本院认为，对贵宾楼有维修、消防通道增设系双方《居安宾馆租赁合同》约定之龙**司义务，是双方达成协议的基本内容，双方亦未在合同中约定合同终止或解除后，上述费用的处理方式。龙**司虽提出装修与维修属不同概念，但因龙**司已进行一段时间经营且产生相应收益，该装修或维修费用为其经营收益的基本成本投入，应当由其自行承担，且龙**司对其主张之数额构成未提交相应证据证明，龙**司要求居**司返还贵宾楼装修32000元、消防通道增设13000元的上诉主张，于法无据、证据不足，不予支持。一审法院此节认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。

（四）关于居**司应否返还龙**司经营库存130734元的问题。

本院认为，龙**司主张经营库存130734元，其提交居安宾馆账目交接明细，为其单方制作，龙**司未能提交居**司签字认可的交接手续，一审中两位证人证言能证明当时进行了盘点，但无法证明物品的数量和价值及将物品交给居安宾馆的事实，且超市物品、易耗品、客户部的物品属于消耗品，无法对以上物品进行鉴定，龙**司主张经营库存130734元的上诉请求，证据不足，不予支持。一审法院此节认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。

三、关于居**司要求龙**司返还维修费用91800元及承担违约金160万元的主张是否成立的问题。

（一）关于龙**司应否返还居**司维修费用91800元的问题。

本院认为，双方《居安宾馆租赁合同》约定龙**司在租赁期满后，应当将相应资产等完好交回，双方应当在龙**司退出宾馆时进行确认。居**司提交照片、收条、家俱维修合同等欲证明维修费用91800元，但上述证据反映相应维修事实均发生在龙**司将宾馆移交给居**司之后，无法证明相应损失及维修费用是龙**司租赁期间造成，居**司要求龙**司给付返修费用91800元的主张，证据不足，不予支持。一审法院此节认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。

（二）关于龙**司应否承担违约金160万元的问题。

本院认为，结合一、二审查明的事实及双方数份合同约定的内容，双方解除合同的根本原因，一方面存在法定代表人未更换的事实，虽法定代表人的更换与否，在龙**司租赁期内并未造成可显见之损失，但双方合同约定的本意，实质包含经营权的变更及确认，法定代表人的更换应为双方《居安宾馆租赁合同》中实质性条款，另一方面亦存在龙**司资金不到位，不能按约定交付租金、押金等情形，双方均存在违约事实。对居**司要求龙**司承担违约金160万元的上诉主张，不予支持。一审法院此节认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，部分数额确认有误，应予纠正。同时，依照《诉讼费用交纳办法》第十八条“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费”之规定，对一审法院案件受理费之确定作出相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持（2015）宁*一初字第75号民事判决第三项，即西宁龙**有限公司在判决书生效后七日内给付西宁居**限公司2014年10月7日至2014年10月11日租金22222元；

二、变更（2015）宁*一初字第75号判决第一项，即西宁居**限公司在判决书生效后七日内应退还西宁龙**有限公司费用138285元为：西宁居**限公司在判决书生效后七日内应退还西宁龙**有限公司费用89825.11元；

三、撤销（2015）宁*一初字第75号判决第二、四项；

四、驳回西宁龙**有限公司的其他上诉请求；

五、驳回西宁居**限公司的其他上诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费18065元，减半收取即9033元，由西宁龙**有限公司承担2349元，西宁居**限公司承担6684元；反诉案件受理费20226元，减半收取即10113元，由西宁龙**有限公司承担356元，由居安**限公司承担9757元。二审案件受理费8409元，减半收取即4205元，由西宁龙**有限公司承担4205元；反诉案件受理费20226元，减半收取即10113元，由西宁龙**有限公司承担356元，由居安**限公司承担9757元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十六日