杨**、史*与李**房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

杨**、史*因与李**房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第1417号民事判决，向本院提上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭审理了本案。李**的委托代理人王*，杨**及其委托代理人李**，第三人史*及其委托代理人张*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2007年12月15日，李**（乙方）与杨**（甲方）签订《协议》一份，杨**将其所有的位于西宁市城西区胜利路25号1单元3层304号房屋出售给李**。该协议约定，经双方协商同意达成以下条款：一、甲方将建筑面积55.63平方米，按每平方米3050元整出售，总金额169671.50元，另加过渡费、室内设施补偿费、拆迁费合计金额10671元，两项共计180342元，由购房人一次性付清；二、超出面积29.37平方米，由乙方付给开发商（按回迁协议规定执行），在建房期间不再向开发商交任何费用（按回迁协议执行），如要交款由甲方出面解决；三、售房后由乙方将回迁手续及相关资料保管，如有其他原因及时与售房人联系，不能再次转卖，否则由乙方承担全部责任；四、待入住后甲乙双方按国家售房规定办理过户手续；五、双方中途不可毁约，如果任何一方毁约必须向对方缴纳毁约金贰万元整。署名：甲方杨**，乙方李**，2007年12月15日。合同签订后，李**向杨**支付了购房款。2008年1月17日，杨**与中房集**限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，并支付房屋差价20000元后将《房屋拆迁安置补偿协议书》及售房款发票交由李**保管。后因开发商变动，2010年2月1日，杨**就该房屋拆迁安置事宜与青海**限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，并更换20000元售房款发票。但杨**未按协议约定将相关资料交由李**保管，致使纠纷产生。

另查明，2010年2月1日，杨**再次就该房屋拆迁安置事宜与青海**限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中记载，该住户在更换协议时，未能提供与中房集**限公司于2008年1月17日签署的拆迁补偿协议书及交纳超面积房款20000元收据，于更换协议之日起原协议和收据视同作废。另本案在审理过程中，史*表示，双方买卖房屋时，其并不知情，2011年就房屋买卖事宜与李**进行了协商，但协商未果。

一审法院认为

原审法院认为，李**、杨**双方签订的《协议》属双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，双方理应依据协议约定履行相关义务。李**在支付相关款项后，杨**未按协议约定及时将后签的《拆迁安置补偿协议书》及售房款发票等资料交由李**保管，应负此纠纷的全部责任。李**主张杨**依据协议约定将李**实际支付购房款的相关购房发票及《房屋拆迁安置补偿协议书》等办理回迁手续的资料原件交付李**保管的诉讼请求，双方签订的协议有明确约定，且李**依据协议履行了支付购房款的义务，故应予支持。关于李**主张杨**依据约定配合李**办理房产过户手续的诉讼请求，依据协议约定，待入住后甲乙双方按国家售房规定办理过户手续，现该房屋尚未交付使用，办理过户手续的条件尚未具备，故不予支持。至于杨**主张2009年李**主动要求杨**退还房款，双方已口头解除协议的辩称，未能提供相关证据加以证实，不予采纳。关于史*述称，杨**无权擅自处分夫妻共同财产，且房屋买卖时史*并不知情，故请求法院依法确认李**、杨**签订的《协议》无效的请求，在审理过程中，史*表示，2011年其与李**就房屋买卖事宜进行了协商，但此后就该事宜并未主张权利，理应认定其对买卖行为予以认可；另杨**与史*作为夫妻，李**有理由相信杨**的买卖行为代表史*，且李**就该房屋善意取得并支付了合理对价，故其述称不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见试行》第八十九条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、杨**将青海**限公司出具的购房发票及《房屋拆迁安置补偿协议书》的原件交付李**保管。二、驳回李**要求杨**协助办理房产过户手续的诉讼请求。三、驳回第三人史*要求确认李**与杨**所签订《协议》无效的请求。

上诉人诉称

杨**上诉称，其在隐瞒史*的情况下签订协议将其与史*的共有房屋出售，该协议应属无效。因房屋开发商一直未建成，2009年5月李**要求解除合同，并要求一次性退还全款，但因上诉人身体疾病未能凑齐房款。请求二审改判协议无效。

史*上诉称，涉案协议书严重侵害其合法权益，应属无效。其在外地打工，与李**一直处于分居状态。2011年因开发商变更需重新签订拆迁协议时，才得知该协议，其从未认可过该协议，并及时与李**联系，与其协商该问题。请求二审改判李**与杨**签订的协议无效。

被上诉人辩称

李**答辩称，协议签署之后杨**将本人及史*身份复印件附于协议之后，因此史*不知情的理由不能成立。因开发商原因更换合同之事其不知情，2015年看到房屋封顶后到开发商处询问才得知杨**与开发商另行签订了购房协议，后与杨**一直联系没有结果。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

二审经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。

本院认为

本院认为，夫妻双方在处理夫妻共同财产时，具有平等的处分权。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中李**与杨**签订的房屋转让协议是否有效，取决于杨**是否构成表见代理，李**是否有理由相信杨**有其配偶史*处分共同财产的代理权。鉴于涉案房屋权属登记为杨**，从2007年签订协议至2011年较长时间内，各方均未对该协议提出异议，且李**已全额支付了该房屋合理转让价款事实，主张合同无效方亦未提交证据证实杨**与李**存在恶意串通或李**明知或应知未经史*同意以及其存在重大过失而未知事实，故此，应认定杨**构成表见代理，其与李**签订的房屋转让协议合法有效，应予确认。协议签订后，双方没有进行房屋权属转移登记，即使该拆迁房存在登记障碍，但善意取得必须符合《物权法》第一百零六条法定要件规定，应当进行产权登记，如未登记则不发生善意取得的法律效果。本案杨**、史*与李**之间仍是一种债权债务关系。在合同有效而合同标的物所有权却未取得的情况下，李**主张物权相关权益于法无据，不予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二项）之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持青海省西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第1417号民事判决第三项：驳回第三人史*要求确认李**与杨**所签订《协议》无效的请求；

三、撤销青海省西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第1417号民事判决第一项、第二项；

三、驳回李**的诉讼请求。

一审案件受理费50元由李**承担；二审案件受理费100元由杨**、史*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月二十日