刘**、马**与西宁博**有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**、马**与被上诉人西宁博**有限公司（以下简称博**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，博**产公司于2014年12月19日向西宁**民法院提起诉讼，请求人民法院判令刘**逾期交接房屋，承担违约责任，并由博**产公司自行出售该房屋；刘**、马**承担物业管理费共计1223元；本案诉讼费由刘**、马**负担。原审法院审理期间，刘**、马**提起反诉，请求判令博**产公司继续履行《商品房预售合同》，交付该房屋，并支付逾期交房违约金182575.64元；本案反诉费由博**产公司承担。该院以（2015）东十初字第10号作出民事判决，宣判后刘**、马**不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人马**及委托代理人程**、被上诉人博**产公司委托代理人易虹涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，2010年7月29日，博**产公司与刘**、马**签订《商品房预售合同》，合同约定，出卖人博**产公司将位于西宁**开发区团结桥路200号蓝天小区＊号楼＊单元＊＊＊室房屋一套出售给刘**、马**，该商品房预测建筑面积90.97平方米，每平方米2738元，总金额为249076元整。并约定在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，至2010年9月25日，刘**、马**付清了房款249076元。2011年1月至2011年4月间，博**产公司及其委托的青海明**限公司电话通知住户交接房屋。但双方因室外天燃气管道妨碍厨房窗户的问题，未办理房屋交接，后由天**公司对此进行了改进。2014年9月，物业公司因下水管道有渗水、堵漏等问题导致房子产生裂缝进行维修。从2011年初至今，该房屋未办理交接。

一审法院认为

原审法院认为，博**产公司与刘**、马**签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均未按合同约定履行各自的交接义务，致使至今未办理交房手续，造成迟延交房，双方都有责任。博**产公司要求刘**、马**终止《商品房预售合同》，承担违约责任，并由博**产公司自行出售该房屋的主张，因博**产公司不能提交由于刘**、马**的原因致使房屋未按期交付的相关证据，不予支持；博**产公司要求刘**、马**承担物业管理费1223元的主张，因房屋至今未交付使用，不予支持。刘**、马**要求继续履行《商品房预售合同》，交付该房屋的主张，予以支持，但请求支付逾期交房违约金182575.64元的主张，因未提交相应证据证明房屋存在质量问题，经释明，也不申请房屋质量的鉴定，刘**、马**未履行交接前交纳相关费用的合同义务，具有一定的过错，应不予支持。遂判决，一、西宁博**有限公司与刘**、马**继续履行《商品房预售合同》；二、驳回西宁博**有限公司对刘**、马**的诉讼请求；三、驳回刘**、马**对西宁博**有限公司的其他反诉请求。案件受理费减半收取3252元、反诉费100元，共计3352元由西宁博**有限公司承担，反诉费1876元，由刘**、马**承担。

上诉人诉称

宣判后，刘**、马**不服向本院提起上诉称，原审判决认定本案基本事实错误，刘**、马**已按合同约定的期限内付清了购房款249076元，无违约情形。原审判决中己查清博**产公司未能按照合同约定书面通知刘**、马**办理交付手续，但却未追究博**产公司的违约行为。合同同时约定双方进行验收交接时，博**产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。博**产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘**、马**有权拒绝接受，产生的延期交房责任由博**产公司承担。原审判决作出驳回刘**、马**要求支付逾期违约金182575.64元的主张错误，请求二审法院依法改判，判令博**产公司支付逾期交房违约金187525.64元。

被上诉人辩称

博**产公司辩称，依据《商品房预售合同》交付期于2010年12月31日该商品房验收合格，并进行交付使用，博**产公司通过书面通知和电话通知交接房，交接房地点设在小区物业管理公司办公室，小区物业管理公司按程序进行交接，书面的交接单及物业管理协议的签订等程序。从2011年1月3日开始蓝天小区住户相继领取钥匙并陆续入住，蓝天二期住户共计167户，未售出12套，除刘**、马**外目前己有154户入住。博**产公司认为房屋交接程序己明确通知了小区所有业主，刘**、马**在严重违约的前提下要挟强制我公司以380000元回购其房屋，违法封堵小区大门及消防通道，构成违约。故请求1、驳回刘**、马**支付逾期交房违约金182575.64元的诉讼请求。2、判定刘**逾期交接房屋，承担违约责任，终止《商品房预售合同》，并由博**产公司自行出售该房屋。3、由刘**、马**承担物业管理费共计：1223元。

本院查明

经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。博**产公司与刘**、马**签订的《商品房预售合同》，其内容不违反法律法规的强制性规定，且双方均具有履行合同的权利能力和行为能力，故应认定合法有效。合同生效后，刘**、马**虽然按照合同约定的内容履行了支付购房款的义务，但博**产公司与刘**双方均未按合同约定履行各自的房屋交接义务，原审法院认定至今未办理交房手续，造成迟延交房，双方都有责任的事实清楚，本院应予支持。上诉人刘**、马**上诉称，其已按合同约定的期限内付清了购房款249076元，无违约情形，博**公司构成违约，博**公司在交接房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，刘**、马**有权拒绝接受，博**公司应承担逾期违约金182575.64元的上诉理由不成立，本院应予驳回。原审法院认定事实基本清楚，但在判决主文中未确定博**产公司与刘**、马**履行交接房屋的期限有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

1、维持西宁市城东区人民法院（2015）东十初字第10号民事判决的第二项、第三项，即二、驳回西宁博**有限公司对刘**、马**的诉讼请求；三、驳回刘**、马**对西宁博**有限公司的其他反诉请求；

2、撤销西宁市城东区人民法院（2015）东十初字第10号民事判决的第一项，即西宁**产公司与刘**、马**继续履行《商品房预售合同》；

3、被上诉人西宁**产公司于本判决生效后三十日内将位于西宁**开发区团结桥路200号蓝天小区7号楼1单元112室房屋一套交付上诉人刘**、马**。

本案一审案件受理费3252元、反诉案件受理费1976元，上诉人刘**、马**承担1876元，被上诉人西宁博**有限公司承担3352；二审案件受理费8480元由上诉人刘**、马**承担

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十五日