陈**与江西绿**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**与被上诉人**有限公司（以下简称绿地置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2015）东洲民初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈**，被上诉人绿地置业委托代理人苑德闽、仇**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2010年7月30日，原告陈**及案外人陈*（买受人）与被告**业公司（出卖人）签订《南昌市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于南昌市红**-25地块绿地香颂小区第A-8#住宅楼1单元2702室房屋，建筑面积102.2平方米，总价款为495098元；出卖人应当在2011年12月31日前，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；……。该合同附件四《合同补充协议》约定：卖方交付该房屋有否其他质量问题的标准，按**设部有关质量缺陷的规定认定。确属质量问题，卖方在保修期内无条件予以修理。附件五前期物业管理：由选聘的上海科瑞**司江西分公司提供；物业收费标准为1.7元／平方米。附件六商品住宅质量保证书：在正常使用情况下的保修期内，对用户提出的报修，本单位或委托的物业管理单位，在一周内予以答复，并及时予以修复。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2012年1月5日，原告收房验收时提出房屋渗漏，遂要求被告进行维修，被告派人对渗漏部位检查维修。2013年5月，原告对涉讼房屋进行装修，期间发现主卧飘窗漏水，其向被告反映漏水情况后被告亦派人进行维修。同年11月，被告对渗漏部位修缮完毕，迄今原告未发现漏水。因双方就维修期间损失赔偿问题产生纠纷，故原告于2015年1月23日诉至原审法院。

另查明：庭审中，原告提出房屋装修后仍出现渗漏，其支付瞿明义工程费1100元，并提供瞿明义于2013年11月25日出具的收条一张，载明：今收到绿地香颂13-2702陈先生力资费1100元。

一审法院认为

原审法院认为，原告陈**与被告**业公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。根据合同约定，被告应于2011年12月31日前向原告交付房屋，但被告至今未举证证明其通知原告依约收房。现原告于2012年1月5日收房，属被告逾期交房，其应支付原告逾期交房违约金743元（495098元×0.3‰×5天）。因双方就房屋渗漏的维修期限未进行约定，原告要求被告赔偿长期耽误房屋维修而造成的经济损失和精神损害3997元，并支付耽误维修期间的物业费3480元，于法无据，不予支持。原告提供的收条不能证明系因修复及防范房屋渗漏而产生的费用，其主张被告赔偿其修复费和为防渗漏造成更大损失而采取的防范费用1100元，缺乏事实依据，不予支持。原告诉请被告对A13栋2802房主卧空调予以拆除彻底修复，根除设计和建造缺陷，缺乏事实和法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告江西绿**限公司于本判决生效后三日内一次性支付原告陈**逾期交房违约金743元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费50元，由被告承担，限随上述款项一并给付原告。

上诉人诉称

陈**不服一审判决，向本院提起上诉。

陈**上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：被上诉人交付的房屋存在明显的设计问题或建造缺陷，原因是飘窗旁空调摆放位置设计为开启式箱式结构，底部有一小排水洞，这种设计必须保证箱体清洁，如果建造时没有清除建筑垃圾，就会堵塞排水洞，排水洞一旦堵塞，遇上上时间大雨，箱体里的雨水排不出去，而墙体又没有做防水，就造成了房屋墙体渗漏。上诉人在房屋验收交接表中注明的主卧飘窗上部的渗漏，而被上诉人一直维修的是主卧飘窗下部，且由于近两年未发生长时间大雨，渗漏问题是否解决未得到验证，特别是上诉人楼上飘窗旁空调摆放位置根本没修（原因是楼上业主拒绝拆空调），今后一旦发生长时间大雨，楼上主卧空调存水，就会渗漏到上诉人的主卧飘窗墙体上。上诉人为解决渗漏问题，填报物业维修工作联系单就达18份，上诉人房屋装修好了由于渗漏损坏要重装，装好了空调要拆除要清理建筑垃圾，一审法院竟然判决被上诉人不承担任何责任不公平合理。

被上诉人辩称

绿地置业辩称，一审判决事实清楚，要求维持一审判决，我方按照合同期限将竣工验收合格达到交付条件的房屋交付给上诉人，而上诉人也依约收房并使用该房屋，我方交付房屋的质量和设计不存在上诉人所说的缺陷和质量问题；2、上诉人所说的墙体渗漏，根据相关法律规定和双方合同约定，属于一般质量瑕疵问题，属于房屋的质保问题，被上诉人了解后也承担了相应的责任义务，进行了相应的修复工作，证明上诉人所述，我方在对墙体渗漏问题修复后此后未在出现过渗漏，被上诉人对此不需要再承担修复及赔偿费用，综上，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。

本院查明

经二审审理查明，2010年7月30日，原告陈**及案外人陈*（买受人）与被告**业公司（出卖人）签订《南昌市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于南昌市红**-25地块绿地香颂小区第A-8#住宅楼1单元2702室房屋，建筑面积102.2平方米，总价款为495098元；出卖人应当在2011年12月31日前，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；……。该合同附件四《合同补充协议》约定：卖方交付该房屋有否其他质量问题的标准，按**设部有关质量缺陷的规定认定。确属质量问题，卖方在保修期内无条件予以修理。附件五前期物业管理：由选聘的上海科瑞**司江西分公司提供；物业收费标准为1.7元／平方米。附件六商品住宅质量保证书：在正常使用情况下的保修期内，对用户提出的报修，本单位或委托的物业管理单位，在一周内予以答复，并及时予以修复。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2012年1月5日，原告收房验收时提出房屋飘窗上下部均有渗漏，遂要求被告进行维修。2013年5月，原告对涉讼房屋进行装修，期间发现主卧飘窗上下部漏水，其向被告反映漏水情况后被告亦派人对飘窗下部进行了维修。同年11月，被告对渗漏部位修缮完毕，迄今原告未发现飘窗上部和下部漏水。

另查明，陈**为主卧飘窗上下部的渗漏问题，曾于2012年1月5日收房当日、2012年3月23日、4月14日、5月15日、8月10日、2013年5月15日、2013年6月29日、2013年8月10日、2013年8月23日、2013年11月6日向被上诉人提出报修，被上诉人2013年3月23日的维修工作联系单载明：主卧南面飘窗下方两角处有渗漏，上方中部有渗漏；2013年5月5日至现场查看；2013年6月2日维修工作联系单载明：主卧南窗台左上角渗透；2013年6月22日维修工作单载明：主卧南窗台左上角渗漏点，已维修多次，应业主要求需敲掉粉刷层，重做防水，并书面注明：请余经理能落实彻底修好，不要再拖了；2013年7月4日维修工作联系单载明：A8-2702、A82602、A82802空调机位堵塞，在该联系单中反映出8月2日维修工进场维修；2013年7月23日的维修工作联系单载明：A8-2702主卧南面窗内侧漏水，南面墙体渗水（1）利*幕墙已打胶（2）水电工疏通地漏水管（3）土建因安全问题未做防水，在该维修单上有英泰装饰瞿明义书面注明：“如果因为墙面渗水所致的刮瓷变黄、发霉等情况应由物业负责”。

还查明：原告提出房屋装修后仍出现渗漏，其支付瞿明义工程费1100元，并提供瞿明义于2013年11月25日出具的收条一张，载明：今收到绿地香颂13-2702陈先生力资费1100元。

本院认为

本院认为，陈**提交的2013年6月22日维修工作联系单表明，绿地置业已针对诉争房屋主卧飘窗左上角渗漏进行了维修，且陈**已装修完毕入住2年多未发现主卧飘窗上部有渗漏迹象，故对陈**要求对其楼上A13栋2802房主卧空调处予以拆空调彻底修复，根除设计和建造缺陷的上诉请求不予支持。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用，维修仅是物业服务的其中一项内容，因此对陈**要求因绿地置业对房屋漏水未尽快予以维修而承担其应交纳的一年零八个月的物业管理费的上诉请求不予支持。陈**要求绿地置业承担由于渗漏破坏装修刮瓷陈**自2012年1月5日向绿地置业申报维修房屋主卧飘窗漏水问题，但绿地置业在收到申请维修后一年才进场查看，一年半后开始进行维修，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，绿地置业没有积极履行物业服务义务，应当承担陈**的经济损失。本院根据本案的实际情况，酌定绿地置业赔偿陈**经济损失2000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南昌市东湖区人民法院（2015）东洲民初字第61号民事判决；

二、限江西绿**限公司于本判决生效之日起三日内赔偿陈**经济损失2000元。

一、二审案件受理费共计100元，由陈**承担40元，江西绿**限公司承担60元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日