朱**与邱*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告朱*如诉被告邱*、第三人熊**、饶**租赁合同纠纷一案，原告于2014年5月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员邹**适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人汤**、被告邱*及其委托代理人饶**、第三人熊**、饶**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告朱*如诉称，2008年9月10日，原告与被告签订承租合同，合同约定原告将坐落于南湖路延伸段门面为正门面楼整体二楼和按楼梯通道以东三层楼房租给被告使用，承租期限为12年，即从2009年1月1日至2021年1月1日，每年租金9万元，并约定使用性质为经营宾馆。2014年5月4日，原告得知被告将店面及二楼写字楼转租给第三人熊**、第三人饶启辉。原告认为，被告未经原告同意转租房屋给第三人且未按合同约定使用房屋，违反了合同法的有关规定，原告有权解除合同，被告与第三人签订的转租合同未经原告同意是无效的。故此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2008年9月10日签订的承租合同；2、被告与第三人熊**签订的租赁合同、与第三人饶启辉签订的写字楼租赁合同无效；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告邱*辩称，1、原、被告签订的租赁合同依法有效，被告并没有违约行为。2、原告所述不是事实，被告将租赁房屋部分进行转租，到目前为止时间分别长达5年和1年，原告清楚并明知该事实，故其陈述2014年5月4日才知道转租情形，是向法庭作虚假陈述。3、原、被告双方的合同并未对租赁标的物的使用性质和是否转租进行明确约定，因此原告主张解除双方合同并认定与第三人之间的租赁合同无效，缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉请。

第三人熊*和辩称，我是2013年5月30日与邱*签订的租赁合同，以前我并不认识原告，但听邱*提到过原告的名字。我是2014年5月份才见过原告。原、被告之间的诉讼，与我无关。

第三人饶启辉辩称，希望原、被告双方能协商解决，不要影响我的经营。

本院查明

经审理查明，2008年9月10日原、被告签订《承租合同》一份，合同约定：原告将其座落于抚州市玉茗大道延伸段与南门路交叉口1幢1-1室（一楼店面）和2-1室（二楼写字楼）及一栋三层楼房租给被告使用，承租期限20年即从2009年1月1日至2021年1月1日止，每年租金为人民币9万元整，租金按半年支付……。合同签订合同后，被告在此经营东来宾馆。2009年9月5日，被告将一楼店面及二楼写字楼、展示厅转租给案外人曾大贺经营使用，租赁期限5年，自2009年12月1日起至2014年11月30日止，每年租金40000元……。后案外人曾大贺退租，第三人饶**使用该场所至今，被告与第三人饶**为此另行签订了一份《写字楼租赁合同》，租赁期限从2014年11月30日至2020年3月30日止，每月租金1万元……为了与被告和案外人曾大贺签订的合同相衔接，便于合同履行，双方特意将合同签订时间写为2014年11月30日。2012年11月5日，被告又将原东来宾馆一楼（临街店面）及二楼写字楼、展示厅转租给第三人熊*和使用，租赁期限为7年，自2013年3月1日起至2020年6月1日止，每月租金24000元……。2014年5月4日，原告从第三人熊*和、饶**处复印了上述转租合同，原告认为被告未经其同意而擅自将租赁物转租给第三人，违反了合同约定和法律规定，原告有权解除合同，且被告与第三人签订的转租合同未经原告同意是无效的。被告认为双方的合同并未对租赁物的使用性质和是否转租进行明确约定，原告主张解除双方合同并认定被告与第三人之间的租赁合同无效，缺乏事实和法律依据。双方协商未果，原告遂向法院起诉。

庭审中，被告称2013年夏天第三人熊*和开店挂广告牌与旁边的经营户发生纠纷时，原告的丈夫就与被告一起到场协调处理且原告还曾到第三人熊*和的店里消费过，证明原告对被告的转租没有异议。原告对此不予认可，称被告一直都说店是其自己开的且当时协调处理挂广告牌纠纷时第三人熊*和也未在场，原告直到从第三人经营的店里复印了转租合同后才知道被告的转租。第三人熊*和称处理广告牌纠纷时自己不在现场，他只要求被告负责协调解决，具体如何解决的其当时不在场不清楚。

以上事实有原告提供的《承租合同》、房屋所有权证、《租赁合同》、《写字楼租赁合同》，被告提供的《租赁合同》、工商登记资料、情况说明、证人证言及开庭笔录等记录在卷，经庭审质证，足以认定。

本院认为

本院认为，原、被告于2008年9月10日签订的《承租合同》是双方意思的真实表示，双方的约定符合法律规定，依法应当予以保护。该合同并未约定可以转租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，被告未经原告许可，擅自将承租的经营场地转租给第三人使用经营，有违上述合同法的规定。对于原告丈夫参与处理广告牌纠纷和原告本人到第三人店中消费的事实，并不能证明原告或原告丈夫当时已知道该店面被转租，因为第三人当时并不在场，原告或原告丈夫与第三人互不相识，庭审前从未见过面，被告也没有提供证据证明当时已告知了原告转租的事实。原告否认当时已知道该店面已转租，被告应补强证据予以佐证，但被告没有提供其他证据证明，其应当承担举证不能的法律后果。综上，双方对被告已经将店面和写字楼转租一事并无争议，被告在租赁合同期限内未经原告的同意将租赁物转租给第三人，既无合同上的约定，又不符合法律规定，该转租行为无效，原告可以解除合同，现原告请求解除双方的租赁合同并确认被告与第三人签订的租赁合同无效，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告朱**与被告邱*于2008年9月10日签订的《承租合同》

二、被告与第三人熊*和签订的《租赁合同》、与第三人饶启辉签订的《写字楼租赁合同》无效

案件受理费人民币50元减半后收取元，由被告邱*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州**民法院。

本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款规定，在二年内向本院申请执行。

裁判日期

二〇一四年七月三十日