上诉人刘**为与被上诉人范**执行异议民事二审判决书

审理经过

上诉人刘**为与被上诉人范**、王**，原审被告戴*贵案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省安义县人民法院（2015）安**初字第65号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人刘**的委托代理人胡**、周*，被上诉人范**、王**共同委托的代理人王**到庭参加了诉讼，原审被告戴*贵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：范**、王**系夫妻关系。2013年12月底，范**、王**到满**公司地中海阳光店（系满**公司加盟店），找到原店长陈*，表示想购买位于南昌市建设西路8号千禧颐河东漪苑七栋A单元1001室住房，陈*初步和范**、王**就购房相关事宜进行沟通。2013年12月22日，范**、王**与房主戴**一同到满**公司总部签订了一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号NF0005264），由范**、戴**，满**公司三方签名盖章。合同内容为：1、戴**自愿将坐落于南昌市建设西路8号千禧颐河东漪苑七栋A单元1001室房屋出售给范**；2、戴**房屋为城市房屋，房产证编号：00445907，房屋面积为124.66平方米；3、戴**保证对该房屋拥有完全、合法的处置权；4、双方商定房屋买卖价款（含装修和附属的设施）为人民币125万元整；5、范**、戴**，满**公司三方同意自合同签订之日起的解押后五个工作日内，共同到南昌市房屋登记部门办理产权过户手续，范**直接支付戴**人民币125万元；6、戴**同意在收到全部房款当日内，通知范**正式办理房屋交接手续，戴**应在交接前结清该房屋出售前的水、电、气、物管费等费用；7、合同订立后，戴**应支付佣金18750元，范**应支付佣金12500元；8、本次房屋交易过户费用（契税、交易手续费、验证、登记费等）、按揭费用由范**承担，房屋维修基金由戴**承担等条款。2013年12月27日，范**通过银行汇款人民币76万元给戴**的儿子戴*，2014年1月4日，再次通过银行转账人民币46万元给戴*，同时给付现金3万元（该款由戴**交满**公司作为押金及中介费用保管）。戴*分别出具了收到范**购买南昌市建设西路8号千禧颐河东漪苑七栋A单元1001室首付款76万元和购房剩余款49万元收条两张，时间分别是2013年12月27日和2014年1月4日。2014年2月18日戴**出具一份《关于支付购房款的说明》，认可范**已将购房款人民币125万元全部付清。2014年1月3日，范**、王**、戴**、满**公司员工舒**（登记经办人为王**）一同到南昌市房屋产权交易管理处办理上述房屋的产权过户手续（个人房屋转让登记），当日办理完全部手续后，该管理处出具收件收据1份给范**、王**，在须知栏中注明：1.收件收据系房屋权属人领取房产证唯一凭证，不作房屋产权凭证使用；2.您办理的业务，自受理之日起满7个工作日后即可来房产交易市场一楼发证窗口领取房产证；3.领取房产证需携带以下证件：本收件收据、房屋权属人的身份证、印花税（一证一本）。2014年1月4日，范**、王**交清了剩余购房款49万元，当天范**、王**、戴**及其儿子戴*、陈*一同来到千禧颐河苑物业管理处，要求办理物业过户手续，因戴**拖欠了以前的物业管理费，该物业管理处不同意办理物业过户手续，但范**、王**当即交清了该房屋当年度的物业管理费，收据存根为2014年1月4日，但该收据编号是在2014年4月29日至2015年5月4日之间。同日，范**、王**和戴**进行了房屋交接，并更换了大门门锁锁芯。经简单装修、整理，范**、王**于2014年3月入住本案诉争房屋一直到现在。2014年1月13日，刘**向本院起诉，要求戴**立即偿还借款人民币150万元及利息，同日，刘**向本院申请诉讼保全，要求冻结戴**的银行存款180万元或查封、扣押其相应价值的财产，该院于2014年1月14日依法查封了戴**名下的位于南昌市建设西路8号千禧颐河东漪苑七栋A单元1001室住房一套。由于诉争房屋被依法查封，范**、王**无法领取房屋产权证。范**、王**以案外人的身份于2014年2月19日对查封诉争房产向该院提出书面异议，请求依法解除对该房产的查封。该院于2015年4月10日作出（2014）安民二初字第22-4号民事裁定，依法裁定：驳回案外人范**、王**的异议。范**、王**不服，于2015年4月17日向该院提起案外人执行异议之诉，要求停止对南昌市建设西路8号千禧颐河东漪苑七栋A单元1001室住房的强制执行，并解除对该房产的查封，该院于2015年4月30日立案审理。

另查明：刘**诉戴**民间借贷纠纷一案，2014年8月25日，该院依法作出（2014）安**初字第22号民事判决，判决戴**于判决生效后10日内归还刘**借款人民币150万元及利息。该判决生效后，至履行期限届满，戴**未履行判决确定的义务。刘**于2015年1月13日向本院申请强制执行，该案正在该院执行局执行中。

一审法院认为

原审法院认为，《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据以上法律规定，结合本案范**、王**的诉请，本案的重点应为“范**、王**提出执行异议之诉的诉求应否阻却执行”。本案的争议焦点应为诉争房产买卖合同是否真实、购房款是否全部还是部分支付，范**、王**是否已实际占有该房屋，范**、王**是否存在过错等。下面，围绕本案争议的焦点问题评判如下：

1、范**、王**购买房屋合同的真实性及时间的先后性。

范**、王**与戴*贵在2013年12月22日就诉争房屋在满**公司的见证下签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，该合同对交易房产的座落、面积、交易价款、付款时间、办理过户手续、费用负担等作了详尽的规定，是双方真实意思表示，是确定该房屋发生买卖关系的合约，合法有效。签订合同的时间在法院查封之前，不存在双方恶意串通损害他人利益的行为。刘**提供的房产交易部门存档的《南昌市存量房买卖居间合同》是房管部门提供给交易双方网上签约的格式合同，双方实际履行的是前一份合同，后一份合同房管部门是作为买卖事实成立的登记材料并收录归档的。后一份合同是为了办理房屋产权过户需要而订立的备案合同，也不受当事人约束，有关税费的收取，有关部门是以政府指导价收取，不是依据当事人签订的合同价收取，因此不能据此证明范**、王**与戴*贵偷漏了税收，损害了国家利益。

2、范**、王**已实际向戴**支付了全部购房款。

范**、王**提供的两张银行汇款凭证及戴来的两份收条已很清晰地反映范**、王**于2013年12月27日、2014年1月4日分两次付清了全部购房款125万元，戴**也承认收取了范**、王**的全部购房款。范**、王**提供的证据足以认定已付清了诉争房产的全部购房款。

3、范**、王**是否实际占有该房屋。

范**、王**于2014年1月4日付清购房剩余款后，即于当日和戴**等一同到诉争房屋所在物业管理处要求办理物业过户手续，只是由于戴**欠以前物业费而没有进行过户登记，但范**、王**交清了2014年度全年的物业管理费。证人王*、陈*的证言，双方订立的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》第九条“甲方同意在收到全部房款的当日内，通知乙方正式办理房屋交接手续”的规定等证据，可以形成证据链，相互印证范**、王**和戴**在2014年1月4日付清全部购房款后于当日进行了房屋交接的事实。根据锁匠张**的陈述，通过范**、王**提供的张**确认的缘缘锁业名片上的签字来分析，虽然其本人表示因生意接触人多，时间太长记不清，说不出是哪一天为诉争房屋换了锁心，但综合上述证据，可以认定其于2014年1月4日为范**、王**新购买的房屋大门门锁进行了锁芯更换。范**、王**陈述因房屋清理、简单装修后，于2014年3月入住是合符常理的。综上，可以认定戴**于2014年1月4日在范**、王**付清全部房款后于当日即搬离了诉争房屋，范**、王**于当日已实际占有控制了该房屋。占有控制房产不等同于入住，入住只是占有控制的形式之一。

4、范**、王**对未取得房产权证没有过错。

范**、王**在2013年12月22日与戴**签订购房合同后，即按照约定于同年12月27日付清首付款，2014年1月3日即同戴**在房屋产权登记管理处提交了办理房屋产权过户登记的全部相关材料，经审查符合法定形式，并取得了领取房产证的收件收据，就等自受理之日起满7个工作日后领取房产证。同年1月4日范**、王**按约定付清了全部购房款。只是在满7个工作日后的第二天，即2014年1月14日，因戴**的个人债务，诉争房产被法院查封，导致无法领取房产证。对此范**、王**没有过错。

综上，范**、王**与戴**之间的房屋买卖合同真实合法有效，虽然由于法院查封，范**、王**未取得诉争房产的产权证，但范**、王**在法院查封前已交清全部购房款，并已实际占有控制了该房屋，范**、王**对未取得房产证也没有过错。范**、王**对本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。刘**关于范**、王**与戴**签订的房屋买卖合同是虚假的，双方有恶意串通损害国家和他人利益的行为；范**、王**将购房款支付给戴**儿子戴来而不直接给戴**，也是恶意串通行为；范**、王**在法院查封诉争房屋前并未实际占有该房屋，而且是在2014年3月才入住诉争房屋的，故人民法院可以查封该房产，请求人民法院依法驳回范**、王**诉请的辩解主张，因为刘**没有提供确实充分的证据予以证实，不予采信。范**、王**要求停止对本案房产的强制执行的诉请，事实清楚，证据确凿，于法有据，予以支持。范**、王**要求解除对本案诉争房产的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解除，故对范**、王**要求解除查封的诉请在本案中不作处理。从本案的相关证据材料来看，戴**是支持范**、王**的诉讼主张的，并不反对范**、王**的执行异议。戴**经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、停止对戴**名下的南昌市建设西路8号千禧颐河东漪苑七栋A单元1001室住房一套的执行；二、驳回范**、王**的其他诉讼请求。本案案件受理费16050元，范**、王**和刘**各承担8025元。此款范**、王**已向本院预交，刘**负担的部分于上述判决生效后30日内付给范**、王**。

上诉人诉称

上诉人刘**不服原审判决上诉称：

一、原审判决认定事实错误。具体为：1、一审判决认定范**、王**与戴**购买房屋合同真实合法有效是错误的。范**、王**与戴**签订的《南昌市房屋存量房买卖居间合同》和《南昌市存量房买卖合同合同》两份合同无论是在房屋价款、交付、经纪人、还是买卖房屋的产权证号、合同签订日期等均不相同，有的甚至相差悬殊，矛盾重重。明显可以看出，范**、王**与戴**有恶意串通损害国家利益，损害他人利益的目的，一审判决认定范**、王**与戴**购买房屋合同真实合法有效是错误的。2、一审判决认定范**、王**向戴**支付了全部购房款是错误的。（1）、2013年12月27日、2014年1月4日两张银行汇款显示的款项实际只有122万元，而不是125万元。（2）该款项无论是从转款凭证还是收款人来讲，均是戴来，并非戴**。（3）戴**并没有出庭，一审怎么认定其承认收取了全部购房款。据此，一审判决认定范**、王**向戴**支付了全部购房款是错误的。3、一审判决认定范**、王**实际占有了该房屋也是错误的。（2014）西**初字第919号民事判决书已经查明范**、王**于2014年3月份开始入住诉争的房屋。（2014）安**初字第22—4号民事裁定书也查明范**、王**从2014年3起入住诉争的房屋。两份生效的裁判文书均查明被范**、王**于2014年3月份开始入住诉争的房屋，从两份生效的裁判文书中确认的事实是，之前范**、王**并没有实际占有诉争的房屋，而一审判决认定范**、王**实际占有了诉争的房屋是错误的。4、一审判决认定范**、王**没有过错是错误的。从案件事实中明显可以看出，范**、王**与戴**有恶意串通损害国家利益，损害他人利益的目的，主观上明显有过错，而一审判决认定范**、王**没有过错是错误的。

二、原审判决违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定，经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：（一）因健康原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。而本案审理过程中，五个证人均没有出庭，且不符合法律规定的可以不出庭的情形，而一审判决直接认定该证言，明显是违反法定程序的。

三、原审判决适用法律错误。1、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定除外。也就是说2014年1月14日房屋的所有权人还是戴**，并非范**、王**。也就是说，范**、王**在法律上并没有取得房屋的所有权，因此，上诉人查封该诉争的房屋于法有据。一审判决仅仅依据《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》停止对戴**名下的房产的执行是错误的。另外，该司法解释只是针对法院的执行过程所适用的程序，而并非针对法院审理案件所适用的实体法。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。范**、王**作为案外人在安义县人民法院对执行标的提出过书面异议，该异议已被法院裁定驳回，且该裁定直接与执行标的有关，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，其对法院裁定不服应该通过审判监督程序办理，而不是向人民法院提起诉讼，一审判决显然在适用法律是错误的。综上，原审判决认定事实错误、程序违反，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，驳回范**、王**的诉讼请求；一、二审诉讼费由范**、王**承担。

被上诉人辩称

被上诉人范**、王**答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，程序合法。原审法院依据《民事诉讼法》第227条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第312条第1款第（一）项、《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条判决本案有理有据，合理合法。上诉人的上诉请求不能成立，恳请二审法院，驳回上诉，维持原判。

本院查明

根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，二审争议的焦点归纳为：原审法院认定事实是否清楚？程序是否合法？适用法律是否正确？

上诉人刘**在二审庭审中未提供新证据。

被上诉人范**、王**在二审庭审中提供了以下新证据。

南昌市西湖区人民法院执行案件受理通知书。证明：2014年12月23日，被上诉人已向南昌市西湖区人民法院就（2014）西**初字第919号民事判决书申请执行，对诉争房产已经申请执行。

上诉人刘**对被上诉人范**、王**提供的证据质证称，对其真实性没有异议，关联性有异议。

本院对被上诉人范**、王**提供的以上证据认证如下：执行案件受理通知书证明（2014）西**初字第919号民事判决书已生效，且有执行中，范**、王**对诉争的房屋享有所有权。

二审法院查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。

本院认为

本院认为，上诉人刘**与被上诉人范**、王**诉争的属案外人执行异议之诉。针对刘**上诉请求，本院分述如下：刘**上诉称，范**、王**与戴**签订的《南昌市房屋存量房买卖居间合同》和《南昌市存量房买卖合同》两份合同无论是在房屋价款、交付、经纪人、还是买卖房屋的产权证号、合同签订日期等均不相同，有的甚至相差悬殊，矛盾重重。明显可以看出，范**、王**与戴**有恶意串通损害国家利益，损害他人利益的目的，原审判决认定范**、王**与戴**购买房屋合同真实合法有效是错误的。本院认为，南昌市西湖区人民法院（2014）西**初字第919号民事判决书，判决：被告戴**应于本判决生效之日起三日内协助原告范**、王**办理位于南昌市建设西路8号千禧颐河东漪苑七栋A单元1001室房屋所有权转移登记于原告范**、王**名下。该判决书已生效，并在执行中。原审法院依据已查明的事实，并有南昌市西湖区人民法院（2014）西**初字第919号生效判决的确认，认定范**、王**与戴**购买房屋合同真实合法，并无不当。上诉人刘**提出原审判决认定范**、王**向戴**支付了全部购房款错误，2013年12月27日、2014年1月4日两张银行汇款显示的款项实际只有122万元，而不是125万元。该款项无论是从转款凭证还是收款人，均是戴来，并非戴**。戴**并没有出庭，原审怎么认定其承认收取了全部购房款。本院认为，南昌市西湖区人民法院（2014）西**初字第919号民事判决查明的事实已认定，戴来是戴**之子，属戴**在上述诉讼案件的诉讼代理人，戴**指示范**、王**向戴来支付购房款，戴**对通过戴来收取了范**、王**125万元购房款并无异议（其中银行转款122万元，现金支付3万元）。上诉人刘**提出原审判决认定范**、王**未向戴**支付全部购房款无事实依据，对该上诉请求，本院不予采信。上诉人刘**提出原审判决认定范**、王**实际占有了该房屋也是错误的。（2014）西**初字第919号民事判决书已经查明范**、王**于2014年3月份开始入住诉争的房屋。（2014）安**初字第22—4号民事裁定书也查明范**、王**从2014年3起入住诉争的房屋。两份生效的裁判文书均查明被范**、王**于2014年3月份开始入住诉争的房屋，两份生效的裁判文书确认的事实是，之前范**、王**并没有实际占有诉争的房屋。本院认为，2013年12月22日，范**、王**与戴**及居间**公司就诉争房屋签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，2014年1月4日，范**、王**即付清了全部购房款，戴**也交付了房屋，范**、王**更换了锁芯，范**、王**在交房后两个月即3月份入住，符合常理。上诉人刘**又提出原审判决认定范**、王**没有过错是错误的。从案件事实明显可以看出，范**、王**与戴**有恶意串通损害国家利益，损害他人利益的目的，主观上明显有过错。本院认为，2014年1月3日，范**、王**、戴**、满**公司员工一同到南昌市房屋产权交易管理处办理上述房屋的产权过户手续，当日办理完全部手续后，该管理处出具收件收据一份给范**、王**，在须知栏中注明：1.收件收据系房屋权属人领取房产证唯一凭证，不作房屋产权凭证使用；2.您办理的业务，自受理之日起满7个工作日后即可来房产交易市场一楼发证窗口领取房产证。2014年1月13日，刘**向原审院起诉，要求戴**立即偿还借款人民币150万元及利息，同日，刘**向原审法院申请诉讼保全，该院于2014年1月14日依法查封了尚登记在戴**名下诉争房屋，致使范**、王**未获得房产证。范**、王**与戴**房屋买卖在先，法院查封在后，范**、王**与戴**之间的房屋买卖，支付了对价，交付了房屋，该买卖行为并未违反法律法规的强制性规定以及损害他人的合法利益，范**、王**并无过错。上诉人刘**上诉称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定，经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：（一）因健康原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。而本案审理过程中，五个证人均没有出庭，且不符合法律规定的可以不出庭的情形，而一审判决直接认定该证言，明显是违反法定程序的。本院认为，本案相关的证人证言属依当事人的申请由法院依法询问所作的笔录，客观公正，证人虽未当庭陈述，但能相互印证，且原审并不是主要依据证人证言所作出的判决，人民法院为了进一步查明案件事实，进行必要的询问调查，并无不当。上诉人刘**上诉称，原审判决适用法律错误。理由是，1、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定除外。”2014年1月14日房屋的所有权人还是戴**，并非范**、王**。也就是说，范**、王**在法律上并没有取得房屋的所有权，因此，上诉人查封该诉争的房屋有法有据。原审判决仅仅依据《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》停止对戴**名下的房产的执行是错误的。另外，该司法解释只是针对法院的执行过程所适用的程序，而并非针对法院审理案件所适用的实体法。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。范**、王**作为案外人在安义县人民法院对执行标的提出过书面异议，该异议已被法院裁定驳回，且该裁定直接与执行标的有关，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，其对法院裁定不服应该通过审判监督程序办理，而不是向人民法院提起诉讼，原审判决显然在适用法律是错误的。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定除外。”该条是对不动产登记效力的规定，物权变动需经公示始得产生法制效力。范**、王**与戴**对诉争的房屋所签订的买卖合同合法有效，双方均履行了支付购房款及交付房屋的义务，范**、王**在法律上取得房屋的所有权，只是在房屋登记部门办理变更登记期间，被法院查封，致使房屋登记部门无法正常办理变更登记手续。《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据本案查明的事实及上述规定，人民法院在查封该诉争的房屋后，也应解除查封。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，范**、王**作为案外人向原审法院提出案外人执行异议之诉，于法有据。上诉人刘**认为范**、王**提出的执行异议被法院裁定驳回，且该裁定直接与执行标的有关，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，其对法院裁定不服应该通过审判监督程序办理，而不是向人民法院提起诉讼，属上诉人刘**对法律的理解错误，本院不予支持。

综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人上诉请求与事实、法律相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16050元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月六日