梁**与吉安市**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人梁**与被上诉人**展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉**初字第1037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：原告梁**与被告吉安**有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告梁**购买被告开发的位于某处房一套，房屋面积为141.71平方米，单价为3546.93元／平方米，房屋总价为502635元。合同第六条约定，原告在2009年10月30日首付房款252635元，余款25万元向被告指定银行申请按揭贷款；第八条约定，被告应在2011年7月8日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付给原告使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的2%向原告支付违约金。合同附件四补充协议约定，该商品房的售价不包含管道煤气费2600元／户。合同签订后，原告按照合同约定交清了全部购房款。2009年10月29日，原告向被告交纳了天然气设施费1400元。2011年7月11日，原告去被告处办理了收房手续。之后，经房屋面积实测，原告实际缴纳的购房款为498521元。2014年3月24日，原告办理了房产产权登记手续。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款，被告应按合同约定于2011年7月8日前将房屋交付给原告，但原告于2011年7月11日才收房，同时，被告应于2012年1月10日之前将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但被告未按约履行上述义务，构成违约，原告可自被告逾期之日起的2年内向被告主张逾期交房及逾期办证违约金，原告起诉之时已超过2年的诉讼时效，且无诉讼时效中止、中断的法定情形，故被告关于原告主张逾期交房及逾期办证违约金已超过诉讼时效的辩解，依法予以采纳。而办理有关权属登记需要的资料报产权登记机关备案不适用诉讼时效的规定，被告还应按合同约定履行该义务。原告主张的损失1284.1元没有依据，不予支持。关于天然气管道设施费的问题，因合同约定商品房的售价不包含管道煤气费，原告的该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条之规定，判决：一、被告吉安市**有限公司于判决生效后七日内为原告梁**办理其所购买的位于某处房的权属（包括契税证、土地使用权证）登记相关的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告梁**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取，由原告梁**负担。

上诉人诉称

上诉人梁**不服上述判决，向本院提起上诉称：被上诉人未履行合同约定，至今仍未给上诉人办理土地使用权证等相关证件，系持续违约行为，上诉人的诉讼并未超过法定诉讼时效。为此，特提出如下上诉请求，1、请求依法撤销原审判决第二项；2、请求依法改判被上诉人立即向上诉人支付逾期交房违约金，违约金自2011年7月8日起计算至实际交付房屋之日即2011年7月11日止，按每日全部房款的万分之三计算共计452.37元；3、请求依法改判被上诉人立即向上诉人支付逾期办证违约金，违约金按全部房款的百分之二计算共计10052.7元；4、请求依法改判被上诉人立即向上诉人返还违法强制收取的天然气管道设施费共计1400元；5、请求依法改判被上诉人立即向上诉人赔偿经济损失1284.1元；6、本案上诉费由被上诉人承担。

被上诉人吉安市**有限公司答辩称：上诉人提出赔偿逾期办证违约金没有法律依据，其应当在逾期之日起的2年内向上诉人主张。因双方在合同中已经约定了违约金的方式，不同意按同期贷款利率来支付违约金。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

被上诉人辩称

根据上诉人梁**的上诉理由与被上诉人吉安市**有限公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、上诉人所主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效？2、如果能够支付违约金的诉讼请求，那么能否按贷款利率来计算？3、被上诉人是否应返还收取上诉人的天然气管道设施费1400元？

二审诉讼期间，上诉人梁**又主动提出放弃其第2项、第5项的上诉请求，并以合同约定的逾期办证违约金过低为由，请求变更第3项的上诉请求为”依法改判被上诉人立即向上诉人支付逾期办证违约金10052.7元（违约金按银行同期贷款利率计算，超出原诉讼标的额10052.7元的损失自愿放弃）”。

本院查明

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人梁**自愿放弃两项上诉请求，被上诉人一方未提出异议，本院予以准许。本案双方当事人自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，应认定该合同合法有效。依照合同约定，被上诉人应当在商品房交付使用后180日内，即2012年1月10日前将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，上诉人不退房，被上诉人按已付房款的2%向上诉人支付违约金。被上诉人至今未履行该项义务，对于上诉人梁**来说，其对该履行期限是明知的，梁**请求被上诉人承担该项违约金属债权请求权，该请求权受诉讼时效的约束。依照诉讼时效的期间规定，有约定履行期限的请求权，从期限届满之日的第二天起开始起算诉讼时效。本案自2012年1月10日起算至今，已超过二年的诉讼时效，期间无诉讼时效中止、中断的法定情形，故梁**要求被上诉人支付逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。尽管合同约定商品房的售价不包含管道煤气费，但该项约定违反了国家和江西省关于管道燃气安装费的管理规范，根据《国**委、**政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》及《江西省发展改革委关于规范管道燃气安装费管理通知》，新建商品房管道燃气安装费，纳入商品房建设安装成本，房地产开发企业不得在房价外另行收取。本案合同约定违反了禁止性管理规定，应当认定无效，被上诉人收取梁**的1400元应予返还。

综上，原审法院认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项、第二百五十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉**初字第1037号民事判决第（一）项；

二、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉**初字第1037号民事判决第（二）项；

三、被上诉人吉安市**有限公司返还上诉人梁**天然气管道设施费1400元；

四、驳回上诉人梁**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

一审案件受理费130元减半收取65元，二审案件受理费130元，合计195元，由上诉人梁**承担175元，被上诉人吉安市**有限公司承担20元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月七日