新余市**业主委员会与新余**理局房屋行政登记纠纷一审行政判决书

审理经过

原告新余市**业主委员会（下称恒基业委会）不服被告新余**理局（下称市房管局）房屋行政登记，于2015年11月26日向本院提起行政诉讼。本院同日立案受理后，依法向被**管局送达了起诉状副本及应诉通知书。因第三人江西恒**有限公司（下称恒**司）与被诉行政行为具有法律上的利害关系，本院依恒基业委会申请通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭审理了本案。原告恒基业委会负责人曾浩、委托代理人王**，被**管局委托代理人罗*、简**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被**管局于2010年3月30日向第三人恒**司颁发余房权证城南字第S0262190号、第S0262191号房屋所有权证。主要内容分别为：房号-101，建筑面积1060.56平方米，所在层数为地下一层，设计用途为商业用途，使用年限至2053年9月1日；房号-103，建筑面积81.16平方米，其他内容同房号-101。

原告诉称

原告诉称，涉诉地下车库（房号-101、-103）位于恒基国际广场地下一层，规划用途为地下车库、商铺、电梯间、消防控制室、管理室及大厅等，地下车库为公共地下停车场。由于恒基国际广场入住率不高，前期物业管理收取的物业费用不能保障物业管理开支，经常因拖欠水电费导致停水、停电。为保障业主的共同利益，2014年2月成立业主委员会。因无物业公司愿意接手管理小区，业委会聘请管理人员将涉诉公共车库予以出租。2015年6月，恒**司将业委会告上法庭，要求确认涉诉车库为恒**司所有，但恒**司在法院第二次开庭时才出示产权证。业委会方知市房管局为恒**司办理了产权证。公共车库为公建配套设施，其所有权应属小区业主共有。故诉请法院依法撤销余房权证城南字第S0262190号、第S0262191号房屋所有权证。

恒基**本院提交了以下证据：

第一组证据：业主委员会备案申请表。证明：原告主体资格适格。

第二组证据：民事起诉状、传票、举证通知书、应诉通知书、合议庭组成人员告知书、证据目录及证据、余房权证城南字第S0262190、S0262191房屋所有权证复印件各一份。证明：2015年11月3日原告方知第三人办理了涉诉房屋所有权证。

第三组证据：新余市规划局关于涉诉车库规划用途有关问题的复函。证明：涉诉车库规划用途为公共地下停车场。

被告辩称

被告辩称，颁证认定事实清楚，适用法律正确。恒基国际广场总建筑面积23093.66平方米，公用建筑面积4123.64平方米，未包括涉诉两个车库面积，涉诉车库未纳入公摊面积。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房（1995）517号）第四条、第九条规定，已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑部分。涉诉车库层高在2.2米以上且具备房屋产权登记条件，恒**司作为建设用地使用权人，合法建造地下车库取得该车库初始所有权具有法律依据。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”即业主对车库具有优先购买或者承租权，并不当然属业主所有。涉诉小区还有各条道路供业主使用，不是小区唯一出入通道，该地下车库并非业主共有。市房管局在办理产权登记过程中，依法审核恒**司提交的申请材料齐全，符合法律规定，依法办理产权登记，符合法定程序。原告因其管理成本无法满足，将涉诉车库出租的行为，不能成为其合法取得该车库的方式和理由。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

被**管局向本院提交了以下证据、依据：

1、房屋所有权证（余房权证城南字第S0262190号、S0262191号）；

2、2009年1月13日新余市房屋所有权登记申请表；

3、第三人企业法人营业执照；

4、国有土地使用权证（余**（2004）字第0555号）；

5、建设工程规划许可证及建设工程符合规划的证明；

6、房屋竣工验收合格证明；

7、房屋测绘报告（余**（2009）字（0003）号）。

上述证据证明：第三人向被告申请房屋产权证时提供的资料符合《房屋登记办法》第十一条规定；被告向第三人颁发的房屋所有权证符合规划要求，且产权证面积与规划面积相符；涉诉车库及房屋均已验收合格，符合办证条件；涉案车库及房屋均已纳入办证范围。

有关依据：《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十四条、第一百四十二条；《房屋登记办法》、《房产测量规范》（GB／T17986-2000）、《**设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房（2002）74号）、**设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知（建房（1995）第517号）。

经庭审质证，对原告提交的三组证据，被告指出第一组证据业主委员会备案申请表没有被告盖章，对第三组证据证明目的有异议，认为地下车库为公共地下停车场，并没有对权属认定。原告对被告提交的证据真实性没有异议，但认为小区项目申报时间是2004年，规划局审批时间是2005年，竣工验收时间是2008年，跨越了2007年10月1日物权法颁布实施的时间点。在物权法实施之前，小区的公共配套规划建设用地根据法律规定属于全体小区业主共有，在物权法颁布实施之后，房地产开发商是否独立购地、是否是独立投资建设，应当以报建、竣工验收为准，第三人办理的产权证不符合法律规定。被告辩称第三人申请办证时间是2009年元月13日，以登记发证的时间为准，适用物权法。

本院对上述证据认证如下：原告提交的三组证据和被告提交的一组共7项证据均符合证据要求，本院予以采信。但原告第三组证据规划局出具的证明只能说明地下车库的规划用途为公共地下停车场，规划部门不具有对诉争车库作出权属认定的职权。被告对原告第三组证据证明目的所提异议本院予以支持。原告对被告证据提出的合法性异议，属法律争议，本院将在下文评判。

本院查明

经审理查明，2004年，第三人恒**司取得团结西路8003地号的国有土地使用权。2005年，恒**司开发建设商住楼恒基国际广场，2009年1月完成竣工验收备案。2009年1月13日，恒**司向市房管局申请房屋权属初始登记，提交了登记申请表、企业法人营业执照、国有土地使用权证、建设工程规划许可证及建设工程符合规划的证明、房屋竣工验收合格证明，委托新余**易中心测绘队现场勘察作出的房屋测绘报告。测绘报告载明：房屋地面以上32层，总建筑面积23093.66平方米，住宅61套10836.85平方米，商业服务10988.27平方米，车库1141.72平方米，物业用房126.82平方米，公用建筑面积总计4123.64平方米，其中应分摊面积4123.64平方米。备注显示，-101，-103为涉诉车库。2010年3月30日第三人取得两个涉诉房屋所有权证。2014年3月，原告新余**业主委员会经新余市**管理局同意备案。2015年6月，本院立案受理了恒**司诉恒基业委会及其成员的所有权纠纷案（2015渝民初字第01708号），并于2015年7月30日、11月3日两次公开开庭审理，恒**司在第二次开庭时出示涉诉房屋所有权证。原告不服，向本院提起本诉。

另查明，被告于2009年1月16日向第三人颁发了余房权证城南字第S0240364号产权证（原初始登记总证）。2010年分发各单个房号产权证。2010年3月30日被告向第三人发放被诉两证，原初始登记总证已注销。

本院认为

本院认为，依据《房屋登记办法》（**设部第168号令）第四条规定，市房管局作为涉诉房屋所在地的房屋登记机构，具有依法办理房屋权属登记的法定职责。本案的争议焦点是涉诉车库的权属问题，是否属于小区业主共有；市房管局向恒**司颁发涉诉房屋所有权证是否符合法律规定。

关于涉诉车库的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，车库归属可通过约定（建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定）和法定（占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有）两种方式确定。涉诉车库规划用途为车库，未纳入公摊面积，不属于占用业主共有的道路或者其他公共场地的车库。故本案涉诉车库不符合物权法规定的法定共有条件。而小区业主与开发商恒**司是否约定涉诉车库属于业主共有，是双方的民事关系，不是本案审查范围，亦不影响市房管局依据恒**司的申请作出初始登记。新余市规划局出具的证明表述涉案车库为公共停车库，只是确定其规划用途，即不能随意改变车库用途而作他用，并非确定其权属性质为小区业主共有。另《房屋登记办法》第三十一条规定，“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”本案中，第三人申请房屋所有权初始登记时，已将属于全体业主共有的物业用房-102一并申请登记，并在房屋登记薄上记载。

关于涉诉房屋所有权证是否符合法律规定的问题。原告认为小区项目申报时间是2004年，应当以报建、竣工验收为准，第三人办理的产权证不符合法律规定。本院认为，第三人恒**司在涉案房产2009年1月竣工验收备案后，及时申请了房屋权属登记，市房管局应当适用第三人提交登记申请时的法律法规予以审核颁发房屋权属证书。

《房屋登记办法》第三十条规定了因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记应当提交的登记申请材料。涉诉两个房屋所有权证系恒**司对其开发的房屋进行所有权初始登记的一部分，恒**司向市房管局申请初始登记，提交的材料符合上述规定。市房管局测绘部门到现场进行了测绘，房屋登记程序合法。但依据该办法第二十条第一款第（二）项规定，“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”，本案中，涉诉地块规划用途为车库，市房管局测绘部门也已经明确涉案房产1-6层为商业服务，面积10988.27平方米，-101，-103为车库，面积1141.72平方米，第三人申请权属登记时，将车库面积与商业服务面积共12129.99平方米一并申请权属登记，市房管局以商业服务用途颁发涉诉所有权证。房屋权属登记用途与规划用途不符。故，被告市房管局为涉诉车库颁发房屋权属证据不足，事实不清，不符合《房屋登记办法》规定。

综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

撤销余房权证城南字第S0262190号、第S0262191号房屋所有权证，被告在本判决生效后30日内重新作出行政行为。

案件受理费50元，由被告**管理局承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日