曹**、余**与江西**限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告曹**、余**与被告江西**限公司（以下简称华**司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由审判员邹**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹**、余**及其共同的委托代理人杨*、被告华**司的委托代理人殷**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告曹**、余**诉称：2013年12月13日，我们为了购买被告开发的港城苑1栋2单元1104室商品房，向被告支付了首付款133380元。2013年12月26日，双方签订了编号为9000073701的《商品房预（销）售合同》，约定买受人缴纳首付款后余款以银行按揭支付，出卖人应当于2014年12月28日前将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人除退还购房款并承担利息、违约金等责任。合同签订后，我们积极履行义务，但被告至今仍达不到交房条件。为此，我们委托律师向被告发出解除合同通知，但被告置之不理。故起诉要求解除双方签订的《商品房预（销）售合同》，被告按约定退还我们购房款133380元并按银行同期贷款利率承担自2013年12月13日起至还清之日止的利息，且按总房价的1%即4333.79元赔偿损失并承担逾期交房违约金6669元。

原告曹**、余**为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：

1.被告华**司开具的收款收据一份，以证明原告向被告支付首付款133380元订购其开发的港城苑1栋2单元1104室商品房；

2.编号为9000073701的《商品房预（销）售合同》一份，以证明双方于2013年12月26日签订商品房买卖合同及合同中对于违约责任的约定；

3.中**行个人账户信息及综合服务签约确认单、银行卡复印件各一份，以证明原告在办理按揭手续时因被告的原因导致银行未放贷；

4.原告委托代理人向被告发出的律师催告函一份，以证明被告逾期交房，原告书面通知被告要求解除商品房买卖合同，并要求被告按约定履行退款义务、承担利息、违约金、赔偿损失，被告至今置之不理。

被告辩称

被告华**司辩称：我公司不同意解除合同，因原告是通过其亲戚冯**与案外人**有限公司（以下简称佛**司）港城苑项目部负责人陈**签订《订房协议》购买一套房屋（后变更过房号），而案外人佛**司与我公司签订有工程合同，约定我公司以六套房产抵偿相应工程款，我公司配合办理购房合同及正常的商品房手续。原告的首付款也是汇入陈**的账户，我公司未收到购房款，故我公司不同意解除合同。原告通过其亲戚签订的合同中约定的交房时间为2015年12月30日（延后六个月有效），而我公司愿意履行合同，在2015年12月30日前向原告交付房屋。即便合同解除，利息只能按照合同约定的存款利率计算，赔偿责任和交房违约金二者重叠，赔偿责任总房价的百分之一的约定是指原告已付款的百分之一，逾期交房违约金鉴于本案实际情况及按揭款未到位，不应支持。

被**公司为支持其答辩，向法庭提交了如下证据：

1.案外人佛**司与原告余**及案外人曹**等人于2013年1月30日签订的《订房协议》一份，以证明原告与被告签订购房合同前已与案外人佛**司签订订房协议，约定的交房时间2015年12月30日前（延后六个月仍有效）；

2.补充协议一份，以证明原告与案**武公司在签订订房协议后就房价进行过协商；

3、被告与案外人佛**司于2013年12月6日签订的《塑钢门窗、阳台栏杆、扶手工程制作安装合同》一份，以证明被告用六套商品房抵偿塑钢工程款，原告所购房号为1#702的房屋在抵付工程款的房屋之内，后变更为房号1#1104的房屋。

经庭审质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，但提出该款公司未收到，原告是将该款支付至案外人九江**有限公司的项目负责人，因该款是被告以房抵偿塑钢工程款的，被告出具收据仅是为了完成相关手续；对证据2真实性无异议，但认为签订合同只是为履行被告与案外人佛**司之间以房抵偿工程的合同手续；对证据3真实性无异议，认可未收到银行按揭款；对证据4真实性无异议，但提出收到该函后督促案外人佛**司工作人员与原告进行协商，但由于被告工作人员法律意识淡薄而未与原告协商。原告对被告提供的证据1、2，认为协议中没有原告的签字，与本案无关；认为证据3与本案无关，且原告与被告签订的商品房买卖合同中约定的房屋并不在原告所陈述以房抵偿工程款的六套房屋内。

综上，本院对上述证据认证如下：

对原告提供的证据1、2、4，被告均无异议，本院确认其证据效力，并作为双方合同约定内容及原告已支付首付款的事实依据。对原告提供的证据3，可说明原告办理按揭贷款手续，但无法说明未能成功办理按揭贷款的原因，故本院不予采纳。

对被告提供的证据1、2，因无原告签字确认，被告亦未提供证据证实原告与其亲戚冯**之前的委托关系，本院不予采纳；被告提供的证据3，来源合法，本院确认其证据效力，并作为确认双方合同约定内容的事实依据。

本院查明

经审理查明：被告与案**武公司于2013年12月6日签订了《塑钢门窗、阳台栏杆、扶手工程制作安装合同》，约定将被告开发的港城苑小区1#至7#楼塑钢窗、百叶窗、阳台扶手和栏杆制作及安装工程发包给案**武公司，并约定“乙方从甲方获得六套房的房款来抵相应的工程款，多退少补，房号如下：1#401、1#501、1#601、1#702、1#1102、4#504；甲方必须按正常的商品房手续给乙方办理购房合同及房产证，办证的相关费用按国家标准收取……”。2013年12月13日，原告曹**、余**为购买被告开发的港城苑小区1栋2单元1104室商品房，由原告余**向被告支付购房首付款133380元，被告向原告余**出具收款收据。2013年12月26日，双方签订了编号为9000073701的《商品房预（销）售合同》，并办理备案登记，约定：原告购买被告开发的港城苑小区1栋2单元1104室商品房，建筑面积123.47平方米；总房款433380元，原告缴纳首付款133380元后余款300000元以银行按揭方式支付；被告应当于2014年12月28日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应退还已付款，并按累计已付款的5%支付违约金；买受人行使约定的解除合同权利时，应书面通知出卖人，出卖人应当将买受人已支付的房价款（包括利息，利息按中**银行同期存款利率计算）全部退还买受人，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的1%。合同约定的交房日期届满后，被告一直未向原告交付经综合验收合格的商品房。2015年4月10日，原告委托律师向被告发出《律师催告函》，要求解除购房合同，并要求被告返还已付购房款、支付违约金等。嗣后，双方未能协商一致，故原告诉来我院。

本院认为

本院认为：原、被告签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同依法成立，具有法律约束力，双方应全面履行合同义务。原告未按约定的时间将商品房交付原告，属违约行为，依据合同约定原告可行使合同解除权。原告于2015年4月10日书面通知被告解除合同，符合法律规定及双方合同约定，本院予以确认。双方解除合同后被告应将原告已支付房款退还原告并支付约定的利息，故对原告要求被告退还原告购房款133380元的诉讼请求，本院予以支持；因双方约定的利息为中**银行同期存款利率，故对原告要求被告按中**银行同期贷款利率支付自2013年12月13日起至还清之日止的利息的诉讼请求，本院按中**银行同期存款利率予以部分支持。原告要求被告按总房价的1%即4333.79元赔偿损失并承担逾期交房违约金6669元，因原告同时主张违约金与赔偿损失，经本院释明法律规定后原告仍表示同时主张，且原告亦未提供证据证明其实际损失，故本院按双方约定违约金6669元（已付房款133380元×5%）予以部分支持。被告提出其将六套房屋交由案**武公司以抵偿其塑钢工程款，原告与案**武公司签订订房协议，被告仅是配合办理购房合同及正常的商品房手续及未收到购房款，故不同意解除合同的答辩意见，因被告与案**武公司签订的合同中虽约定了以六套房屋的房款抵偿工程款并多退少补，但对该六套房屋的价格未约定，亦未将该六套房屋实际交付案**武公司，且原告购买的房屋亦不在该六套房屋之内，故就港城苑小区1栋2单元1104室的商品房销售合同的当事人为原、被告。原告将购房款支付至案**武公司工作人员，被告亦出具收到原告购房首付款133380元的收据，故被告的该答辩意见不成立，故本院不予采纳。被告称原告亲戚冯**与案**武公司签订的订房协议交房日期应为2015年12月30日，其在此之前能够完成交房并愿意继续履行合同的答辩意见，因该订房协议未约定具体的房号，约定的价格为每平方米3000元，与原、被告签订的商品房销售合同中约定的每平方米3510元有较大差距，且订房协议无原告签字确认，被告亦未提供证据证实原告与其亲戚冯**有委托关系，故该协议与本案无关。被告未提供证据证明合同约定的商品房已经综合验收合格，符合交房条件，故被告该答辩意见不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告江西**限公司于本判决生效后七日内向原告曹**、余**返还购房款133380元，并按中**银行同期存款利率支付自2013年12月13日起至还清之日止的利息；

二、被告江西**限公司于本判决生效后七日内向原告曹**、余**支付违约金6669元；

三、驳回原告曹**、余**的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3288元，由原告曹**、余**负担98元，由被告江**限公司负担3190元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月三日