新余市**有限公司与何**、黄四兰物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人新余市**有限公司（下称仙**业公司）因与被上诉人何**、黄**物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第02066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人仙**业公司的委托代理人刘**、任英超，被上诉人何**、被上诉人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2010年5月27日，仙**业公司与新余**有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定由仙**业公司为新余市格*春天小区提供前期物业管理服务。仙**业公司在向何**发放的《业主公约》中的《前期物业服务协议》第八条约定：业主交纳费用计费起始时间为房屋正式交付之日起次月为准，多层住宅按建筑面积每月每平方0.6元，每次交纳费用时间为房屋正式交付之日预交十二个月，以后每次缴费见通知。第九条约定：业主如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，仙**业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。仙**业公司将该《业主公约》第八条中的“多层住宅按建筑面积每月每平方0.6元”打印字体手写修改为“多层住宅按建筑面积每月每平方0.65元”。何**系新余市格*春天9栋2601室的所有权人及业主，于2012年9月28日入住。该房屋类型系多层住宅，该房建筑面积128.91平方米，何**自2013年5月1日起一直拖欠物业费。

一审法院认为

一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。虽然何**并未在仙**业公司发放的《业主公约》上签字，但双方当事人对该《业主公约》均予以认可，且该《业主公约》未违反法律、法规禁止性规定，该《业主公约》依法成立，合法有效。仙**业公司自2010年为格*春天小区提供物业管理服务，何**作为格*春天小区9栋2601室所有权人及业主，拖欠仙**业公司的物业费不交，违反《业主公约》中双方认可的约定，因仙**业公司未提供证据证明何**与黄**系夫妻关系，更未提供证据证明该物业费系何**与黄**夫妻关系存续期间所欠，故对仙**业公司要求黄**支付物业服务费2179元及违约金603元的诉请，不予支持。《业主公约》明确了每次交纳物业费的时间为房屋正式交付之日预交十二个月，以后每次缴费见通知，但仙**业公司未提交证据证明每次缴纳物业费的时间，故推定本案所涉及的物业费为按年交纳物业费。即2013年的物业费为2013年12月31日之前交纳，2014年的物业费为2014年12月31日之前交纳，依此类推。仙**业公司单方面将《业主公约》第八条中的“多层住宅按建筑面积每月每平方0.6元”打印字体手写修改为“多层住宅按建筑面积每月每平方0.65元”，未取得业主同意，应认定为无效修改，多层住宅物业费应按建筑面积每月每平方0.6元收取。何**自2013年5月1日起一直拖欠物业费，至2015年6月30日共拖欠2011元（0.6×128.91×26），故对仙**业公司要求何**支付物业费2179元的诉请，予以部分支持。何**拖欠仙**业公司物业费，属违约行为，应承担相应的违约责任，但仙**业公司主张按每日千分之三给付违约金，明显过高，应按银行同期贷款年利率的四倍收取违约金，分段以年收费计算。故，从2013年5月1日起至2015年6月30日的违约金为：0.6×128.91×8×6%×4÷12×（12＋6）＋0.6×128.91×12×6%×4÷12×6＝334元，因此对仙**业公司要求被告何**支付违约金603元的诉请，予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、何**应于本判决生效之日起十日内支付仙**业公司物业服务费2011元及违约金334元，合计2345元；二、驳回仙**业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由仙**业公司承担8元，何**承担42元。

上诉人诉称

一审宣判后，上诉**业公司不服一审判决，向本院提起上诉，认为，一、一审认定事实错误。1、庭审中何**与黄**承认是夫妻关系，一审却以无证据证明为由不予认定，明显错误。2、《前期物业合同》明确约定了违约金计算方式和标准，一审判决按年分段计算没有依据。二、一审判决书未对当事人提交的每份证据进行评判，违反法律规定。仙**业公司在一审中已提交充分证据证明小区所有多层住宅业主的物业费均是按0.65元／㎡计收，一审判决按0.6元／㎡计费，没有依据，且可能对其他已交费业主产生影响从而引发社会不稳定事件。请求撤销原判，改判支持仙**业公司的一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人何**、黄**辩称，1、何**、黄**是否夫妻关系与本案无关；2、前期物业合同是仙**业公司与开发商签订的，物业公司称合同规定了按季度收取物业费，但何**、黄**毫不知晓；3、关于物业费的收取标准问题，何**、黄**在购买房屋时即被告知是按0.6元／㎡计费，但拿房屋钥匙时却变为0.65元／㎡。物业公司称是印刷错误，但该变更并未经过业主同意，其随意修改，依法律规定应当视为无效。

本院查明

本案审理过程中，被上诉人何**、黄**未向本院提交新的证据。上诉人仙**业公司向本院提交了以下证据材料：1、何**、黄**的结婚登记审查处理表。证明何**、黄**系合法夫妻关系。经质证，何**、黄**无异议，本院予以认定。2、2011年11月21日收款收据一份。证明何**、黄**当时按每月0.65元／㎡交纳了一年的物业费。经质证，何**、黄**无异议，本院予以认定。

本院经审理查明，2010年5月27日，仙**业公司与新余市格*春天小区的开发商新余**有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定在业主委员会成立聘请新的物业管理公司之前，由仙**业公司为格*春天小区提供前期物业管理服务，其中多层住宅的物业费按每月0.65元／㎡计收。2011年7月18日，新余市物价局作出《关于格*春天小区物业服务收费标准的批复》，该文件规定，格*春天小区多层住宅物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积0.65元。另查明，何**、黄四兰系夫妻关系，是格*春天小区的业主，登记在何**名下的格*春天小区9栋2601室系夫妻俩的共同财产，一直由两人共同居住使用。二审庭审中，何**认可交房时自己收到的《业主公约》第八条的内容是“多层住宅按建筑面积每月每平方0.65元计收物业管理服务费用”，但0.65元的“5”系手写加上去的而非原始印刷的。2011年11月21日，何**按每月0.65元／㎡预交了一年的物业费。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致。

本院认为

本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：一、黄**是否应当承担本案责任？二、物业管理服务费应当按每月0.6元／㎡还是0.65元／㎡的标准计算？三、逾期交费的违约金应当如何计算？分析如下：

一、关于黄**是否应当承担本案责任的问题。仙**业公司以黄**与何**系夫妻为由，要求两人共同承担本案责任。但一审中其未能提供黄**与何**的婚姻关系证明等证据，因此一审没有支持仙**业公司这一诉讼请求。本院认为，虽然黄**与何**承认是夫妻，但根据相关法律规定，涉及身份关系的不适用自认，故一审当时所作处理并无不当。二审中仙**业公司提交了结婚登记审查处理表证明何**、黄**系合法夫妻关系，且何**与黄**在二审庭审中认可格*春天小区9栋2601室系其夫妻共同财产，一直由两人共同居住使用，故黄**应当与何**共同承担该套房屋的物业管理服务费以及因逾期交费而产生的违约金。

二、关于物业管理服务费计算标准问题。何**、黄**认为，购房时开发商告知其物业费是按每月每平方米0.6元交纳，但房屋交付时发现自己同时收到的《业主公约》上却载明多层住宅按建筑面积每月每平方0.65元计收物业费，而公约上0.65元的“5”系手写加上去的而非原始印刷的，属于擅自涂改，应为无效，故物业费应当按每月0.6元／㎡交纳。仙**业公司认为，公约印刷错误，因此进行了手写改正并在交房时告知了何**、黄**，其当时也按每月0.65元／㎡预交了一年的物业费，物业费计收标准应当是每月0.65元／㎡。本院认为，根据相关法律法规规定，业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。一审中仙**业公司提交了新**价局于2011年7月18日作出的《关于格*春天小区物业服务收费标准的批复》，该文件规定，格*春天小区多层住宅物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积0.65元。何**、黄**收到的《业主公约》确实存在手写修改，但该修改在其收到公约时即已经存在，并非事后随意涂改，应当认为交房时仙**业公司正式告知何**、黄**的物业费交纳标准是每月0.65元／㎡，并且该标准与政府物价管理部门所定指导价格、与《前期物业服务合同》所约定的价格均相一致，何**、黄**亦于2011年11月21日按每月0.65元／㎡预交了一年的物业管理服务费。因此，应当认定本案物业管理服务费计算标准为每月0.65元／㎡。一审对物业费计算标准认定错误，应当予以纠正。何**、黄**承认仅在2011年11月21日预交了一年的物业费，对仙**业公司诉其自2013年5月1日起一直拖欠物业费不持异议。因此，载止2015年6月30日，其共拖欠物业费26个月，计币2179元（0.65×128.91×26）。

三、关于逾期交费违约金计算问题。仙**业公司上诉认为，一审判决按年分段计算违约金没有依据，应当按季度分段计算。本院认为，根据《业主公约》的有关规定，业主交纳物业费时间为房屋正式交付之日预交12个月，以后每次交费见通知；业主如不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。因仙**业公司未能举证证明存在缴费通知及通知的具体内容，而庭审中何**、黄**承认曾接到物业工作人员要求按年交费的电话，故应当认定通知是按年交费而非按季度交费，因此一审按年分段计算违约金并无不当。一审确定按年利率6%的4倍计算违约金，对此双方当事人未提出上诉主张，本院不作审理。故，自2013年5月1日起算至2015年6月30日，何**与黄**应当承担的违约金为362元【0.65×128.91×8×6%×4÷12×（12＋6）＋0.65×128.91×12×6%×4÷12×6】。一审对物业费标准认定错误，导致违约金数额计算错误，应当予以纠正。

综上，上诉**业公司关于黄**应与何**共同承担本案责任，以及物业费应按每月0.65元／㎡的标准计收的上诉理由成立，对该部分上诉请求本院予以支持。其关于违约金应按季度分段计算的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审对部分事实认定错误，导致判决错误，应当予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第02066号民事判决第二项，即：驳回上诉人新余市**有限公司的其他诉讼请求；

二、变更江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第02066号民事判决第一项为：被上诉人何**、黄**应于本判决生效之日起十日内向上诉人新余市**有限公司支付物业管理服务费2179元、违约金362元（算至2015年6月30日）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人新**务有限公司承担15元，被上诉人何**、黄**承担85元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日