江苏杰**有限公司诉江西彩**有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告江苏杰**有限公司诉被告江西彩**有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭审理了本案。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2014年10月16日，原告与被告签订了《房地产销售委托代理合同》，约定由原告代理销售被告开发经营的鹏飞楼项目，被告向原告支付人力资源费、销售佣金，并承诺给予销售奖励。合同签订后，被告仅支付了一笔7万元的人力资源费，就再未支付任何合同约定的费用。合同中约定的开盘时间为2015年1月1日，但是被告实际开盘时间为2015年2月8日，又导致原告增加了前期的准备时间和相关费用。现被告以种种莫须有的理由，擅自终止合同。被告的做法严重违反双方的合同约定，导致原告遭受了重大损失。故诉至法院，请求依法判令被告按约支付原告人力资源费35万元、逾期支付佣金违约金30万元、前期工作准备金5万元、赔偿经济损失50万元，共计120万元，请求判令被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告辩称，原、被告之间签订过委托代理合同是事实，由于原告没有切实履行合同里面的相关义务，在2014年12月份之前就是2个人，业务员就是1个人，原告方没有帮被告方销售楼盘，被告方的预售许可证在2015年1月7日就办理了，双方约定了在春节前组织人员销售房子，但在春节前原告方业务员一个人都没有，只有2各销售主管，3月15日最后一个销售主管也离开了，被告在2015年2月14日发了公函给原告方，提出公司要派人来洽谈合同履行的事情，如果三日不予书面答复就视为终止合同。鉴于这个情况，被告认为原告单方面终止了合同，到3月下旬，被告公司自行组织人员自行销售，原告公司也一直没有人来交涉这个事情。原告公司法人代表是汪**，但实际和被告公司洽谈的是汪**的弟弟汪**，汪**以私人名义向袁**借款30万元。原告的诉讼请求都是于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2014年10月16日，原告江**纪有限公司（乙方）与被告江**发有限公司（甲方）签订《房地产销售委托代理合同》。合同第四条第2款约定：乙方应于本合同签订后，收到甲方第一笔月费后10天内建立起8人营销团队，以确保售楼部建立完成时能进场开展营销工作。合同第六条约定：1.人力资源费：乙方为该项目进行项目管理人员委派，基础业务人员招聘、培训等工作，甲方同意每月预付乙方月费人民币7万元整／月；2.销售佣金：甲方同意按总计65万元／月支付销售佣金（含按月支付的人力资源费）；3、销售奖励=（总销售价-执行价）×20%。合同第七条第3款约定：甲方在每月15号前支付乙方下月人力资源费。第一个月月费签订合约时即应支付。销售奖励部分在完成总销售后的1个月内一次性以人民币的方式付给乙方。合同第八条第2款约定：甲方如不按合同规定的期限向乙方支付佣金，超过三个工作日，则每超过一天按应付佣金的1%向乙方支付滞纳金；若佣金支付时间超过三个月，视甲方违约，违约金为30万元。乙方有权解除合同，并由甲方完全承担违约责任。第八条第4款约定：住宅开盘时间预计定为2015年1月1日前，商业开盘时间为2015年1月1日前，若因甲方原因导致该项目不能按时开盘而引起的乙方前期准备工作顺延，顺延时间不超过30天，否则甲方应支付乙方前期工作准备金5万元／月，并且乙方有权终止合同。合同第八条第5款约定：甲方若无故终止合同给乙方造成经济损失，则甲方需向乙方赔偿经济损失50万元人民币。合同第十四条约定：合同期限为2014年10月16日至2015年4月15日。合同签订后，甲方向乙方支付了第一个月的人力资源费7万元，之后，甲方未向乙方支付任何费用。乙方按照合同约定制定了鹏飞楼营销推广工作进度表、售楼平面图、鹏飞楼营销执行工作时间截点表并向被告公司报告备案，2014年12月20日制定了彩云鹏飞楼开盘期文案、认筹方案、认购协议、认购须知、签约确认单、置业计划单，并经被告公司袁*签字确认，2014年12月31日制定鹏飞楼认筹执行案，2015年1月5日制定认筹期文案，2015年1月19日制定开盘活动方案、开盘执行表，并均经被告公司袁*签字确认。2015年1月7日，被告江**发有限公司取得鹏飞楼项目预售许可证，2月8日，彩云鹏飞楼项目正式开盘销售。2015年2月14日，被告向原告发出署有名称但未盖章的公函。公函内容为：“我公司与贵公司于2014年10月16日签订了《房地产销售委托代理合同》，合同期限为6个月（2014年10月16日至2015年4月15日）。贵公司在履行合同过程中，并没有恪守合同规定，致使合同已履行4个月，而贵公司的销售业绩仅为总面积的10%左右，严重损害了我公司的整体营销规划。现据闻贵公司内部股东之间矛盾重重，并告知我公司原公司代表人汪**将退出公司，而汪**不仅代表贵公司与我公司签订了合同，而且以公司代表的身份在我公司预借了人民币叁拾万元作为贵公司履行合同的预付费用。鉴于以上客观情况，我公司认为贵公司已经严重违约且无实际履约能力。为此，我公司现特发此函告知贵公司终止双方签订的合同，希望贵公司收到本函后3天之内书面答复你方的意见，逾期则视为贵公司认可双方正式终止合同”。2014年11月15日，原告公司项目经理、案场经理及6名业务员进入鹏飞楼项目，2014年12月，仅张**及范*新在项目现场，2015年1月增加2名业务员，开盘时为5人在场。2015年3月初，原告公司项目经理张**辞职。3月15日，原告公司鹏飞楼项目员工集体辞职。原、被告双方对于《房地产销售委托代理合同》没有异议，对甲方支付7万元的月费没有异议。双方争议的焦点是被告向原告发出的公函是否具有单方解除合同的效力？被告是否存在违约行为？

上述事实有原、被告身份证明，《房地产销售委托代理合同》，预售许可证，公函，鹏飞楼营销推广工作进度表、售楼平面图、鹏飞楼营销执行工作时间截点表、彩云鹏飞楼开盘期文案、认筹方案、认购协议、认购须知、签约确认单、置业计划单、鹏飞楼认筹执行案、认筹期文案、活动方案、开盘执行表，证人证言，庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，原、被告双方签订的《房地产销售委托代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。

本院认为

1、关于合同是否发生解除效力的问题。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”即委托合同的双方当事人可以随时解除合同，而且不需要任何的理由。可见委托合同的解除只需通知对方即可，不需要得到对方的同意，只是应当对因解除合同给对方造成的损失予以赔偿，故本院认为，即使原告没有对该公函予以回复，该合同也自原告收到函后三日后自动解除。

2、被告是否需要对原告进行赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”即除非被告解除合同是因为原告的责任，否则被告江西彩**有限公司应当赔偿原告损失。本案中被告解除合同的理由是合同履行4个月，销售量为10%，原告公司股东内部之间矛盾重重，汪**向被告公司借款30万元。本院认为，被告鹏飞楼项目2月8日才开盘销售，2月13日被告即向原告提出解除合同，5天时间销售总面积10%，且距离合同到期还剩2个多月，无法证明原告在合同期限届满时不能完成销售任务。原告公司股东内部之间矛盾重重，是被告听闻，并无证据证实，且原告公司仍有工作人员在销售鹏飞楼项目，原告公司股东还出售自己房产给员工发工资，可见原告公司为履行合同做足准备，现有证据不能证明原告公司不履行合同或者没有履行合同能力。而汪**是原告公司法定代表人汪**的弟弟，其向被告公司法定代表人袁**的借款，属于借款合同关系，与本案没有关联。故本院认为，被告因上述理由解除合同的理由不成立，其应当对自行解除合同给原告造成的损失进行赔偿。

3、关于损失赔偿问题。（1）、关于2014年12月至2015年4月的人力资源费及逾期支付佣金的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。被告于2015年2月14日发函给原告，通知要就解除合同进行洽谈，原告收到函件后不予理会，对2月14日之后发生的人力资源费没有采取措施予以避免，且双方合同于2015年2月16日已实际解除，合同并未按照合同约定的期限完全履行完毕。故对于该部分请求本院不予认可。被告应向原告支付2014年10月16日至2015年2月16日期间的人力资源费：7万元／月×4个月=28万元，扣除已支付的7万元，被告还欠原告人力资源费21万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，损失赔偿与违约金二者可以选择适用其一，但不可同时要求既赔偿损失又要求支付违约金，经济损失赔偿应当与所造成的损失相当，否则会过分加重违约方的义务、守约方会获得超过损失过多的赔偿。本案中若同时适用损失赔偿及违约金责任，原告的人力资源费损失为21万元，却会获得51万元的利益，这也有违合同法公平原则。故对于原告既请求支付人力资源费又请求承担逾期支付佣金违约金的请求，本院依据双方合同履行实际情况，酌情考虑，被告向原告支付逾期支付佣金违约金25万元。（2）、关于前期工作准备金5万元问题。《房地产销售委托代理合同》第八条第4款约定：住宅开盘时间预计定为2015年1月1日前，商业开盘时间为2015年1月1日前，若因甲方原因导致该项目不能按时开盘而引起的乙方前期准备工作顺延，顺延时间不超过30天，否则甲方应支付乙方前期工作准备金5万元／月，并且乙方有权终止合同。被告于2015年1月7日取得预售许可证，确定2015年2月8日开盘，已实际延迟开盘38天，按照合同约定，被告需向原告支付前期工作准备金5万元。对于原告该诉讼请求，于法有据，本院予以支持。（3）、关于支付经济损失50万元的问题。合同第八条第5款约定：甲方若无故终止合同给乙方造成经济损失，则甲方需向乙方赔偿经济损失50万元人民币。被告因自行解除合同，按照合同约定，应当向原告赔偿经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少”。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。若原、被告实际履行完该合同，原告所获得的利益为销售佣金65万元（含人力资源费），扣除人力资源费7万元／月×6个月=42万元，即额外佣金为65万元-42万元=23万元，该23万元是原告完全履行合同后可以预见得到的损失。至于销售奖励，因它是可变数，且房屋销售了10%左右，总销售价及执行价不能确定，原告也未提供总销售价及执行价的证据证实，故对于该部分预期损失，本院不予确认。即因被告解除合同，原、被告双方未完全履行合同给原告造成的经济损失为23万元，而双方约定的违约金为50万元，被告请求违约金过高要求予以减少，于法有据，本院予以支持，依据双方履行合同实际情况，本院酌情考虑，被告向原告支付经济损失25万元。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百一十条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：

裁判结果

一、被告江西彩**有限公司赔偿原告江苏杰**有限公司逾期支付佣金违约金25万元。

二、被告江**发有限公司支付原告江苏杰**有限公司前期工作准备金5万元。

三、被告江**发有限公司赔偿原告江苏杰**有限公司经济损失25万元。

以上三项合计55万元，限被告江西彩**有限公司于本判决生效后十日内支付给原告江苏杰**有限公司。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费15600元，由被告江**发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月十七日