南昌市**有限公司与黄**、原审被告南昌县中环地产农贸路房屋信息咨询部房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南昌市**有限公司（以下简称“鼎**司”）为与被上诉人黄**、原审被告南昌县中环地产农贸路房屋信息咨询部（以下简称“中环咨询部”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌县人民法院（2014）南民初字第1088号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鼎**司委托代理人徐**、被上诉人黄**委托代理人鲍**到庭参加诉讼、原审被告中环咨询部经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2014年1月30日，原、被告三方签订编号为0000475号的《房屋买卖中介合同》一份，合同约定：1、甲方（被告鼎*公司）将建筑面积为102.85㎡、坐落于南昌市火炬六路龙江花园5楼1单元1803室房屋（以下简称涉诉房产）一套以416000元的价格出卖给乙方（原告黄**）；2、“甲方（被告鼎*公司）承诺此房屋产权无赠予、无变更、无继承、无债权债务纠纷、共有人无争议。如有上述情况由甲方（被告鼎*公司）承担一切法律责任，如不能正常履行该合同，则属于甲方（被告鼎*公司）违约”；3、被告鼎*公司及中环咨询部应在原告黄**付清全额购房款十五日内负责为原告办理产权过户手续；4、“乙方（原告黄**）购房款汇入甲方（被告鼎*公司）指定眭明旻账户，户名：眭明旻，开户行：建行高新开发区支行，账号：6227002022150695174”；5、若一方违约，则违约方应赔付守约方违约金100000元。原告黄**在乙方栏上签字，被告鼎*公司、中环咨询部分别在甲、丙方栏上签字、盖章。合同签订后，原告黄**于同日向被告鼎*公司指定的眭明旻账号以银行转账的方式转入418000元。

2013年7月6日，被**公司与案外人龚**（身份证号：360102194011306311）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：1、被**公司以1100000元的价格购买涉诉房产；2、房屋定金200000元，其余房款900000元于2013年底前一次性付清；3、被**公司在龚**取得房屋产权证后办理过户手续。2014年9月3日，龚**领取了涉诉房产的房屋产权证（房产证编号为：洪房权证高字第1000966390号），该房产登记下龚**名下。

一审法院认为

原审法院认为：依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，被告鼎**司虽与案外人龚**签订《房屋买卖合同》购买了涉诉房产并支付了全额房款，但双方并未办理房产过户手续，涉诉房产的登记所有权人仍为龚**，房屋买卖合同的签订并不产生物权变动的后果。2014年1月30日，原告黄**在明知被告鼎**司尚未取得涉诉房产的所有权、对房产无处分权的情况下与两被告签订《房屋买卖中介合同》，而直至庭审终结之日止，被告鼎**司仍未取得该房产的所有权，故原、被告三方签订的上述合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此，《房屋买卖中介合同》中的条款对各合同相对方均不发生效力，故原告黄**请求两被告依据合同条款约定向其支付违约金100000元的诉讼请求，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；···有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《房屋买卖中介合同》被认定为无效合同，原告黄**与被告鼎**司均存在过错。被告鼎**司基于该合同取得的财产，应当予以返还并赔偿占用原告购房款期间的利息损失。因原告黄**仅向被告鼎**司主张返还416000元钱款，此系当事人对自身权益的处分，且未违反法律的规定，法院予以认可。而关于原告主张被告鼎**司应支付购房款416000元的利息102336元（按银行同期贷款利率四倍计算至2015年1月23日）的诉讼请求，因双方对此未有约定，法院不予支持。被告中环咨询部经传票传唤无正当理由拒不到庭，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告南昌市鼎*科技开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告黄**购房款416000元；二、被告南昌市鼎*科技开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告黄**购房款416000元自2014年1月30日起至钱款付清之日止的利息（按中**银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告其他的诉讼请求；

如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。

案件受理费2500元、保全费4020元共计6520元由被告南**发有限公司承担。

上诉人诉称

宣判后，鼎**司不服上诉称：1、上诉人与被上诉人、中环咨询部的房屋买卖中介合同是虚假合同，非当事人双方真实意思表示，上诉人与被上诉人不存在买卖房屋关系。2、本案所谓的“购房款”41.6万元是虚构的，被上诉人根本没有向上诉人支付过购房款41.6万元，实际上眭明昊只收到过被上诉人分四次支付的100万元借款，上诉人没有收到过购房款41.6万元。3、该合同内容约定与实际情况明显不符，完全是一个虚假的合同。请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一审保全费及一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人黄**答辩称：考虑到眭明昊提供的房产不值100万元，所以实际只同意借给他58.2万元，另外支付的41.6万元就是购房款，多付的2000元是用于吃饭的费用，购房合同上已经写明了购房款要打入眭明昊的账上，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，请求维持原判。

原审被告中环咨询部即未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。

本院查明

本院对原审法院查明的事实予以确认。二审期间，关于为什么不将房产过户的问题，上诉人鼎欣公司回答称：“龚**不想卖房了，已经将钱还给了上诉人鼎欣公司，双方的买卖合同已经解除”。

本院另查明：2015年5月27日南昌市**有限公司更名为南昌市**有限公司。

本院认为

本院认为：上诉人称该41.6万元是100万借款中的一部分，并不是购房款，该购房合同是虚假的，但是该购房合同各方签名及上诉人加盖的公章都是真实的，该房源也真实存在，只是当时还没有过户到上诉人名下，故该房屋买卖合同是双方真实意思表示，由于上诉人解除了与原房主的买卖合同，造成本案的房屋买卖合同无法继续履行下去，上诉人理应归还被上诉人已支付的购房款41.6万元及利息，上诉人上诉证据不足，理由不充分，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果正确，因原审法院作出判决之前，南昌市**有限公司已经更名为南昌市**有限公司，故应对原审法院判决主文上诉人的名称予以更改。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持江西省南昌县人民法院（2014）南民初字第1088号民事判决第三项；

二、变更江西省南昌县人民法院（2014）南民初字第1088号民事判决第一项为：南昌市**有限公司在本判决生效后十日内返还黄**购房款416000元；

三、变更江西省南昌县人民法院（2014）南民初字第1088号民事判决第二项为：南昌市**有限公司在本判决生效后十日内支付黄**购房款416000元的利息（自2014年1月30日起至该款付清之日止，按中**银行同期同类贷款利率计算）。

如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。

本案一审案件受理费，按一审执行。二审诉讼费2500元，由上诉人承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月一日