黄**与彭*、四川伊**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人彭*、被上诉人四川伊**有限公司（以下简称伊**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月8日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月23日公开开庭进行了审理。上诉人黄**的委托代理人彭华均，被上诉人彭*及其委托代理人陈**，被上诉人伊**司的委托代理人钟*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2012年10月27日，黄**作为买方、彭*作为卖方、伊**司作为经纪方签订编号为2136457的《房屋买卖合同》及《关于合同（编号：MM2136457）的补充协议》（以下简称《补充协议》），其中《房屋买卖合同》约定：卖方将位于成都市锦江区天仙桥北路3号“SOHO我的寓所”1幢13楼18号的房屋（房产证号：权0693706）、建筑面积为43.02平方米的房屋出售给买方，房屋成交价为380000元；在合同签订当日，买方向卖方交付定金20000元；该定金在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据。买方同意卖方不托管物业交割之保证金于经纪方，且因此而产生的损失及风险责任由买方自行承担，与经纪方无关。除定金之外的购房款通过按揭贷款方式支付：在2012年11月20日之前（若该房屋需结按且还贷时间暂无法确定，则在卖方还款前3日），买方将首付款100000元交给经纪方托管。过户取件完成后3个工作日内，经纪方将买方托管的首付款全部转付卖方（此托管款项必须存入经纪方指定账户，否则经纪方有权拒绝托管，无论何种原因，在经纪方未收到托管的房款时，卖方均不得要求经纪方垫付房款）。剩余房款260000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款数额不够支付房款，则由买方补足差额。买方委托经纪方代办银行按揭贷款（贷款金额约260000元，期限约20年，类型为商业贷款，实际贷款额和年限以放贷银行最终批准的为准），买方应按经纪方通知（电话、书面或短信通知）及时向经纪方提交其贷款所需的相关手续，并协助经纪方向贷款银行提交按揭贷款申请。买方同意向经纪方支付贷款担保服务费3120元。在过户递件之前，买方须将贷款费用（包括评估费）1140元和贷款担保服务费预付给经纪方。该贷款费用以相关机构出具的票据为准，在银行放贷后结算，多退少补。如买方未能获得相应贷款的，经纪方应退还相应的费用。为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2012年11月20日之前向经纪方交齐相关证件（即交件，指交齐过户需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等）；若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2012年11月30日之前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体取回时间以银行通过为准）。该房屋带租约，卖方须在2012年11月1日之前取得承租人放弃优先购买权的书面声明，且买方同意承继租约中卖方的权利义务，但卖方须协助将买方变更为出租人，并通知承租人。基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方同意在本合同签订当日向经纪方支付佣金7030元；卖方同意在本合同签订当日向经纪方支付佣金1000元。买方擅自解除合同或单方面违约致使合同被解除的，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。买方逾期支付房款，或未按时履行合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权解除合同，合同解除的，买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担卖方支付的佣金损失，每逾期1天，按未付佣金的5‰向经纪方支付违约金。卖方擅自解除合同或单方面违约致使合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能履行合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除合同，合同解除的，卖方须退还买方已付的所有款项、并向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担买方支付的佣金损失。卖方逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。卖方逾期支付佣金，每逾期一天，按未付佣金的5‰向中介方支付违约金。本合同生效后，买卖双方无论以任何形式解除本合同，买卖双方仍需各自承担经纪方佣金。特别说明：在本合同中，“过户递件”指买卖双方到房屋所在地房管局提交过户所需的房产证等相关证件并通过房管局审核合格，“过户取件”指从房屋所在地房管局领取过户到买方名下的新产权证。《补充协议》约定：买方同意卖方结按前三日内将定金20000元及首付款100000元共计120000元支付给经纪方托管。并授权经纪方在买方银行贷款审批通过后，在卖方办理结按当日将该款转付给卖方的还款账户用于替卖方办理银行结按手续，卖方同意在买方支付首付款当日将其贷款银行月供卡交经纪方托管，用于经纪方在结按当日替卖方办理银行结按手续。剩余房款260000元在过户递件成功当日付给卖方。本协议作为合同编号为2136457的补充协议，与原合同有不相符之处，以本协议为准。同日，伊**司向黄**出具《收款收据》，载明收到黄**缴纳的贷款担保服务费3120元、贷款费用1140元、佣金7030元，共计11290元。彭*向黄**出具《收据》一份，载明已收到黄**缴纳的定金20000元。该定金已转交给伊**司托管。

2012年11月2日，彭*向中国银行**锦江支行递交《中国**省分行零售贷款结清通知书》，申请提前结清诉争房屋贷款全款。

2012年11月15日，伊**司向黄**出具《收款收据》，载明收到黄**缴纳的托管房款50000元。

2013年3月12日，伊**司出具《关于房屋（SOHO我的寓所.独栋.1318.）买卖合同的说明》，内容为：买方（黄萱琦）与卖方（彭*）在2012年10月27日在经纪方（伊**司）签订关于房屋（SOHO我的寓所.独栋.1318.）的房屋买卖合同，在签订合同当日，买方向卖方交付了定金2万元整，且卖方也进行了签收。后在通知卖方办理房屋交易相关过程中，卖方拒不配合，且至今已经无法联系上，导致该合同直至今日仍无法继续履行，买方无法取得该房屋。经纪方基于客户第一的原则，同意免费积极协助至买方购买到另外一套合适的房屋为止，且保证不收取买方佣金费用。

2013年3月13日，黄**向彭*寄送《履约通知书》，内容为：“本人（黄**）与你（彭*）于2012年10月27日在伊**司签订了关于SOHO我的寓所1幢3层18号的《房屋买卖合同》，我（黄**）已按照合同约定，支付了你定金及首付款70000元整。由于你的产权证在开发商，我和你协商一致，由我替你方结清房款。我已于11月15日前将结按款打入经纪方账户，并且通知你还款，你却在规定的时间内拒不还款，拒绝出售该房。现我和经纪方多次要求你出面协商你都不积极配合，且拒绝出面处理。导致至今我仍未取得该房屋的产权。现本人向你郑重通知如下：1、《房屋买卖合同》合法有效，我已经将首付款支付给经纪方，特此通知你应当在2013年3月15日前按照合同约定办理房屋按揭的结按手续，且取得注销抵押登记后的产权证；2、如未在上述期限按照合同约定继续履行义务，按照合同第18条约定，我有权解除合同，且向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，追究你相应的违约责任”。后彭*收到该《履约通知书》。

2013年3月19日，彭*通过电子邮件形式向伊**司发送《通知书》，该《通知书》内容为：“伊**司、黄**：本人于2012年10月27日，通过伊**司与买方黄**签订了房屋买卖合同。2012年11月2日上午，本人与伊**司按合同约定到房屋按揭所在银行办理提前还贷手续，买方却并未按合同约定支付应付金额资金，造成买方违约，致使卖方当日没有办理成还贷手续。很久过后，买方用卖方房屋做抵押贷款评估后声称：贷款可得金额超预期，要求减少合同约定的首付款金额。卖方对此提议表示反对，坚决要求严格执行合同约定事项及金额（合同约定：合同签订之日起3日内卖方支付定金2万元、首付款10万元，合计12万元）。时至今日，买房仍未完全履行合同条款5-2）-①-B及补充协议的约定，造成二次违约。依据合同第17条规定，因买方单方面违约，逾期30天，卖方有权解除合同，并收取买方违约金3.81万元。若买方仍想购买本人房屋，须支付违约金后另行签订新合同”。

2013年5月29日，黄**向原审法院提起本案诉讼。

原审法院另查明，现诉争房屋尚处于待售状态，未办理结按手续。

原判认定上述事实有黄**的身份证、彭*的常住人口信息表、伊**司的工商登记信息网络查询单；《房屋买卖合同》及《关于合同（编号：MM2136457）的补充协议》；收据；《关于房屋（SOHO我的寓所.独栋.1318.）买卖合同的说明》；黄**向彭*寄送的《履约通知书》；《中国**省分行零售贷款结清通知书》；彭*发送的《通知书》以及当事人在庭审中的陈述等证据在案为证。

黄**的原审诉讼请求为：黄**与彭*、伊**司解除《房屋买卖合同》；彭*双倍返还黄**定金40000元；伊**司向黄**返还托管的购房款50000元及贷款服务费4260元；彭*、伊**司连带承担黄**佣金损失7030元及资金占有利息（庭审中明确为：以81290元为计算基数，按照人民银行同期逾期贷款利率计算，从2013年3月12日计算至81290元款项清偿日止）；彭*、伊**司承担本案全部诉讼费用。

彭*的原审反诉诉讼请求为：彭*与黄**、伊**司解除《房屋买卖合同》；黄**赔偿彭*违约金38000元，中介费2000元，精神损失及其他费用5000元，合计45000元（庭审中，彭*放弃要求黄**赔偿精神损失费2000元的诉讼请求，并明确其他费用3000元包括差旅费、交通费）；彭*依法没收黄**托管于伊**司的定金20000元；由黄**承担一切诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为，黄**、彭*与伊**司于2012年10月27日签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。除黄**与彭*之间建立起房屋买卖合同关系外，黄**、彭*还与伊**司建立起居间服务合同关系，各方均应按约全面履行各自的义务。根据合同约定，“买方同意卖方结按前三日内将定金20000元及首付款100000元共计120000元支付给经纪方托管。并授权经纪方在买方银行贷款审批通过后，在卖方办理结按当日将该款转付给卖方的还款账户用于替卖方办理银行结按手续。”对上述合同条款，各方当事人理解不一致。黄**认为，“结按”即指结按手续办理完毕；彭*、伊**司则认为“结按”指申请办理结按手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，因卖方无法确认银行办理结按手续完毕的时间，仅能确认申请办理结按手续的时间，结合该条款上下语义，此处的“结按”即指申请办理结按手续。本案中，彭*于2012年11月2日申请办理诉争房屋结按手续，则黄**应于2012年10月30日至11月1日之间将定金20000元及首付款100000元支付给伊**司托管。黄**陈述彭*、伊**司未就彭*申请办理结按手续的时间通知黄**，彭*、伊**司对此不予认可，但彭*、黄**未提交证据证明提前就彭*申请办理结按手续的时间通知黄**。因合同未约定该通知义务应由彭*还是伊**司履行，属于合同约定不明的情形，故黄**未于2012年10月30日至11月1日之间将120000元定金及首付款支付给伊**司托管，既不能归责于黄**，也不能归责于彭*。但黄**于2012年11月15日向伊**司支付购房首付款50000元至在本案诉讼之时，则应当知晓彭*已向银行申请办理结按手续。故黄**未按合同约定足额缴纳购房首付款，已构成违约。同时，根据合同约定，“卖方须在2012年11月1日之前取得承租人放弃优先购买权的书面声明，且买方同意承续租约中卖方的权利义务，但卖方须协助将买方变更为出租人，并通知承租人。”因彭*未提交证据证明其已于2012年11月1日之前履行上述合同义务，亦构成违约。本案中双方均存在违约行为。现各方当事人均同意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，原审法院予以确认。关于黄**请求彭*返还定金40000元、彭*和伊**司连带承担佣金损失7030元及资金占有利息，以及彭*请求依法没收黄**托管于伊**司的定金20000元、黄**赔偿违约金38000元、中介费2000元、差旅费及交通费3000元的主张能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，在合同双方当事人均有违约行为且过错相当的情况下，双方的违约责任予以品迭后，原审法院酌情确定合同解除后彭*应向黄**返还定金20000元及购房款50000元，黄**、彭*不再向对方承担违约金及损失赔偿。因黄**缴纳的定金20000元及购房款50000元均由伊**司托管，为减少诉累，上述款项共计70000元由伊**司直接返还黄**。黄**请求伊**司退还贷款服务费4260元（包括贷款担保服务费3120元及评估费1140元）、并请求彭*和伊**司连带承担佣金损失7030元及资金占有利息的主张能否成立的问题，伊**司同意退还黄**贷款服务费4260元，系伊**司对其权利的处分，原审法院予以确认。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，因黄**、彭*之间的房屋买卖合同无法履行在于双方均存在违约行为，并不是伊**司提供的居间服务不当所致，因此黄**要求彭*和伊**司连带承担佣金损失7030元及资金占用利息，理由不足。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第一百二十五条、第四百二十六条之规定，原审法院判决如下：一、解除黄**与彭*、伊**司于2012年10月27日签订的《房屋买卖合同》及《关于合同（编号：MM2136457）的补充协议》。二、伊**司应于判决发生法律效力之日起十日内返还黄**定金20000元。三、伊**司应于判决发生法律效力之日起十日内返还黄**购房款50000元及贷款服务费4260元。四、驳回黄**的其他本诉诉讼请求。五、驳回彭*的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费1278元，由黄**负担；反诉案件受理费463元，由彭*负担。

上诉人诉称

宣判后，黄**不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第四项判决内容；二、改判彭*向黄**双倍返还定金40000元，彭*、伊**司连带承担黄**佣金损失7030元；三、本案一、二审诉讼费由彭*、伊**司承担。其主要上诉理由为：一、原审法院违法超过审理期限，其程序不合法。原审法院适用简易程序进行审理，应当在立案之日起三个月内审结。本案2013年5月2日立案，2014年3月14日送达判决书，审理期限长达9个半月，因此，本案程序不合法。二、一审判决认定黄**应当知晓彭*已向银行申请办理结按手续，黄**未按合同约定足额缴纳首付款构成违约。一审判决的上述认定完全违背客观事实，有意袒护彭*。彭*的行为是导致合同无法履行的根本原因，案涉房屋为带租约房，彭*没有按合同约定在2012年11月1日前取得承租方放弃优先购买权的书面声明提交给黄**，其法律后果直接导致房屋买卖合同存在严重瑕疵，合同效力不确定。彭*无法提供承租人放弃优先购买权的声明，彭*以其行为表明不再履行合同，加之近5个月时间无法联系，其行为根本违约，直接导致合同解除。在彭*根本违约情况下，黄**有权行使合同解除权，并有权要求彭*承担违约责任及损失赔偿。伊**司出具的《关于房屋买卖合同的说明》充分证实合同无法履行的根本原因在于彭*无法联系上，彭*的行为就是根本性违约。一审判决已经查明彭*没有办理结按和没有通知黄**结按时间，却没有依法认定彭*的行为违约。彭*在开庭时才提供其向银行结按的手续，但没有证据证实通知过黄**。黄**积极履行合同义务，不存在任何的违约行为。黄**根本不知晓彭*结按时间，支付10万元首付款的条件未成就，一审判决推定黄**违约错误。三、一审判决认定因黄**、彭*之间的房屋买卖合同无法履行在于双方均存在违约行为，而不是伊**司提供的居间服务不当所致，因此黄**要求彭*和伊**司连带承担佣金损失及资金占有利息理由不足错误。伊**司在居间服务中有不当行为。伊**司作为专门的房屋中介公司，应认真核实彭*的详细地址。彭*在购房合同上所留地址，并不是彭*居住地址。由于伊**司的不当行为，致使在房屋买卖合同履行过程中无法联系上彭*，购房合同无法履行。伊**司明知彭*未提供承租人放弃优先购买权的书面声明，房屋买卖合同效力不确定。在此情形下，伊**司应及时催促彭*履行合同义务，或者在彭*拒不履行合同义务的情况下及时通知黄**终止合同，不再缴纳购房首付款，从而减少黄**的履约损失。依照合同法第425条的规定，伊**司无权收取佣金，并应承担赔偿责任。伊**司与彭*恶意串通，严重损害了黄**的合法权益。伊**司根本没有告知或通知黄**结按时间，却与彭*恶意串通，向法庭虚假陈述通知过黄**结按时间。综上所述，一审判决程序违法，黄**没有违约行为，不应承担违约责任。彭*有严重的违约行为，应承担违约责任。伊**司有不当行为，且与彭*恶意串通，应承担相应责任。

被上诉人辩称

被上诉人彭**称，案涉补充协议签订后，彭*即与银行联系办理结按手续，但黄**要求减少首付款被拒绝后便一直未按协议约定付款。彭*认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

被上诉人伊**司辩称，案涉合同签订后，黄**认为帮彭*还银行按揭款不安全，并要求降低首付款，但双方并未达成一致协议。伊**司不同意退还佣金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。

本院认为

本院认为，黄**、彭*与伊**司于2012年10月27日签订的《房屋买卖合同》及补充协议，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。一、关于彭*是否应当向黄**双倍返还定金40000元的问题。根据我国担保法的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方签订的补充协议约定，“买方同意卖方结按前三日内将定金20000元及首付款100000元共计120000元支付给经纪方托管。并授权经纪方在买方银行贷款审批通过后，在卖方办理结按当日将该款转付给卖方的还款账户用于替卖方办理银行结按手续”，根据上述约定，黄**支付定金20000元及首付款100000元是用于替彭*办理银行结按手续，本案中彭*已提供证据证明其于2012年11月2日向银行申请办理诉争房屋的结按手续，对此作为中介方的伊**司亦认可。但黄**仅支付了定金20000元及首付款50000元，并未按照补充协议的约定足额支付首付款已构成违约，故黄**上诉认为彭*应双倍返还定金40000元的请求，本院不予支持。二、关于彭*、伊**司是否应当连带承担黄**佣金损失7030元的问题。案涉《房屋买卖合同》约定，基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方同意在本合同签订当日向经纪方支付佣金7030元，即黄**认可经纪方促成买卖双方签订合同后即应支付佣金。本案中黄**并未提供证据证明黄**、彭*之间的房屋买卖合同无法继续履行是伊**司提供的居间服务不当所致。黄**上诉认为伊**司与彭*恶意串通，严重损害了黄**的合法权益，对此主张，黄**未提供相关证据证明，根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，本院不予支持。综上，黄**要求伊**司、彭*连带承担佣金损失7030元请求，本院不予支持。三、原审法院适用简易程序审理本案，于2013年5月29日立案，彭*于2013年6月提起反诉，黄**于2014年3月11日收到一审民事判决书，根据最**法院有关司法解释的规定，原审法院未在反诉立案之日起3个月内审结案件，在程序上确有瑕疵，但并非严重违反法定程序，加之原判认定事实清楚、实体处理正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，不属于需发回重审的情形。

综上，上诉人黄**的上诉请求不成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担方式按原判决执行；二审案件受理费

1125元，由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十六日