俞*与周*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人俞*因与上诉人周*租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2014）攀东民初字第1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日受理后，依法组成合议庭于2015年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人俞*的委托代理人吴**，上诉人周*及其委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2008年5月28日，周*、俞*签订了《商铺租赁合同》，俞*将位于攀枝花市东区炳草岗大街273＃艺术大厦6层，面积1100.53㎡的商铺租赁给周*用于经营“长江源商务宾馆”。租赁期限10年；租金每月20元／㎡，租金三年内不变；2011年12月30日起，租金按本栋楼其他楼层平均租金为准（国有企业租赁楼层除外）；若本栋楼无租赁楼层，租金参照炳草岗类似地段、楼层为准。2011年11月24日，双方签订补充协议约定：自2011年12月起至2013年12月止的租金为36.5元／㎡，两年期满后，继续按2008年签订的《商铺租赁合同》执行。2013年12月，双方就2014年至2018年租金问题协商未果，俞*遂诉至原审法院，要求判令其诉讼请求。诉讼中，俞*将其诉请变更为：周*给付拖欠2014年1月至6月租金46200元；从2014年1月1日起至2015年12月30日止，周*每季度支付租金85800元（按26元／㎡计算）；诉讼费由周*承担。

原审法院同时查明，自2007年起，诉争房屋所在楼房的第1、3、10、11、12层由国有企业攀钢生活公司租赁使用，该公司已于2010年退租。现诉争楼房的租金价格分别为：1层160元／㎡、2层75元／㎡、3层50元／㎡；4层未对外出租；5层属周*所有；7、8、9层19元／㎡；10、11、12层17.5元／㎡；13层约为20元／㎡。2011年12月至2013年12月间，双方诉争房屋租金按24元／㎡履行。2013年12月31日，周*按19元／㎡向俞*支付2014年第一季度1-3月租金62700元。同年3月29日，支付2014年第二季度4-6月租金62700元。

一审法院认为

原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。俞*、周*签订的房屋租赁合同主体合格，内容合法，且已履行，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法应予保护。承租人周*在使用租赁物后，应当按合同约定向俞*支付租金，逾期应当承担给付拖欠租金和给付违约金的责任。依据双方2011年11月24日签订的补充协议，2011年12月至2013年12月的租金为36.5元／㎡。两年期满后，继续按2008年所签订的《商铺租赁合同》执行。现双方补充协议履行期限届满，应当按照2008年签订的房屋租赁合同约定每月租金20元／㎡……，租金三年内不变；2011年12月30日起，租金按本栋楼其他楼层平均租金为准（国有企业租赁楼层除外）继续履行合同。双方诉争房屋的租金价格应按照除国有企业租赁楼层，即第1、3、10、11、12层以外的诉争楼房的平均租赁价格计取；4层、5层为周*自买自用房屋，无法计算租金，亦不应计算在平均租金内。综上，依据双方协议约定，原审法院将诉争房屋的租金价额核定为30.4元／㎡（（2层75元／㎡＋7层19元／㎡＋8层19元／㎡＋9层19元／㎡＋13层20元／㎡）÷5），但该租金价格明显高于市场价格，参照与该房屋类似地段、楼层及双方2012年、2013年双方实际履行的租金24元／㎡计取的事实，原审法院酌情认定诉争房屋租金为24元／㎡较为公平合理。2013年12月31日，周*按19元／㎡租金向俞*支付2014年第一季度即1-3月租金62700元；同年3月29日，支付了2014年第二季度4-6月租金62700元，俞*收到租金后未提出异议的默认态度，应视为双方对租金价格的变更。俞*要求周*支付2014年第一季度1-3月拖欠租金的诉请，不予支持；俞*要求周*支付从2014年1月1日起至2015年12月30日止，每季度租金85800元的诉请，应扣减周*2014年一季度、二季度交纳的租金，不应重复计算；2014年三季度的租金，按照双方签订的《商铺租赁合同》的约定支付。因周*未提交其已支付三季度租金的证据，周*应支付2014年7月至9月租金79238.16元（24元／㎡×1100.53㎡×3个月）。2015年租金，双方可依据协议履行。综上，周*应向俞*支付2014年7月至12月租金158476.32元；给付拖欠的2014年4月至6月租金16507.95元。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最**法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第六十六条之规定，判决：一、周*于判决生效后十日内给付拖欠俞*2014年4月至6月的租金16507.95元；二、周*于判决生效后十日内给付俞*2014年7月至12月租金158476.32元；三、驳回俞*的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559元，由周*承担。

上诉人诉称

宣判后，俞*不服，向本院提起上诉称，按照当事双方租赁合同的约定，涉案房屋的月租金为30.4元／㎡，原审法院无权改变。原审法院认定2014年度的租金已得到俞*的认可与事实不符。请求本院依法改判涉案房屋的月租金为30.4元／㎡，周*支付俞*2014年未付的租金275880元，并从2015年开始按30.4元／㎡的月租金支付。

针对俞*的上诉，周*辩称，一审法院认定涉案房屋月租金为24元／㎡，不符合当事双方的约定，应按19元／㎡计算。周*已经按时支付了2014年的租金。

周*不服一审判决，向本院提起上诉称，周*已按19元／㎡支付了俞*2014年一至三季度的租金，第四季度租金因未到期，未予支付，因此周*不存在拖欠租金的问题。涉案楼房的1至3层系临街门面，租金相对较高，不应将1至3层门面的租金作为涉案房屋租金取费的依据。请求本院撤销一审判决，驳回俞*对周*的诉讼请求。

针对周*的上诉，俞*辩称，周*按照19元／㎡缴纳租金，没有遵守合同的约定，系违约行为，其应当按照36.5元／㎡缴纳。

二审过程中，俞*未向本院提交新证据。

周*在二审过程中出示了以下证据：1.《理财金账户历史明细单》，拟证明周*以19元／㎡为标准按期支付了2014年度的全部租金；俞*的质证意见为该证据系复印件，无法确定真实性，与本案无关；因该证据系复印件，无法与原件核对，故本院不予采信。2.2011年4月8日《房租协议》、2014年12月8日《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《银行卡客户交易查询》，拟证明涉案房屋的相邻楼层的租金为19元／㎡，间接证明周*按照19元／㎡支付租金合理；俞*的质证意见为对证据的真实性不予认可，涉案楼房的5、6层均由周*在经营，其不可能再将房屋租赁给他人，其与第三人的协议不影响其与俞*之间签订的合同的效力；因该组证据系原件，俞*虽有异议，但未提供证据反驳，故本院予以采信。3.《情况简报》，拟证明涉案房屋在楼下没有通道和广告牌；俞*的质证意见为该证据系复印件，无法确认真实性；因该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。4.攀枝花市东区紫藤苑商务宾馆《证明》，拟证明涉案房屋的楼下通道被占，宾馆经营困难；俞*质证意见为该证据不是书证，出具该证据的主体身份不能证明，与本案无关；因该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。5.罗**的《证明》和攀枝花**限公司《证明》，拟证明涉案楼房的第二层以前是清水房，未出租给任何人，该层不应当计算在涉案房屋的平均价格里，一审法院认定二层租金为75元／㎡错误；俞*质证意见为该两份证据系言辞证据，但证人未出庭作证，不符合证据的形式要求，对两份证据的真实性也不予认可；因该组证据系原件，俞*虽有异议，但未提供证据反驳，故本院予以采信。

本院于2015年5月13日组织双方当事人对涉案楼房进行了现场勘查，依法制作了《勘验笔录》，因双方对该《勘验笔录》的内容进行了签字确认，故本院予以采信。

本院查明

本院经审理查明，诉争楼房共计15层，各楼层自2014年1月起至今的每月租金价格或使用情况分别为：1层租金平均为160元／㎡；2层租金为49元／㎡；3层租金为50元／㎡；4层未对外出租（业主自用）；5层属周*、谭**、钟**共有，租金为19元／㎡；7、8、9层租金均为19元／㎡；10、11、12层租金均为17.5元／㎡；13层租金为20元／㎡；14、15层未对外出租（业主自用）。涉案楼房的第2层由攀枝花**限公司承租，用途为电器卖场，房屋结构为一整个大开间；第3至13层的房屋结构基本为小开间，第4至9层和第11、12层的房屋营业性质为宾馆，第10层营业性质为茶楼，第3层和13层营业性质均为演绎会所。涉案楼房第2层自2009年起开始租赁使用。2008年双方签订的《商铺租赁合同》中关于租金的支付期限约定为前1年按月支付，从第2年起周*在每季度5日前将本季度租金以现金方式一次交付给俞*。2011年11月24日，俞*与周*签订补充协议约定：自2011年12月起至2013年12月止的租金暂定为26400元／月，按月缴纳，两年期满后，继续按2008年签订的《商铺租赁合同》执行。

原审判决查明的其余事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，双方的争议焦点为涉案房屋的租金如何认定？根据周*、俞*于2008年5月28日签订的《商铺租赁合同》的约定“2011年12月30日起，租金按本栋楼其他楼层平均租金为准（国有企业租赁楼层除外）；若本栋楼无租赁楼层，租金参照炳草岗类似地段、楼层为准。”扣除双方另行协商确定的2011年12月至2013年12月的租金外，双方自2014年1月起应当按照涉案楼房扣除原国有企业租赁楼层和未进行租赁使用的楼层后的其他楼层的平均租金价格作为租金计算依据，因此原审法院在计算本案楼层的租金时未将1、3、4、10、11、12、14、15层纳入作为计算依据并无不当，应予维持。但涉案楼房第5层并非周*一人所有，故一审法院将该层视为周*自用，且未纳入租金计算依据，有失妥当，本院予以纠正。通过双方订立《商铺租赁合同》时特意将国有企业租赁楼层的租金排除在租金计算依据之外的约定，可以探知双方均有将租金价格明显高于讼争楼层类似房屋一般市场行情租金的楼层排除在其租金计算依据之外的意图。本案中，涉案楼房的第2层的租金价格明显高于讼争楼层类似房屋一般市场行情租金，并且涉案楼房的第2层在双方签订《商铺租赁合同》的当时—2008年5月28日并未实际租赁使用，同时该层与本案双方争议楼层在房屋结构、地段位置以及使用性质等方面均不具有可比性，参照涉案楼层同地段、相近楼层、相似结构、相近使用性质的房屋的实际租金价格，根据公平原则，涉案楼房的第2层租金价格不作为双方租金平均计算的依据较为合理。据此，双方诉争房屋的租金价格应为19.2元／㎡［（5层19元／㎡＋7层19元／㎡＋8层19元／㎡＋9层19元／㎡＋13层20元／㎡）÷5］。

综上所述，对于俞*主张涉案房屋的月租金为30.4元／㎡的上诉请求，由于该主张超出其一审之诉讼请求且与本院确认的计算标准不符，故本院仅支持每月19.2元／㎡，超出部分不予支持。据此，周*应向俞*缴纳的2014年1-6月租金应为126781.06元（19.2／㎡×1100.53元×6月），因其仅缴纳了125400元，故其应当补缴1381.06元，2014年7-9月的租金周*应按每月19.2元／㎡的标准支付63390.53元（19.2／㎡×1100.53元×3月）。对于俞*主张从2014年10月1日起至2015年12月30日止，周*按30.4元／㎡的标准计算支付月租金的上诉请求，由于双方约定的租金为浮动租金，要随着其他楼层租金的变化进行相应调整，因此本院仅能对周*在一审法庭辩论终结之前应当支付的三个季度的租金标准进行确定，对于周*在一审法庭辩论终结之后各季度应当支付的租金，因无法确定租金的参考依据，故本院对于俞*的该上诉请求不予支持。

由于双方对于涉案房屋租金的计算标准存在争议，故在双方协商过程中，双方均不应视为违约，亦不能仅根据一方收取相关租金的行为即认定其对租金标准没有异议，因此原审法院以俞*收到租金后未提出异议即视为双方对租金价格进行了变更的认定是错误的。

综上，因本案二审过程中出现新证据，导致原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2014）攀东民初字第1369号民事判决；

二、周*于本判决生效后十日内给付拖欠俞*2014年1月至6月的租金1381.06元；

三、2014年第三季度的租金周*按照63390.53元／季度的标准支付；

四、驳回俞*的其余诉讼请求。

一审案件受理费559元，由俞*负担534元，周*负担25元；二审案件受理费2940元，由俞*负担2890元，周*负担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十六日