董**、诸**因与杨**、张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人董**、诸**因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2014）泸泸民初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日公开进行了听证。上诉人董**、诸**的委托代理人左**，被上诉人杨**及其委托代理人梁**，被上诉人张**到庭参加了听证。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：张**、董**、诸**于2009年1月4日签订《联合购地建房协议书》，合伙开发原泸县白云粮站。张**于2012年12月20日与杨**签订了《筹款改建旧房分配协议书》。建房人（甲方）张**，出资人（乙方）杨**，约定：“一、房屋地址：原白云粮站二期工程3#4#门市。二、户型面积：住宅面积105平方米。三、房屋单价：住宅用房每平方米3600元，计人民币378000.00元。四、付款方式：首付叁拾肆万叁仟元正（小写：343000元），余款在两证完善之日一次性付清。”杨**于同日支付张**购房款343000元。另查明：董**于2012年11月22日已将本案讼争的房屋（产权证号：泸房权证泸县字第201206828号、房屋坐落：太伏镇白云街250号、建筑面积：110.3㎡；国有土地使用权证号：泸县国用2013第0772号）登记在了董**名下。张**、董**、诸**已将诉争房屋交付给杨**使用，但至今未将房屋所有权、国有土地使用权过户给杨**。

上述事实，有张**、董**、诸**合伙开发白云粮站的《联合购地建房协议书》、《筹款改建旧房分配协议书》，张**收杨**购房款343000元，向杨**出具的收条及双方当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。

一审法院经审理后认为：对于本案双方争议的几个问题，一审法院作如下分析和评议：一、关于董**、诸**是不是本案的适格被告。杨**认为：其购买的房屋是张**、董**、诸**合伙开发的，其已按照约定支付了购房款，但张**、董**、诸**相互推诿，不办理产权过户登记，已侵犯了自己的合法权益，张**、董**、诸**不能以其合伙内部的账务问题拒绝履行标的物所有权转移的义务。董**、诸**认为：张**、董**、诸**合伙开发的房屋早已销售完毕，且本案诉争房屋已登记在董**名下，杨**并未与自己签订售房协议，也未收到杨**的购房款，杨**与张**签订的协议书与自己无关，故不是本案的适格被告。张**认为：其与杨**签订协议书所卖的房屋，是张**、董**、诸**合伙开发的房屋，是合伙期间的共有财产，应当为杨**办理产权过户手续。一审法院认为：张**、董**、诸**于2009年1月4日签订了《联合购地建房协议书》，对张**、董**、诸**合伙开发的白云粮站的权利、义务进行了全面的约定。房屋建成后，虽然董**早在2012年11月22日就将张**、董**、诸**开发的白云粮站未出售的房屋登记在了自己名下，但该房屋系张**、董**、诸**共同开发，属于张**、董**、诸**的共有财产，因张**、董**、诸**对合伙开发的白云粮站项目未进行清算，对共有财产的权属尚未明确，故不能证明该房屋的所有权人就是董**，且杨**不可能知道张**、董**、诸**之间的内部约定，足以相信张**有权代表张**、董**、诸**与杨**签订购房协议。故董**、诸**辩解不是本案适格被告的理由不成立，一审法院不予采信。杨**已按照约定交付了购房款，张**、董**、诸**有义务将房屋所有权证和土地使用权证过户给杨**。二、张**、董**、诸**是否应当赔偿杨**损失一审法院认为：杨**与张**签订的《筹款改建旧房分配协议书》中，未明确约定交付房屋所有权证、国有土地使用权证的时间，在杨**交付了首期购房款后，张**已将房屋交付给了杨**，杨**主张张**违约、已给杨**造成了损失的证据不充分，因此，对于杨**请求张**、董**、诸**赔偿损失的请求一审法院不予支持。

综上所述：杨**与张**签订的《筹款改建旧房分配协议书》，是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规、也未损害社会公共利益，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。杨**购买的房屋系张**、董**、诸**共同联建，属于张**、董**、诸**的共有财产，杨**已按约支付了购房款343000元，张**、董**、诸**应按照约定为杨**办理产权过户登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、张**、董**、诸**在本判决发生法律效力之日起三十日内将杨**购买的房屋所有权、国有土地使用权过户给杨**。二、驳回杨**的其他诉讼请求。案件受理费7870元，由张**、董**、诸**负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人董**、诸**不服，其上诉理由为：1、董**、诸**不是《筹款改建旧房分配协议书》的合同主体，该协议书的约定对董**、诸**不具有约束力；2、杨**与张**在《筹款改建旧房分配协议书》中交易的房屋属董**、诸**所有，张**无权处分；3、杨**在买房时就应当做好买受人的审慎义务，主动查询房屋的所有权登记情况，且杨**在明知房屋不是登记在张**名下的情况下仍予购买，故杨**的行为不构成善意的行为。故请求二审法院查明事实后，驳回杨**要求董**、诸**办理购买门市房屋所有权、国有土地使用权过户手续的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人杨**辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

被上诉人张**辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查明，2013年6月14日张**、董**、诸**签订《承包协议》，约定将未出售完的房屋（泸县**工地1期、2期4个门市、9套住房）承包给张**销售，本案杨**购买的二期3号、4号门市在张**包销范围内。

上述事实，有双方当事人的陈述，《承包协议》在卷佐证。

本院认为

本院认为：张**、董**、诸**于2009年1月4日签订《联合购地建房协议书》，三方合伙开发白云粮站。虽张**与杨**于2012年12月20日就已经签订了《筹款改建旧房分配协议书》，张**收取了杨**购房款343000元。张**的售房行为，得到了张**、董**、诸**于2013年6月14日签订的《承包协议》认可。张**的房屋销售行为是代表张**、董**、诸**三方合伙体的行为，是执行共同合伙事务，其法律后果应由张**、董**、诸**三方合伙体共同承担；张**、董**、诸**三方合伙体的内部事务如：内部账务不清、张**收到杨**购房款后未交给董**、诸**等，不能对抗购房人杨**，不能拒绝为杨**办理产权过户登记。本案中杨**已按约交付了购房款，张**、董**、诸**有义务将房屋所有权证和土地使用权过户给杨**。董**、诸**的上诉主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7870元，由上诉人董**、诸**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月三十一日