毛**、袁**与四川汇**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人毛**、袁**为与被上诉人四川汇**限公司（以下简称汇**司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2015）乐中民初字第2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人毛**，被上诉人汇**司的委托代理人易增勇、黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：汇**司是从事物业管理服务的企业。2009年4月1日，汇**司与毛海群签订了《莱佛士帝景前期物业服务协议》，该协议约定了物业服务费标准：高层住宅0.9元／月·平方米，多层住宅0.7元／月·平方米，逾期交费按每日千分之三收取滞纳金，委托管理服务期限至2014年12月31日止，但业主委员会按规定成立并代表全体业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。汇**司服务的莱佛士**委员会成立后，汇**司分别于2011年12月、2012年12月、2013年12月与毛海群、袁**物业所在的莱佛士**委员会签订了《物业服务合同》。服务期限分别为2012年1月1日至2012年12月31日，2013年1月1日至2013年12月31日，2014年1月1日至2014年12月31日。合同约定的物业服务费标准与《莱佛士帝景前期物业服务协议》一致，并约定了物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月1-30日内履行交纳义务。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费的2‰交纳违约金。

另查明，毛**、袁**是市中区通悦路33号（莱**帝景小区）房屋的业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为159.65平方米。毛**、袁**从2011年1月1日起至今未交纳物业费。汇**司于2012年12月7日、2013年3月21日、2014年11月27日、2015年4月2日向毛**、袁**进行催缴，在房屋所在处张贴物业缴费通知书、催缴通知书、催缴通知函等，向其催缴物业费。2015年7月2日，汇**司向原审法院提起诉讼，请求判令：毛**、袁**支付2011年1月起至2014年12月31日止的物业服务费6912元及违约金9745元（截止2014年12月31日按日千分之二计算）共计16657元。审理中，汇**司将违约金变更为要求支付未交纳物业服务费的20%。

一审法院认为

原审法院审理认为：汇**司与毛**签订的《莱佛士帝景前期物业服务协议》以及汇**司与莱佛士**委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性、强制性规定，故合同依法成立，受法律保护。莱佛士**委员会作为业主代表，其与汇**司签订的物业服务合同对作为业主的毛**、袁**具有约束力，汇**司、毛**、袁**均应按约享受权利、履行义务。

关于毛**、袁**认为自家阳台花园被从高空坠落的燃烧物、碎玻璃等损坏，杂物未及时清理，堵塞排水管导致其住宅内地板、墙纸受损未解决，汇**司未对共用消防设施进行维护管理，没有提供消防安全防范服务，不应交纳物业服务费的辩称意见，该院认为毛**、袁**未提起反诉，也未举证证明损失，故该院对毛**、袁**的意见不予采纳。

关于毛**、袁**家中三次被盗，其中一次损失25000余元，多次向汇**司反映未解决；毛**、袁**住宅外2楼过道长期无照明，曾导致其摔倒；汇**司未履行好物业服务合同，擅自涨物业费，小区管理脏乱差，公共设施任意出租，管理混乱，电梯问题不及时维修；汇**司没有按合同约定提供物业服务，不应交纳物业费的意见，因毛**、袁**均未提供证据证明，故该院对毛**、袁**的意见不予采纳。

依照《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，汇**司已向毛**、袁**书面催收物业费后，毛**、袁**仍未交纳，故汇**司要求毛**、袁**交纳物业费符合法律规定，该院予以支持。根据《物业服务合同》约定和毛**、袁**房屋状况，物业费应为6896.9元（159.65平方米×0.9元／月·平方米×48个月）。汇**司自愿按照毛**、袁**未交纳物业费的20%主张违约金，是当事人处分自己的权利，符合法律规定，也未超出《物业服务合同》的约定，故该院确认违约金为1379.4元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、毛**、袁**于本判决生效后十日内支付汇**司从2011年1月至2014年12月31日的物业费6896.9元；二、毛**、袁**于本判决生效后十日内支付汇**司违约金1379.4元；三、驳回汇**司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费109元（已减半收取），由汇**司负担30元，毛**、袁**负担79元。

上诉人诉称

上诉人毛**、袁**不服原审法院前述民事判决，向本院提起上诉称：一、毛**、袁**在莱佛士帝景小区居住期间，汇**司没有履行合同义务，没有提供好的物业服务。2011年7月26日，毛**、袁**住宅所在楼栋发生火灾，毛**、袁**住宅的阳台花园被从高空坠落的燃烧物、碎玻璃等损坏，这些杂物未及时清理，堵塞排水管导致毛**、袁**住宅内地板、墙纸受损，事发后汇**司的经理到毛**、袁**家里查看过情况，表示要解决，但至今未解决，且火灾成因中明确说消火栓上水管道阀门关闭，以致本栋建筑物室内消火栓无水，无法及时出水灭火，延误灭火的最佳时机，导致了火灾的蔓延和扩大，这说明汇**司未对共用消防设施进行维护管理，没有提供消防安全防范服务。二、毛**、袁**家中三次被盗，其中一次损失二万五千多元，多次向汇**司反映未解决。三、毛**、袁**住宅外所在的2楼过道长期无照明，曾导致其摔倒。四、汇**司在服务期间违反合同，擅自涨物业费，小区管理脏乱差，公共设施任意出租，管理混乱，对电梯故障不及时维修。

综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人汇**司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，上诉人毛海群、袁**向本院提交了以下证据：1、接（报）处警登记表一份，拟证明：房屋被盗的事实以及被盗的时间和金额；2、乐中公消火认字（2011）第002号《火灾事故认定书》一份，拟证明：2011年7月26日的火灾事故与汇**司未对本栋房屋的消防设施尽到维护义务有关，该次火灾给上诉人造成了很大损失；3、照片12页，拟证明：被上诉人对小区管理不善。

被上诉人对前述证据的质证意见为：1、对接（报）处警登记表的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到对方的证明目的。被上诉人实行的是定时巡查制度，已经尽到了协助安全防范责任，符合物业服务合同的约定。且在公安机关破案之前，上诉人的被盗损失金额不能确定；2、对乐中公消火认字（2011）第002号《火灾事故认定书》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本案事故发生时，消防设施尚处在开发商的质保期间，且汇**司每年都聘请有资质的维保企业进行维修保养，每年也接受了消防大队的安全监察，如果上诉人受到了损失，可以另案向物管企业、房屋开发商或者设备的提供方主张赔偿，不应在本案中处理；3、照片的真实性无法判断，也无法达到上诉人的证明目的。游泳池是通过业主委员会的同意后对外经营的，海鲜酒楼和洗礼会所也是合法经营的，上诉人反映的其它问题都不是事实，汇**司尽到了自己的管理职责。

本院认证：1、接（报）处警登记表真实、合法，但不能就此证明汇**司存在违约行为，不能达到上诉人毛海群、袁**的证明目的，本院不予采信。2、乐中公消火认字（2011）第002号《火灾事故认定书》真实、合法，根据其记载的内容“本栋高层建筑的地下室室内消火栓上水管道阀门关闭，以致本栋建筑室内消火栓无水，无法及时出水灭火，延误灭火最佳时机，导致了火灾的蔓延和扩大”，能够证明火灾事故前，汇**司未对涉诉房屋所在楼栋的消防设施进行有效维护管理，本院予以采信。3、照片的真实性无法核实，本院不予采信。

本院除对原审法院查明的事实予以确认外，另查明：汇**司与毛**于2009年4月1日签订的《莱佛士帝景前期物业服务协议》中约定：1、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前到物业服务中心履行交纳义务；2、管理服务事项-共用设施、设备的养护、维修、运行和管理，其中包括消防联动控制系统和消防设施；3、物业管理服务质量-设备运行正常。

本院认为

本院认为：本案争议焦点：汇**司在物业服务合同的履行中是否存在重大瑕疵？汇**司主张的物业费及违约金应否全额支持？

《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”。根据双方在《莱佛士帝景前期物业服务协议》中的约定，汇**司负有对小区内的消防设施进行维护管理的责任，但乐**消火认字（2011）第002号《火灾事故认定书》反映，在火灾事故发生前，汇**司未对涉诉房屋所在楼栋的消防设施进行有效管理，致使无法及时出水灭火，延误灭火最佳时机，导致了火灾的蔓延和扩大，据此，可以认定汇**司在履行物业服务合同义务时存在重大瑕疵，原审法院判决毛**、袁**按照约定的标准全额支付汇**司物业费欠妥。至于毛**、袁**提到的火灾致损问题，可以另案向汇**司主张权利。

毛**、袁**在本案中提供的证据不能证明其财产被盗是因汇**司安保不尽职，存在违约行为所致，所以毛**、袁**以汇**司安保措施不到位致其财产被盗而拒交物业费的理由，本院不予采纳。如果毛**、袁**有相应证据证明家中被盗是物管失职导致，可另行起诉向汇**司主张权利。

关于毛**、袁**主张过道长期无照明，曾导致其摔倒；汇**司擅自涨物业费，小区管理脏乱差，公共设施任意出租，管理混乱，对电梯故障不及时维修，因此不应交物管费的意见，均未提供有效证据证明，原审法院对毛**、袁**的该意见亦不予采纳并无不当。

毛**、袁**拒交物业费的理由部分成立，但汇**司的服务瑕疵不能成为毛**、袁**从2011年1月起拒交全部物业费的理由，应在原定物业费6896.9元（159.65平方米×0.9元／月·平方米×48个月）基础上酌情扣减，毛**、袁**也应当承担相应的逾期交费的违约责任。结案全案综合考虑，本院酌情确定毛**、袁**应支付汇**司2011年1月-2014年12月31日的物业服务费6207.2元、违约金1241.4元。

综上，原审判决审理程序合法，但认定事实部分不清，且适用法律存在不当之处，本院予以纠正。毛海群、袁**的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2015）乐中民初字第2630号民事判决；

二、毛海群、袁**于本判决生效后十日内支付四川汇**限公司从2011年1月至2014年12月31日的物业费6207.2元；

三、毛海群、袁**于本判决生效后十日内支付汇**司违约金1241.4元；

四、驳回四川汇**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费109元（已减半收取），由毛**、袁**负担53元，四川汇**限公司负担56元；二审案件受理费50元，由毛**、袁**负担45元，四川汇**限公司负担5元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月一日