成都双流**有限公司与袁**、陈**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成都**展有限公司（下称华**司）与被告袁**、陈**物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员唐**任审判，公开开庭进行了审理。原告华**司的委托代理人王**及被告袁**、陈**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告华**司诉称，被告袁**、陈**系蜀镇（蜀镇半岛）一期A区4幢2单元17层5号住房业主。2010年9月12日，原、被告签订《前期物业服务协议》约定，原告为被告前述物业提供前期物业管理服务，物业费按1.5元／月㎡，未按时足额支付物业服务费及相关费用，按欠费总额每日千分之三支付违约金。自2012年3月1日起至2014年11月30日止，被告拖欠原告物业管理服务费3697元，按前述约定应支付违约金5166元。原告多次催告，被告至今未履行义务。故起诉来院，请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理服务费3699元；2、依法判令被告支付违约金5166元；3、本案诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告袁**、陈**辩称，欠物管费是事实。由于原告未按约履行其服务义务，被告因此拒交，原告服务经多次反映，无改善。原告收物管费部分已过时效。且收费无正式发票，使用的是收据。原告无权收取物业服务费，更不存在违约金。

本院查明

经审理查明，被告袁**、陈**夫妻，是蜀镇（蜀镇半岛）一期A区4幢2单元17层1705号住房业主，该房面积74.69㎡，位于双流县九江镇马家寺社区。原告负责蜀镇一期A区前期的物业管理。2010年9月12日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定，原告为被告提供物业服务，物业管理服务费按1.5元／月／㎡计算，服务费按季交纳，被告应在每季度开始之前，提前15日履行交纳义务。如未按时足额支付物业服务费及相关费用，按欠费总额每日千分之三支付违约金。同时约定被告每月向原告交纳生活垃圾清运费6元。双方对各自的权利义务进行了约定。合同签订后，前期双方按约履行了各自的义务。从2012年3月起至2014年11月期间的物业管理服务费共计3697元，被告未予交纳，原告多次向被告催收此款未果，遂起诉来院。

庭审中，被告承认欠部分物业管理服务费，但认为自己不履行交纳服务费的义务是因原告在履行物业服务协议时，未充分按约定履行，应当整改完善的公共设施，经多次反映均未整改到位，服务质量差等；原告收取服务费部分已过诉讼时效，且收费不出具正式发票。原告承认管理蜀镇一期A区有一定时间了，部分设施确需维修完善，被告及其他部分业主反映的情况，原告已按协议约定进行了登记，并尽力予以整改，原告充分履行了合同义务；并针对被告提出诉讼时效问题，向法庭提交了《欠费催缴通知单》及催收方式的证明；同时放弃了部分诉讼请求，可以调整违约金。被告承认原告曾对服务设施及质量进行过整改，但变化不大，达不到令被告满意的程度；对自己的主张向法庭提交了部分书面证明及场景照片。双方当事人对对方当事人的证据均不予认可。

上述事实，有原、被告的身份证明、《前期物业服务协议》、《欠费催缴通知单》、照片及庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为，原告具备从事小区物业管理服务资质，在依法取得蜀镇一期服务资格后，与被告在自愿基础上签订的《前期物业服务协议》，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。本案中，被告如果认为对方的行为违反合同约定或对其服务不满意，应当通过正当的途径维护自己的合法利益，而不能以违反合同义务的行为对抗履行，且被告列举的证据（姑且不论其有无证明力）也不能成为可以不向原告交纳服务费的依据。关于诉讼时效，本院认为原告在诉讼时效届满前，以合理方式向被告发出通知，已向被告主张了权利，诉讼时效因此而中断，故对被告认为原告部分权利已超过诉讼时效的主张不予支持。被告未按期交纳物业管理服务费的行为构成违约，应当承担违约责任。但原告主张的违约金明显过高，本院予以调整，酌定为700元。被告在诉讼过程中未向合同相对人主张相应权利，其提供的证据与待证事实之间缺乏关联性，且其陈述的部分事实与本案无关（如涉及开发商的问题及《前期物业服务协议》未涉及的问题），故对被告陈述的事实本院不予认可。被告主张原告收取物业服务费时未出具正式发票等，不属本案审理范围，可通过其他途径处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最**法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：

裁判结果

被告袁**、陈**于本判决生效后十日内向原告成都双流**有限公司支付物业管理服务费3697元、违约金700元，共计4397元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告袁**、陈**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十三日