彭**、张*、周**与四川佳**有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*、彭**因与被上诉人周**、四川佳**有限公司（以下简称佳泰安装公司）排除妨害纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2014）成**初字第600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月19日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人彭**及张*的委托代理人李**到庭参加诉讼、周**在法定期限内向本院提起上诉，经本院依法传唤，周**、四川佳**有限公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院于2014年10月9日依法裁定按周**撤回上诉处理。本院依法缺席审理此案，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年5月20日，张*与案外人袁**、曾**签订《房屋买卖合同》，约定后者将位于成都市成华区双林路1号“精英大厦”（建筑面积396.25平米）的办工用房出售给前者；2013年6月17日，张*与袁**、曾**经成**院主持调解达成协议［（2013）1690号《民事调解书》］，确认上述《房屋买卖合同》有效，袁**、曾**协助办理上述办工用房的产权过户登记手续；2013年6月24日，成**院作出（2013）1114号《执行裁定书》，解除了原对袁**、曾**所拥有的成华区双林路1号3单元2号房屋的查封，同日作出（2013）1114号《协助执行通知书》，要求房屋产权办理机关履行协助过户到张*名下义务；2013年7月24日，成都**登记中心向张*颁发上述房屋的《房屋产权证书》，彭**因系张*之丈夫而成为共有人。原审另查明，（1）由于袁**系该案案外人，其是否、何时与周**签订有《商品房买卖（预售）合同》，法庭不能查明；（2）该案争议房屋结构较为特殊，存在明显的分界线（墙体分隔），其中一部分实际由周**、佳**公司所使用、控制（下称A部分），另一部分为张*、彭**所购买后已出租（下称B部分），A、B两部分出入不存在共有通道，但均为同一楼层的2号；（3）张*、彭**在购买的当时明知房屋上述结构的特殊性，但仅听信出售人的介绍而未详细了解、掌握A部分的情况；（4）周**未能举出自己拥有A部分合法手续（即《房屋产权证书》）的证据；（5）周**曾对张*、彭**主张腾退的面积持有异议而要求进行现场测量，法庭要求其提交正式《书面申请》并垫付测量费用，周**至今未能提交书面申请并垫付测量费用。

原审判决认定上述事实，经庭审质证采信的证据有张*与案外人袁**、曾**签订的《房屋买卖合同》；成**院（2013）1690号《民事调解书》；成**院（2013）1114号《执行裁定书》；成**院（2013）1114号《协助执行通知书》；成都**登记中心颁发的《房屋产权证书》以及双方当事人当庭陈述等。

一审法院认为

原审法院认为，（一）该案争议房屋属我国法律上所称的“不动产”，而根据相关法律对于“不动产”的有关规定，其权利人应当以产权登记证书为准；就该案而言，张*、彭**持有成都**登记中心颁发的《房屋产权证书》，因此该案争议房屋之权利人为张*、彭**。（二）周**曾对张*、彭**主张腾退的面积持有异议而要求进行现场测量，但至今未能提交书面申请并垫付测量费用，法庭因此视其为放弃异议。（三）张*、彭**既然系该案争议房屋之权利人，因此就依法享有对于房屋的相关权利，而周**、佳**公司无合法依据再继续使用该房屋而不被张*、彭**同意的行为，就构成了张*、彭**对于房屋权利行使的妨害。（四）关于张*、彭**要求周**、佳**公司支付经济损失的问题，由于张*、彭**在购买的当时明知房屋结构的特殊性，但仅听信出售人的介绍而未详细了解、掌握周**、佳**公司的使用情况，以致房屋处于争议之中，周**、佳**公司使用之行为不能视为非法，因此该项主张原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、八十三条之规定，判决：周**、佳**公司于判决生效之日起30日内，将其使用的位于成都市成华区双林路1号3单元3层2号（建筑面积69.85平米）的房屋腾出交付与张*、彭**。案件受理费285元，由周**、佳**公司承担。

上诉人诉称

宣判后，原审原告张*、彭**不服，向本院提出上诉，请求依法改判支持上诉人主张的由被上诉人周**、佳**公司从2013年7月24日至实际返还之日按照4200元／月向上诉人赔偿经济损失。其上诉事实及理由为：周**、佳**公司侵害了上诉人的合法物权，就应当进行赔偿，上诉人在签订房屋买卖合同时已经尽到了谨慎审查义务，即便上诉人在购买时知道该房屋结构特殊性和被上诉人使用情况，也不能否认被上诉人非法占有的事实，请求二审法院依法撤销改判，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人周**答辩称，周**已经实际占有房屋十余年，有购房合同并支付了相应对价，实际上是案外人袁**侵犯了周**的合法权益，应依法追加袁**为当事人。请求法院驳回张*、彭**的上诉请求。

被上诉人佳泰安装公司未答辩。

本院查明

二审诉讼中，张*、彭**向本院提交房屋出租协议等证据，拟证实其租赁损失。被上诉人周**经质证不认可该证据。本院认为，以上证据不属于二审新证据，且不能直接证实张*、彭**主张的损失数额，本院不作为定案的证据予以采信。

本院依职权从成都**管理局调取了成都市成华区双林路1号3单元所在的3层精英大厦分户面积统计表、诉争房产的房屋信息摘要，同时，本院对诉争楼房第三层及其他楼层的房屋结构进行勘查并拍照确定诉争房屋的结构，张*、彭**经质证认可以上证据，认为可以证实诉争房产属于其购买的房产的一部分。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。

本院二审另查明，周**、佳**公司在诉争楼层进行了改造，在三楼楼梯口外墙重新开挖、设置了大门，并在房屋进门的右侧用隔板进行了封闭，形成了约70平米左右的房屋。

本院认为

本院认为，通过本院调取的分户面积统计表及现场勘查的情况，可以证实周**、佳**公司改造了诉争楼层的房屋结构，张*、彭**购买的房屋面积包括周**、佳**公司现实际占有的房屋的事实，同时可以证实除成都市成华区双林路1号3单元除第3层以外，其他楼层房屋结构均未改动，故张*、彭**有权要求周**、佳**公司搬离诉争房屋。就张*、彭**主张的损失，本院认为，张*、彭**购买的是价值较大的不动产，其理应尽到审慎的注意义务，对所购买房屋的面积、结构等情况详细了解，周**、佳**公司改造的房屋一直在使用，而除诉争楼层以外的其他楼层均没有进行同样的改造，且根据本院现场走访的情况来看，周**、佳**公司改造该房屋并实际使用十余年，可以认定张*、彭**在购买房屋时知道诉争的房屋属于其购买的一部分。

就本案诉争房屋的实际使用情况来看，尽管袁**没有参加诉讼，但周**、佳**公司持有与袁**签订的《商品房买卖（预售）合同》，依据该合同约定改造诉争房屋并使用至今，而张*、彭**也是从袁**处购买了诉争房屋，且诉争房屋所在的精英大厦部分房屋因袁**负债而被法院查封，直至张*、彭**购买该房屋并通过诉讼程序办理了过户手续，张*、彭**主张购买房屋时不清楚周**、佳**公司实际占有的情况且即便知道也不能否认被上诉人非法占有事实的主张，显然有违诚实信用原则，本院对上诉人张*、彭**关于被上诉人应承担占用房屋租金损失的上诉主张，依法不予支持。

周**、佳**公司经本院依法传唤未出庭应诉，放弃上诉、当庭答辩及质证的权利，由此产生的对其不利的法律后果应由其自行承担。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费285元按原判决确定的方式执行，二审案件受理费570元，由张*、彭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月六日