袁**与汪**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人袁**因与被上诉人汪**租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2015）纳**初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。上诉人袁**及其代理人赵**，被上诉人汪**及其代理人王**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2007年1月，汪**与案外人杨*签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：汪**将其坐落于泸州市纳溪区云溪路6号楼11号、面积为24.19平方米的门市一间出租与案外人杨*自主经营。租赁期限从2007年1月1日起至2011年12月31日止。2007年1月至12月31日期间，租金为每月2050元，此后租金为每月2200元，每三个月支付一次。承租方一次性向出租方缴纳保证金5000元，在合同期满结清一切手续后，出租方如数退还承租方，不付利息。合同签订后，杨*与其胞妹杨**便开始利用该门面合伙做生意，并按合同约定向汪**支付了保证金5000元。2008年6月，经汪**同意，案外人杨*与杨**将租赁合同权利义务一并转让给袁**，袁**于2008年6月10日向其支付了转让费订金、转让费、保证金共计38800元，其中，保证金是指杨*向汪**支付的5000元房屋保证金。因此，事后汪**未退还杨*房屋保证金。从2008年7月起，袁**开始利用该门面主要从事箱包零售生意，并按汪**与杨*签订的《房屋租赁合同》的约定直接向汪**支付租金。

2012年1月1日，汪**与袁**正式签订《房屋租赁合同》，合同主要内容约定：由汪**将坐落于纳溪区云溪东路一段6号楼门面一间出租与袁**自主经营。租赁期限从2012年1月1日起至2014年12月30日止。租金及交付方式为每月租金3000元，从签订本合同起，承租方即付三个月租金9000元给出租方。以后在每个季度第一个月10号以前，承租方必须按季度交付租金给出租方，以此类推。承租方一次性向出租方缴纳保证金5000元，在合同期满一切手续后，出租方如数退还承租方（不付利息）。承租方已将出租方原有门市重新装修，在租赁期间，承租人有义务爱护和维修出租方房屋。凡涉及房屋的装修或者改扩建，承租方应当征得出租方的同意方可动工，其费用由承租方自负。租赁期届满，承租方必须完好无损、无偿将房屋退还给出租方，如有损害房屋设施的，承租方应当照价赔偿。未经出租方书面同意，承租方无权转租、转借、调换房屋。租赁期届满，出租方房屋继续出租时，在同等条件下，承租方有优先承租权。为加强合同的真实性、严肃性，出租方与承租方特约定违约金5000元，凡任何一方有违反以上条款内容的，均视为违约。汪**之妻子即涉案门面的共有人孙**在合同条款第三条之后手写添加了以下内容；“注明：2013年1月1日—12月30日每月租金为3200.00元，2014年1月1日—12月30日每月租金为3400.00元。”其在合同第十条之后添加以下内容：“第十一条，各种税收、水电气费由承租方支付，房租税及自营税双方各承担百分之五十。注：乙方在合同期内如不经营，甲方同意乙方转让。”

2012年2月18日，袁**向汪**之妻孙红阳支付转让费30000元。2012年4月10日，汪**向袁**出具载有房屋保证金5000元内容的收据一张，袁**实际并未另行向汪**支付该款。

2014年9月15日，在袁**向案外人李**承诺能让汪**与李**签订三年租赁合同（从2015年1月至2017年底）的前提下，袁**作为甲方与作为乙方的李**达成一份协议书，其内容为：“甲方将坐落于泸州市纳溪区云溪东路一段6号楼门面转让给乙方，乙方支付甲方门面装修费和货柜费5万元。货款18万左右，甲方将门市合同转给乙方。乙方收到房东新签合同3年。乙方支付甲方门面装修费和货柜费、货物款共计23万左右。乙方支付甲方定金1万元。甲乙双方任一方反悔支付对方违约金2万元。”同日，李**向袁**支付了定金10000元。截止本案判决之日，李**尚未追究袁**的违约责任。

2014年9月26日，汪**向袁**发送了一条短信，内容为：“袁老板，房租转了告诉我一声，还有好像合同今年到期了，你如果还要租就以你为先，你不租我就自己做，提前跟你说一下，房租一万一个月，不要转让费”，嗣后因汪**、袁**就续租期间的租金问题未达成一致，在租赁期满后双方未续签租赁合同，袁**在本案宣判时仍继续占用涉案门面。

诉讼中，袁**认可与涉案门面同地段、同面积的合理租金价位为每月4000元左右，但只同意按每月3600元的标准赔偿汪**的房租损失。

另查明，汪**自2006年前后开始将涉案门面出租与他人，出租前汪**自行安装了卷帘门、水、电、气等设施，还对天花板进行了吊顶装修等。

还查明，袁**在与汪**签订租赁合同前就曾对该门面进行了装修，合同签订后于2012年定制了货柜，于2013年对货柜进行了维修，并对该门面进行吊顶装修、铺地板还制作了店面招牌。袁**于2012年、2013进行的两次装修均未告知汪**。

上述事实，有汪**、袁**的陈述，泸市房权证纳溪城区字第312187号房产证、纳国用（2003）字第03092号国有土地使用证、袁**的个体工商户登记情况（注销）、中**银行自助终端凭条4张、照片5张、《房屋租赁合同》原件两份、收条原件一份、协议书原件一份、汪**2014年9月26日向袁**发送的一条短信内容、收据原件两张、房租收据复印件12张在卷佐证，上述证据经庭审质证、认证，具有证据的客观性、关联性和合法性，可作为本案的定案依据。对证人李**的证言，其证明曾随袁**找汪**协商门面转让事宜的这部分内容，因汪**否认，且袁**未提供其他证据予以辅证，原审法院不予采信，对其证明的其他内容，原审法院予以采信。

一审法院认为

原审法院认为，汪**与袁**于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月30日止。约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，租赁关系即于2014年12月30日终止，袁**作为承租人应当返还租赁物，汪**要求袁**返还租赁房屋于法有据，本院予以支持。

关于汪**房租损失的赔偿问题，原审法院认为，袁**于双方租赁关系终止之后继续占有、使用房屋已超2个月，该行为已构成违约，对汪**造成了一定的财产损失。鉴于袁**在诉讼中认可与涉案门面同地段、同面积的合理租金价位为每月4000元左右，而汪**虽主张袁**应按市场价即每日300元的标准赔偿其租金损失，但未提供相应的证据予以证明，故原审法院认为，应以每月4000元即每日131元（4000元／30.5天）作为租金损失的计算标准为宜。

关于袁**反诉要求汪**在市场同地段合理租金基础上配合袁**与门市转让受让方签订租赁合同的主张，原审法院认为，双方签订的租赁合同中约定：“乙方在合同期内如不经营，甲方同意乙方转让。”该条款按照交易习惯应当理解为：乙方在合同约定的租赁期间内如不经营，甲方同意乙方在剩余的租期内将其房屋转租与他人或将合同权利义务一并转让与第三人，而不能将其理解为袁**在租赁期间有权找他人与汪**签订租期超过原租赁合同期限的租赁合同。且合同期满后，汪**是否继续出租涉案门面系汪**行使物权的自由，故对袁**的该反诉请求，原审法院不予支持。

关于汪**收取的转让费30000元是否应该退还的问题，袁**主张交纳转让费后，根据商业习惯，租期届满后，承租人便享有找第三人与出租人签订合同的权利，而汪**抗辩称，不存在袁**所称的商业习惯，汪**收取的转让费是房屋装修费补偿费，即便汪**应当退还，袁**也应及时向汪**主张，该款项从袁**支付之日起至今已超过3年，已过诉讼时效，故转让费袁**无权要求汪**退还。原审法院认为，实践中，转让费是指出租人在出租房屋、承租人在转租房屋的过程中向承租人或次承租人在房屋租金外收取的一定数额的金钱。转让费在经营性用房的租赁市场中尤为常见，其表现形式多种多样，多数以房屋装修或部分设施、设备折旧费的形式存在，少数是无任何装修和设备的清水房而直接收取，其产生的主要原因在于营业用房供不应求的现状。本案中，袁**向汪**承租涉案门面并向汪**交纳30000元转让费的行为系袁**自愿，且双方未签订书面合同对转让费是否退还或退还的条件进行约定，故袁**反诉要求袁**退还转让费的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。

对于袁**反诉汪**赔偿其货柜、装修损失的主张，原审法院认为，汪**、袁**在租赁合同中明确约定：“凡涉及房屋的装修或者改扩建，承租方应当征得出租方的同意方可动工，其费用由承租方自负。租赁期届满，承租方必须完好无损、无偿将房屋退还给出租方，如有损害房屋设施的，承租方应当照价赔偿。”而袁**在2012年、2013年进行的两次装修时均未告知汪**，且袁**是在汪**、袁**双方尚未协商续租事宜的情况下，为满足其经营需要而进行的装修，故其损失应由袁**自行承担。

对袁**反诉汪**赔偿其转让损失20000元（可能将向案外人李**支付的违约金）的主张，原审法院认为，第一，截止本案宣判之日，该损失尚未实际产生；第二，汪**并未向袁**承诺在租赁期满后，同意由袁**找第三人与汪**签订合同；第三，从汪**在2014年9月26日向袁**发送的短信内容中可以看出，汪**并未阻挠袁**在租期内将租赁合同权利义务概括转让与他人，其并不存在违约行为。故即使案外人李**今后追究袁**的违约责任，其后果也应由袁**自行承担，因此，对袁**反诉汪**赔偿其转让损失20000元的主张，原审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、袁**于本判决生效之日起十日内将坐落于泸州市纳溪区云溪东路一段6号楼的门面一间［房权证号：泸市房权证纳溪城区字第312187号、土地使用权证号：纳国用（2003）字第03092号］腾空并返还给汪**；二、袁**于本判决生效之日起十日内支付汪**房屋使用费（从2014年12月31日起至将涉案门面腾空并返还给汪**为止，按每日131元计算）；三、汪**于本判决生效之日起十日退还袁**保证金5000元；四、驳回袁**的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1675元，合计1725元均由袁**负担（本诉案件受理费50元汪**已垫付，由袁**在履行本判决确定的义务时一并向汪**支付）。

上诉人诉称

宣判后，上诉人袁**不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、一审法院将“租赁权转让”认定为“转租”错误。上诉人与被上诉人的租赁关系系2008年6月在案外人杨**租赁权转让而形成，2014年12月31日租赁期满后，受让方享有与出租方签订租赁合同的权利，并非一审判决认为的转租；“转让”与“转租”存在本质区别，“转让”指转让方（原承租人）将余下租期由受让方经营完毕，到期后转让方将续签合同的权利转让受让方签订，对此出租方同意签订租赁合同，“转租”是指转让方将自己的租赁期限转让给受让方使用，到期后受让方无权与出租方签订合同；本案系被上诉人汪**毁约，不同意转让，同时又以恶意高价出租，设定阻碍，不诚信履行转让条款，违反了双方租赁合同第八条的约定，应支付违约金5000元。二、被上诉人收取了上诉人转让费30000元，一审法院认为上诉人要求被上诉人返还转让费的请求已过诉讼时效错误，2014年9月上诉人与第三方受让人李**找到被上诉人有短信佐证，一审法院不采信李**证言不符合法律规定，按照公平原则，转让费应予退还。三、上诉人经被上诉人同意对门市进行装修以便后来转让，因被上诉人的违约造成转让无法进行，对装修损失被上诉人应予赔偿。四、根据双方合同约定，租金每年递增200元，现在租金应为3600元／月，120元／日，一审法院按照4000元／月，131元／日计算错误。据此，上诉人请求1、撤销一审法院判决；2、改判被上诉人履行合同义务，在市场同地段合理租金的基础上与转让受让方签订租赁合同；3、被上诉人退还转让费30000元和支付违约金5000元，并赔偿装修损失；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人汪**辩称，“转租”与“转让”两者并无本质区别，双方签订的房屋租赁合同明确约定转让是在合同期限内，期满后承租人将房屋单方转让出去违反双方合同约定。转让费具有补偿性，转让费系上诉人自愿支付，不存在返还问题。在租赁期内装修房屋必须经出租人同意，上诉人未经出租人同意。上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

二审中双方均未提交新证据。

本院查明

经二审审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，双方当事人在本案中存在如下争议：一、双方约定的房屋租赁关系流转的方式问题；二、转让费是否应予退还及上诉人的装修等损失由谁承担问题。

关于双方约定的房屋租赁关系流转的方式问题。本院认为，在房屋租赁关系变动和流转中存在房屋转租和承租权转让两种典型方式，从法律关系看，房屋转租是承租人在租赁期内，将其承租的房物再出租，承租人需要与次承租人签订转租合同，承租人与出租人的原租赁关系继续有效，承租人受本租合同和转租合同的双重约束；而承租权的转让是承租人在租赁期内将房屋承租权转让给次承租人，承租人退出租赁关系，转由次承租人与出租人重建立新的租赁关系。转租与租赁权转让的区别在于转租合同约定的租期最后时限，不得超过本租合同中约定的最后期限；而租赁权转让后，由于承租人已经退出本租合同，次承租人与出租人建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租合同关于租赁期限的约束。结合本案袁**与汪**签订的《房屋租赁合同》中“乙方（袁**）在合同期内如不经营，甲方（汪**）同意乙方转让”之约定，一审法院对本案系房屋转租的认定并无不当。袁**认为其与汪**签订的合同约定的是“租赁权转让”，袁**有权将余下租期交由受让方（次承租人）经营完毕，到期后将续签合同的权利转让受让方签订，汪**同意签订新租赁合同之主张不符合双方合同约定和《最**法院关于审理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，出租人和承租人另有约定的除外”之规定，故本院对袁**的该上诉主张依法不予支持。袁**在房屋租赁合同到期后，继续占有、使用房屋，对汪**造成了损失，一审法院根据袁**自认的与涉案门面同地段、同面积的合理租金价位为每月4000元左右，确认袁**按市场价即每月4000元，日131元（4000元／30.5天）作为租金损失的计算并无不当，本院予以维持。汪**按照合同约定履行了合同义务，在约定的租赁限期届满后依法行使物权收回出租房符合法律规定，故袁**主张汪**违约不能成立，本院依法不予支持。

二、转让费是否应予退还及袁**的装修等损失由谁承担问题。根据2014年9月26日汪**发送给袁**的短信内容，汪**是同意袁**在租赁期限内转租房屋的，并且对重新订立租赁合同向袁**发出了邀约，故汪**并未违反“乙方在合同期内如不经营，甲方同意乙方转让”之合同约定。且袁**自愿向汪**交纳30000元转让费，双方对在合同期内如未发生转租转让费如何处理无明确约定，故袁**要求汪**退还转让费无合法依据，一审法院对汪**要求退还转让费之主张不予支持并无不当，本院依法予以维持。根据汪**与袁**签订的《房屋租赁合同》“凡涉及房屋的装修或者改扩建，承租方应当征得出租方的同意方可动工，其费用由承租方自负。租赁期届满，承租方必须完好无损、无偿将房屋退还给出租方，如有损害房屋设施的，承租方应当照价赔偿”之约定和《最**法院关于审理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，在袁**未经汪**同意情况下装修出租房之损失一审法院不予支持并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费387元，由上诉人袁**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月九日