李**、蒋*合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告李**被告陈**、蒋*合同纠纷一案，本院于2015年4月13日受理立案后，原告申请追加何**为本案共同被告，本院予以准许，因案情复杂，本院裁定由简易程序转为普通程序审理，并依法组成合议庭进行了公开开庭审理。原告李*及其委托代理人余安宁、被告陈**、蒋*及其委托代理人胡**与被告何**出庭参加了诉讼。审理中，双方申请庭外和解，和解期间依法应从审限中予以扣除。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**称，2012年1月3日，原、被告签订房屋改建协议，约定由被告陈**、蒋*对原告所有位于三溪镇场镇的门市进行改建（使用权面积33平方米，土地证号：武胜国用2004字第04xx号）。还约定：被告根据原告的土地使用证面积还原告门市一个，还原告门市上三楼住房一套，面积按施工图纸确定，房屋于2013年8月交付，如有违约，支付违约金8万元。但被告至今未向原告交付房屋，且门市面积少了7个平方，被告的行为已构成违约。现特诉请人民法院判决：一、被告陈**、蒋*将三溪镇的门市及住房一套交付给原告，并办理产权登记；二、被告陈**、蒋*补足因门市减少7平方米的损失10万元；三、被告陈**、蒋*支付违约金8万元；四、被告何**退出其向被告陈**、蒋*购买的三楼住房；五、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告陈**、蒋*共同辩称，被告通知原告办理门市及住房交接手续，同时被告与原告丈夫蔡*还签订了合同，根据约定蔡*出具了应补偿被告1.5万元的欠条，原告未前来办理交接手续，也未交补偿款，我方有权主张同时履行抗辩权，其主张过户没有事实依据。双方对门市的面积未作约定，原告第二项诉请没有事实依据。被告逾期交房是因政府政策调整导致晚开工一年，属于不可抗力，原告没有违约行为。综上，原告主张的没有根据，不应支持，请求驳回。

被告何小平辩称，我向被告陈**、蒋*购买住房签订了协议，支付了价款，对原告与被告陈**、蒋*之间的争议不知情。同意将房屋退还给原告。

原告为证实其主张，向本院提交以下证据：

1、原告身份证复印件、被告户籍证明及（2014）武胜民初字第3437号民事判决书，证明原被告主体适格。

2、房屋改建协议（2012.1），拟证实原告在三溪镇三溪路原有门市一个，双方协议改建的事实，被告承诺按原告土地使用证面积还原告门市一个和住房一套（按图纸施工），定于2013年8月交房，逾期交房每个月支付滞纳金1000元，现已逾期22个月，应交2.2万元，约定支付8万元违约金。

3、土地使用证和结婚证，拟证明原告门市实际面积为71.5平方，该门市属于原告婚前个人财产。

4、产权登记异议书，证明原告向相关部门提出了产权登记异议。

被告蒋*、陈**对原告举证的质证意见：对证据1、3无异议，原告的门市只有33平方米。对证据2真实性无异议，合同第二条并未约定门市的面积，归还的住房应是从门市往上数三楼，即四楼。协议第三条逾期是原告自己拒绝接受交付的房屋，责任应由其自己承担，第六条违约责任是针对原告规定的违约责任，针对被告的违约责任是合同第三条规定。对证据4不予质证，与本案无关。

被告陈**、蒋*为证实其主张，向本院提交以下证据：

1、房屋改建协议（2010.11）及欠条各一份，拟证明被告与原告丈夫签订的协议同原被告签订的协议内容不一致，原告丈夫出具的欠条证明原告还应支付补偿款1.5万元。

2、规划设计通知书，证明改建的6户住房面积共计391平方米，因市政道路需占用25.4平方米，6户门市面积应扣除占用面积才能修建，原告门市面积减少属于国家政策规定。

3、三溪镇人民政府维稳报告，证实因为政府迟延审批导致涉案房屋停工1年修建。

4、房屋买卖合同，证明原告主张的三楼已经出让给何小*，并已交付使用。

原告对被告的举证质证意见：1、原告丈夫不是本案房屋的权利人，无权处置原告的婚前财产，欠条与本案无关。应以原被告签的协议为准。2、被告改建的其他5户门市面积都是还足了的，不能达到被告举证目的。3、该报告在改建协议之前，说明双方签订协议的真实性。4，对该合同不予认可，证明被告违约。

被告何**为证明其主张，向本院提交以下证据：

购房协议、收据及通知，证明被告何**与被告陈**、蒋*签订了购房合同，并支付了大部分价款，房屋已交给被告何**的事实。

原告的质证意见：对其真实性无异议，但被告无权买卖这套住房，同时证明被告陈**、蒋*严重违约，有过错，因为其与原告签订的协议在先。

被告陈**、蒋*的质证意见：真实性无异议。这套房子与原告起诉的房屋没有关联性。

法院询问武胜县住建局城乡规划股股长谭*的笔录，证明城镇中改建住房应当报经相关部门审批，是划拨地的应当转为出让用地，在规划红线以内不得修建，涉及用地面积减少的由房主自己承担。

本院查明

原告质证意见：请求法院依法审查。

被告蒋*、陈**的质证意见：不以采信。规划设计与实际建设的结构一致。我们办证实际上得到建设部门的许可，土地性质是划拨地，因未交出让金的情况下，设计单位及设计人员不会在设计图上签名、盖章。

结合原被告的举证质证意见，对双方的证据分析认证如下：

原告的举证：原告所举1-3组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，予以采信。其中，土地使用证载明原告的住房使用面积为33平方米，原告主张71.5平方米，不予认定。第4组证据仅有原告的签名，未出具相关部门出具的接收证据，不能达到原告的证明目的，不予采信。

被告陈**、蒋**举证：原告对被告所举证据的真实性没有异议，具有合法性，关联性，予以采信。

法庭的询问笔录，证实了原告等人所改建的房屋未得到审批的原因，具有真实性、与本案有关联性，予以采信。

经审理查明：2010年11月，为改善居住条件，包括原告李*在内的武胜县三溪镇六户居民经自愿协商，决定联合改建位于老街的危旧老房，并分别与被告陈**、蒋*签订了房屋改建协议。2010年11月27日，原告李*的丈夫蔡*（甲方）与被告陈**、蒋*（乙方）签订《房屋改建协议》，协议第一条，甲方将位于武胜县的旧房（面积33平方米，产权登记在原告李*名下，该房屋用地系划拨地）委托给乙方改建，乙方承诺还甲方门市一个、住房一套（清水墙交付），并承办两证。该协议第二条后面添加手写意见：住房自己门市后叁楼一套，面积按图纸施工壹佰平方以上。第三条规定，如一方违约，支付违约金捌万元和建筑工人工资、材料及费用等损失。蔡*与陈**在协议上签名。2011年2月25日，蔡*向陈**出具欠条，载明：欠到陈**房屋补偿款壹万伍仟元整￥15000.00。之后，原告等六户居民将其房屋交给被告陈**、蒋*拆除改建。2012年1月3日，原告李*（甲方）与被告蒋*、陈**（乙方）签订《房屋改建协议》。该协议第一条内容与上一份第一条相同。第二条规定，乙方陈**、蒋*根据甲方土地使用证面积，还甲方门市一个，住房壹套，修完工以后清水墙交付，乙方承办两证。该条后面添加手写意见：住房自己门市上面叁楼壹套，面积按图纸施工。第三条规定，从2012年2月至2013年8月止（如遇特大自然灾害，延期两个月），乙方应将赔付甲方的门市、住房交付甲方使用，如每逾期一个月不交，则乙方应向甲方支付滞纳金壹仟元。第六条规定，如一方违约，支付违约金捌万元和建筑工人工资、材料及费用等损失。原告李*与被告陈**在协议上签字。同时，李*将改建房屋的报建审批手续委托给被告方办理，因六户居民的改建涉及占用国有空地80.1平方米及“划转出”（即划拨用地转为出让用地），需要国土部门及建设部门审批，而两部门因国有空地收费方案未出台，至今未予审批。

2012年11月2日，武胜县住建局对六户居民作出规划，六户用地391.1m2（其中市政道路占用25.4m2）；土地使用性质：商住用地；容积率：≦5.5；建筑密度：≦95%；建筑限高：24m。规定地块红线范围以用地红线图为准，建筑不得超出红线范围。

2012年3月24日，被告蒋*与被告何**签订《购房协议》，将应还给原告的三楼住房卖给何**。房屋改建竣工后，2014年6月10日，被告陈**、蒋*通知被告何**接房，原告的门市改建后面积仅为27.46平方米。原告以改建的门市小于原来的面积且被告将约定应归还给原告的三楼住房售予他人构成违约为由，向本院提起诉讼，要求被告履行合同约定义务，并承担违约责任。

庭审中，原告李**称，改建的房屋系自己婚前财产，其丈夫未经原告同意，与被告签订的《房屋改建协议》无效，并表示同意接受被告交付的27.46平方米门市。被告陈**、蒋*表示同意向原告交付门市和该门市上的三楼住房，并办理房屋产权登记，被告何**同意退出三楼住房。被告蒋*对原告与被告陈**所签订的协议表示认可，二被告系合伙关系。

另查明：六户居民的改建房屋建成后未经验收，除应返还给原房主的部分房屋外，被告陈**、蒋*将其余部分房屋对外出售，并已交付使用。

本院认为

本院认为：原告诉称，改建的房屋系自己婚前财产，其丈夫蔡*未经原告同意，于2010年11月27日与被告签订的《房屋改建协议》无效，因被告未举证证明原告丈夫蔡*与被告签订改建协议时取得原告的同意，故原告的主张理由成立，予以支持。原告于2011年2月25日与被告陈**、蒋**的《房屋改建协议》意思表示真实、合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律拘束力。庭审中，原告同意接受被告交付的27.46平方米门市，被告陈**、蒋*同意交付门市和该门上上面的三楼住房，并办理房屋产权登记，被告何**同意退出三楼住房，本院予以认可。本案双方争议的焦点是原告的改建门市减少面积损失的确定和违约责任的承担。本院认为，根据武胜县住建局的规划设计条件通知意见，包括原告在内的三溪镇老街六户居民改建住房的修建应遵守规划划定的建设红线，涉及到原房主建筑面积的减少由原房主各自承担，依此规定，原告改建后的门市面积比原来有所减少，并非被告陈**、蒋*有意为之，因此，原告请求被告陈**、蒋*赔偿损失10万元，理由不成立，本院不予支持。原被告在协议中约定延期交房给付滞纳金，实为由被告蒋*、陈**承担延期交付改建房屋的违约责任，被告陈**、蒋*应于2013年8月交付改建的房屋，但至今未履行交付义务，也未向法庭提交应当延期交付的证据，原告据此请求被告承担违约责任，给付违约金，有事实根据和法律依据，予以支持。根据双方在协议上被告陈**、蒋*每延期交房1个月，支付违约金1000元的约定，确定被告陈**、蒋*共同支付原告违约金2.6万元。对于原告主张的违约金超过2.6万元的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈**、蒋伟将位于武胜县三溪镇三溪路改建后建筑面积27.46平方米的门市（实际面积以测绘结果为准）及该门市上面的三楼住房一套交付给原告李*，并负责到房屋及土地管理部门办理产权登记手续；

二、被告何**退出其向被告陈**、蒋*购买的武胜县三溪镇三溪路三楼住房；

三、被告陈**、蒋*支付原告李*违约金2.6万元；

四、驳回原告李*的其他诉讼请求。

案件受理费3900元，由原告李*负担1950元、被告陈**、蒋*负担1950元。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省**民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月二十七日