绵阳市**有限公司与刘*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告绵阳市**有限公司（下称智豪物业公司）诉被告刘*物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月15日受理后，依法由代理审判员胡**适用小额诉讼简易程序，公开开庭进行了审理。原告绵阳**业公司的委托代理人陈*、黄**，被告刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**有限公司诉称：2010年12月16日，原告通过公开竞标、投标，依法取得对北川羌族自治县某某镇某某小区某甲苑、某乙苑的物业服务、管理资格，并与北川羌**管理局签订了《前期物业服务合同》，又于2013年1月和某某小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同签订后，原告严格按合同约定，认真履行义务，但被告从2012年1月起拖欠原告物业管理费未支付，经原告多次催收未果，截止2013年12月被告共下欠原告物业管理费1018元及公共能耗费48元。根据《前期物业服务合同》违约条款约定，被告除足额向原告支付拖欠物业服务费本金外，还应按拖欠物业服务费金额的5%或按应缴费用每日千分之五向乙方支付违约金739元。现原告起诉请求被告立即支付物业服务费1018元，违约金739元及公共能耗费48元。

被告辩称

被告刘*辩称：第一年物业费已交，第二年在装修房屋时原告要求交装修费并不合理，原告还因装修管理费问题对其停了电，并且原告的物业服务质量并不到位。

本院查明

经审理查明：被告居住的某某镇某某小区某甲苑房屋属于安置房，该房是被告通过政府组织的公开摇号并按照规定缴付部份房款后取得的所有权。2010年12月16日，原告与北川羌**管理局签订了《前期物业服务合同》，服务范围为禹龙小区一标段，物业服务质量与标准约定为：按《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》三级提供物业服务，物业服务费根据《绵价费（2004）56号》，住宅0.40元／平方米／月，营业用物业1.0元／平方米／月，服务期限从2011年1月1日到2011年12月31日止，如未订立新合同，按本合同继续执行。2011年12月31日合同期满后，原告按照合同约定继续为某某小区一标段提供物业服务。

2013年1月1日，北川羌族自治县某某镇某某小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同期限2013年1月1日至2014年12月31日，服务范围为某某小区某乙苑、某甲苑，合同约定：物业服务内容为：1、物业共用部份的维修、养护；2、物业共用设施的运行、维修、养护；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污管道的畅通；4、公共绿化的养护；5、公共秩序维护，安全防范事项的协助；6、装饰装修的管理服务；7、车辆停放场地环境卫生维护；8、物业档案资料管理；9、为管理区域内的业主和物业使用人提供以下有偿服务：业主物业专有部位维护维修服务，业主物业专有设施的维护维修服务，室内清洁卫生，家政服务，车辆停放服务等有偿服务，有偿服务内容、服务标准、收费标准乙方与接受有偿服务人另行约定。物业服务质量与标准约定为：按《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》三级提供物业服务，物业服务费根据《绵价费（2004）56号》，住宅0.40元／平方米／月，营业用物业1.0元／平方米／月。另合同约定业主未能及时足额缴纳物业服务费和代收的相关费用，应按缴纳费用每日千分之五向原告支付违约金并及时缴清应缴费用。原告按照合同约定向被告所在的小区提供物业服务，但被告从2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费1018元未交纳。

另查明，《前期物业服务合同》、《物业服务合同》均未对公共耗能费作出约定。

上述事实有原告陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》等证据证实，事实清楚、足以认定。

本院认为

本院认为：原告与北川羌**管理局代表建设单位签订的《前期物业服务合同》及与北川羌族自治县某某镇某某小区业主委员会签订的《物业服务合同》符合《物业管理条例》第二十一条的规定，原告与被告所居住的小区业主形成物业服务合同关系，因此原告按照物业服务合同的约定提供了物业服务后，被告应当按照物业服务合同约定的0.4元／平方米向原告交纳物业服务费。从2012年1月1日至2013年12月31日被告共计下欠物业服务费1018元，《物业服务合同》约定对应缴费用按每日千分之五支付违约金，其约定的违约金过高，本院认为按《前期物业服务合同》的约定，由被告支付下欠金额5%的违约金即50.9元较为适宜。原告要求被告支付公共能耗费48元的诉讼请求，因签订的物业服务合同未对公共能耗费作出约定，故本院不予支持。同时被告居住的小区属安置小区，配套的基础设施有待相关部门进一步完善，原告应进一步提高物业服务水平，积极协调相关部门完善配套基础设施，与业主加强沟通，共同维护小区的秩序和环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、第一百六十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告刘*在判决生效后10日内支付原告绵阳市**有限公司2012年1月1日至2013年12月31日物业服务费1018元和违约金50.9元。

二、驳回原告绵阳市**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告刘*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年五月二十日