张*与四川**茂房地产开发有限合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人四**开发有限公司（以下简称欣**司）、原审第三人四川华**限公司（以下简称华**司）、原审第三人王**合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月29日公开开庭审理了本案。上诉人张*的委托代理人胡**、被上诉人欣**司的委托代理人张**、原审第三人华**司的委托代理人王*、原审第三人王**的委托代理人田*先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2007年5月11日，欣**司与华**司签订《西郡兰庭项目建筑施工协议》，约定将西郡兰庭小区建设施工承包给华**司，王**在该合同中作为华**司的委托代理人在合同上签字。2007年6月12日，华**司与王**和谢**签订了《项目工程承包经营协议书》，华**司又将西郡兰庭小区建设施工承包给王**和谢**。2008年2月26日，欣**司与华**司签订了《投资分房协议》，约定华**司投资所应选择分配的房屋。同日，王**向欣**司出具欠条一张并加盖四川华**限公司西郡兰庭技术专用章，载明王**欠欣**司两套房子的购房款929944元，其中包含张**套房屋464972元。2008年2月26日，张*与欣**司签订了《西郡兰庭房屋投资合同》及《西郡兰庭房屋投资合同补充协议》。合同约定，张*以总价款464972元购买由欣**司开发的位于郫县犀浦镇的“西郡兰庭”小区A区4幢2单元11层6号面积为140.73平方米的住宅，付款方式和期限为：在2008年3月30日前在华**司工程款中全部扣清。2008年7月16日，王**向张*出具收条一张，收到张*缴纳的购房款464972元，并加盖了四川华**限公司西郡兰庭项目部章。双方在履行合同过程中发生争议，欣**司至今未向张*交付房屋。

一审法院认定上述事实有西郡兰庭项目建筑施工协议、项目工程承包经营协议书、投资分房协议、欠条、西郡兰庭房屋投资合同、西郡兰庭房屋投资合同补充协议、收条等证据以及各方当事人当庭一致陈述在案为证。

一审法院认为

张*在一审的诉讼请求为：1、判令欣**司立即交付位于郫县犀浦镇龙吟村天府大道旁西郡兰庭小区A区4幢2单元11层6号的房屋，并按照每日总投资款的万分之十支付从2009年3月27日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2、判令欣**司在判决生效后30日内为张*办好房屋权属登记，并按照已付房款的1%支付从2012年3月27日至实际交房之日止的权属登记违约金；3、本案诉讼费由欣**司承担。

一审法院经审理认为，合同具有相对性，依法成立的合同只对合同的当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。张*与欣**司签订的《西郡兰庭房屋投资合同》及《西郡兰庭房屋投资合同补充协议》，该合同只对张*和欣**司具有约束力，该合同对华**司和王**不具有约束力。张*与欣**司签订的名为“投资合同”的合同，张*作为投资方交纳投资款的回报仅为取得合同确定的房屋，并不参与项目建设的利益分配及风险承担，参照最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，张*与欣**司之间签订的合同其性质仍应为房屋买卖合同。作为房屋买卖合同的买方，支付约定的购房款是张*应履行的主要义务。双方在合同中虽然约定了“在2008年3月30日前在华**司工程款中全部扣清”，该约定表明的是双方约定的房款支付方式，并不能表明欣**司具有在华**司的工程款中主动抵扣的义务。支付房款或者将华**司的工程款抵扣给欣**司作为购房款，应当是张*作为房屋买卖合同买方应履行的义务。张*提供的证据，并不能证明张*已经完成了将购房款抵扣给欣**司，即张*作为房屋买卖合同的相对方，并未向欣**司实际履行支付房款的义务，欣**司拒绝交付房屋的理由符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权。因此，张*要求欣**司交付房屋和办理房屋权属登记的诉讼主张，证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最**法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：驳回张*的诉讼请求。一审案件受理费50元，由张*负担。

上诉人诉称

宣判后，张*不服一审判决，向本院提起上诉，认为，1、原审法院认定事实错误。张*向王**交付了购房款，王**同意欣**司在其工程款中扣除相应款项，作为张*向欣**司支付的房款。因此，张*的购房款已经在华**司的工程款中予以了扣除，张*已经履行了交付房款的义务，欣**司也收到了相应房款。2、欣**司应当主动从华**司的工程款中抵扣房款。从张*和欣**司的合同约定来看，欣**司应在2008年3月30日前在华**司的工程款中扣除房款，工程款掌握在欣**司手中，因此，欣**司应当自行扣除房款。且王**向欣**司出具了欠条，欣**司应当主动在工程款中扣除房款。综上，请求撤销原判，改判支持张*在一审的全部诉讼请求，上诉费由欣**司承担。

被上诉人辩称

被上诉人欣**司辩称，建设工程施工合同是欣**司与华**司签订，而不是与王**。张*应当举证证明欣**司有权在华**司工程款中扣除房款。王**出具的欠条上载明，王**在2008年3月付清款项而不是在工程款中扣除款项。综上，原审法院认定事实清楚，符合法律规定，请求予以维持。

原审第三人华**司述称，对于张*和欣**司之间的合同关系，华**司不清楚，华**司也未收到过任何款项，请求法院依法判决。

原审第三人王**称，张**的房款应当由王**或华**司收取，后王**向欣**司出具了欠条，说明欣**司接受了债权债务的抵扣，欣**司应该在应付款中进行抵扣。王**向欣**司主张的工程款中已经扣除了张*应当支付的房款，王**在本案中没有任何过错。

本院查明

本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。

本院二审另查明，经向郫县房管局查询和现场查看，西郡兰庭A区没有4幢2单元11层6号房屋。本院依法向张**，张*仍坚持其在原审的诉讼请求，请求法院依法判决。

本院认为

本院认为，张*与欣**司签订的《西郡兰庭房屋投资合同》及《西郡兰庭房屋投资合同补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按双方间的约定履行义务、行使权利。现张*要求欣**司交付房屋，但现有证据表明并不存在张*主张的西郡兰庭A区4幢2单元11层6号房屋，张*也未举证证明其购买的房屋门牌号发生变更以及变更后的门牌号。因此，张*关于交付房屋的主张，因基于现有证据表明标的物不存在，而事实上不能履行。故张*要求欣**司交付房屋并支付违约金的主张，本院不予支持。同时，基于房屋交付后关于办证并承担违约金的请求，也因标的物不存在，事实上不能履行而无法支持。一审判决对此事实认定不清，导致适用法律错误，本院依法予以纠正，但一审判决“驳回张*的诉讼请求”的结果正确，本院对判决结果予以维持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十七日