廖**与胡*、绵阳市喜**务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告廖**诉被告胡*、第三人绵阳市喜**务有限公司（以下简称绵**洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，被告胡*向本院提起反诉。本院依法受理后，由审判员蔡*适用简易程序于2014年12月17日公开开庭对该二案进行了合并审理。原告廖**的委托代理人张*、被告胡*、第三人绵**洋公司的委托代理人赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2014年9月，我通过第三人与胡*就绵阳**虹国际城一期21栋3004号房屋达成房屋租赁共识。我与被告协商将该房屋出租给我，租期3年，租赁费为每月1100元。我于2014年9月27日通过第三人向胡*交付了租房定金1000元，因国庆假期，我外出旅游，定于国庆节后签订书面合同。经胡*同意，我在支付定金后，于2014年10月1日依据胡*房屋的尺寸定了防护栏和家具并已经支付全部货款，且于国庆期间，将防护栏安装完毕。2014年10月9日，第三人通知双方签订书面合同，胡*无故反悔，不愿意将房屋出租三年，要求一年一租。我要求胡*见面协商此事，胡*避而不见。其不诚信行为，导致我的合法权益遭受侵害。我遂诉至本院，请求判决1、被告双倍返还原告定金2000元；2、被告赔偿原告损失1300元；3、诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，原告自愿放弃了要求被告承担律师费的诉讼请求。

被告辩称

被告辩称：我没有收到过廖**的定金，那张收条上面也不是我签的，廖**至始至终都没有与我见过面，我到中介去要廖**的电话，中介也不给我，我也找不到本人；所以我与廖**没有任何关系，没有进行任何协商，不应该进行赔偿；另外廖**在没有得到我允许的情况下进行了案涉房屋的修改，我怕房屋失控，自己报案后换了门锁。

第三人绵**洋公司辩称：廖**说的都是事实。

反诉原告诉称：2014年7月，我将位于绵阳**际城一套新房新装修的面积为79平方米的房屋委托给第三人中介赵**寻求租户，并给其钥匙以便带人看房。9月赵**打电话告诉我有熟人看过房，要求降价，并说到廖**要求签合同3-5年，我当即提出不能签3年，只能一年一签。经赵**中间传话，说廖**愿意租，月租1100元。10月9日，赵**打电话说三方共同签合同，届于之前赵**一直没有提到租期，我提醒赵**租期为一年，以后只要没有破坏房屋的行为就可以每年续签。赵**说她跟廖**说的是签3年，因此就租期问题我与赵**发生争执。后赵**说与廖**沟通后对方要求必须签3年。我为解决实际问题，作出让步，待双方一年观察后，如果发现廖**使用房屋情况满意，以后可以根据情况再多签年限，而且答应保证第2年绝不涨价，但赵**说廖**始终坚持要签3年，于是发生争执。其间赵**称廖**购买的家具要收场地租金，要求必须入户。廖**要求下午见面，我提出要等家人出差回来再面谈，廖**即要求中止此事。此后，我发现案涉房屋卫生间的门窗在没经过允许的情况下被取下，活页也被损坏。赵**称不知道拆窗户的事情，案涉房屋钥匙廖**拿去了。我想直接找廖**沟通，但赵**拒绝提供廖**电话。10月11日，我到工区派出所报案，并更换了案涉房屋门锁。10月14日，我的手机接到未知号码传一封署名为张*的律师函，要求我返还1000元钱。17日，我收到同样内容的快递一份。赵**称不知道廖**找我要钱，钱还在她手里，单据也是以公司名义开具。我认为廖**严重侵害了我的合法权益，遂提起反诉，请求判决：1、反诉被告归还反诉原告位于长虹国际城21幢3004号房屋的钥匙；2、由反诉被告赔偿反诉原告房屋损失490元；3、由反诉被告赔偿反诉原告经济及精神损失、误工损失共计1000元；4、反诉被告承担诉讼费及律师费。

反诉被告辩称：案涉房屋钥匙在我手里，如果胡*承担了她应该承担的责任后，我方愿意返还；胡*的房屋没有什么损害，我方不应当承担房屋损失；对于第三项请求，不是侵权案件不应该赔偿误工损失等费用。

第三人绵**洋公司辩称：胡*说的不是事实，定金方面是因为胡*当时忙，委托我代收定金，她在节后连房租一起来收，是胡*同意的情况下才与廖**签的三年合约，对于房屋整改的情况是因为廖**买了家具需要放入案涉房屋内，所以才给了钥匙。

本院查明

经审理查明：胡*与第三人的员工赵**系熟人关系。2014年7月底，胡*委托第三人将登记在其名下的位于绵阳市涪城区跃进路6号长虹国际城21栋1单元30层4号的房屋一套出租，并将该房屋钥匙交至赵**处。

2014年9月25日，廖**经熟人介绍到第三人处租赁房屋，并与第三人签订了《委托购房（地）产代理协议》一份，赵**作为经办人在该协议上签字。同日，赵**带廖**到胡*的上述房屋处察看。同年9月27日，廖**向第三人交纳租房定金1000元，第三人以代收人的身份向廖**出具《收条》一份，上载明：“今代收廖**支付长虹国际城一期21栋3004号租房定金1000.00（壹**整），约定租期为3年，月租金1100.00元（大写：壹仟壹佰元整）”。目前，该定金1000元仍由第三人持有。

同年10月1日，经胡*与长虹国际城物业联系，廖**及赵**进入案涉房屋，对该房屋进行了清洁。次日，廖**从赵**处收到房屋钥匙后即为该房屋的一个窗户安装了防护栏，并将另一扇窗户拆除后放置在室内，该窗户的一个活页因此受到损坏。庭审中，胡*称其之所以同意廖**、赵**进入其房屋，是因为赵**说要去打扫卫生，其系于同年10月4日才从赵**处得知廖**要在其房屋内安装防护栏、空调等。关于向廖**交付钥匙，赵**称其认为胡*已同意将案涉房屋出租给廖**，故未再征求胡*的意见就将房屋钥匙交给廖**，此后也未向胡*如实告知。对于拆除窗户的原因，廖**称是为了安装防护栏所需，并因还需安装空调，所以未及时重新安装。赵**则认为是为了安装晾衣架而拆除。

至于为何在没有与胡*签订租赁合同之前就进入其房屋，并打扫卫生、增添设施等，廖**解释称其从赵**了解到胡*已同意向自己出租该房屋三年，并得知胡*委托第三人代收定金的情况下，才向第三人交纳租房定金并为使用该房屋作准备的。赵**对该说法表示认可，并提供其与胡*于2014年10月9日至11日期间的文字短信内容为凭。但上述证据中没有关于房屋出租期限及代收定金的内容。胡*则称其一直只同意“一年一租”，且也没有让第三人代收过定金。为证明其主张，其提供了与赵**于2014年9月27日至29日期间的微信信息内容，从语音内容来看，赵**于9月27日向胡*告知廖**欲租赁其案涉房屋一事，没有提到租赁期限或代收定金等事宜；9月29日赵**给胡*发送信息时也未提及上述事宜。

此外，廖**主张其在案涉房屋中安装的防护栏价值300元，并称其还在该房屋内安装了晾衣架，也为该房屋定制了家具，价值1000元，但均未提供证据证明。胡蓉仅认可安装防护栏的事实，对廖**的其余主张均不予认可。

另查明，胡*将其案涉房屋门锁进行了更换，并提供《收据》一张，证明其为换锁支出190元。廖**对胡*换锁的事实未提出异议，但认为其换锁与其无关。此外，胡*还主张其修复被廖**损坏的窗户所需费用为300元、其他经济及精神损失、误工损失共计1000元、律师费等，但也未提供证据证明，廖**对此均不予认可。

又查明，原、被告就租赁期限的问题产生分歧，并最终导致双方未能签订书面的租赁合同。原告未能如愿租赁案涉房屋，遂诉至本院，请求判如所请。被告胡*则提起反诉，要求原告廖**赔偿其相关损失。

上述事实，有原、被告陈述，当事人身份证明、房屋产权证书、委托购房（地）产代理协议、收条、收据、录音光盘、照片等证据经庭审质证，在卷佐证。

本院认为，胡*口头委托第三人为其出租房屋，并将该房屋钥匙交付给第三人持有。廖**与第三人签订了书面协议，约定由第三人代其租赁房屋。原、被告均与第三人形成居间合同关系。从查明的事实可知，原、被告在缔结租赁合同关系的过程中，未直接取得联系，双方均从第三人的员工赵**得知对方的意见。庭审中，赵**称胡*明确同意将其房屋租赁廖**三年，并委托第三人代收廖**的定金。但从赵**和胡*提供的双方在2014年9月27日至29日期间的微信信息往来内容及2014年10月9日至11日期间的手机短信往来内容中均未对此予以明确，无法达到第三人的证明目的，应当承担举证不力的法律后果。因此，在未取得胡*同意出租其房屋三年，并由胡*授权代收定金的情况下，第三人以居间人的身份错误地向廖**传达意见，导致廖**作出错误的判断。基于此错误认识，廖**在向第三人交纳租房定金后，即以租房人的身份开始为使用该房屋而作准备。此时，胡*也同意廖**、赵**进入其房屋打扫卫生，此行为加剧了廖**的误解。因此，廖**才会在该房屋窗户上加装防护栏，并准备安装空调等。后由于胡*明确其意见，与廖**无法达成共识，遂发生纠纷。因此，本案纠纷系因第三人曲解胡*的真实意思，并超越代理权限作出代收定金的行为而起。胡*在事前未委托第三人代收廖**的定金，事后也未对第三人的该行为进行追认，至今该定金仍在第三人处，故廖**主张由胡*双倍赔偿其定金损失的诉讼请求，与事实不符，于法无据，本院不予支持。第三人收取廖**定金的目的已不能达到，故其应向原告返还该款，本院对此予以确认。

本院认为

廖**主张由胡*承担其安装防护栏的费用300元，胡*则要求廖**赔偿其窗户损坏的损失300元。对此，本院认为，由于第三人提供的信息错误，导致原、被告对双方建立租赁合同关系的内容产生误解，廖**基于此在胡*的案涉房屋上添附了防护栏，双方对此事的发生并无过错，故廖**无权主张由胡*赔偿其损失。但是该防护栏已添附至胡*的案涉房屋，成为该房屋的一部分。如要求廖**将该物拆除，不利于发挥其使用价值，故应将该物确定为胡*所有为宜，由胡*向廖**支付相应的对价。此外，廖**虽对其在案涉房屋所作的添附行为无过错，但其在此过程中，仍应当尽到合理的注意义务，尽力维护该房屋内设备、设施的完好。现因其过失行为，损坏了该房屋内一扇窗户的活页，且至今未予修补，应当向胡*承担相应的赔偿责任。故胡*要求廖**赔偿其窗户损失的诉讼请求成立，本院予以支持。关于上述防护栏的价格、窗户的修复费用，原、被告均未举证证明。为化解双方矛盾，本院结合双方的主张及损失情形等，酌情确定廖**添附于胡*案涉房屋防护栏归胡*所有，由胡*自行对其受损窗户进行修复。双方均不再向对方承担赔偿义务。

在不能建立房屋租赁关系的情况下，廖**无正当、合法的理由继续占有胡*案涉房屋的钥匙，故胡*请求廖**返还钥匙的诉讼请求成立，本院予以支持。至于胡*主张的更换案涉房屋钥匙损失，如前所述，廖**对取得胡*该房屋钥匙并无过错，胡*请求由其赔偿该项损失，于法无据。

此外，原、被告均提出要求对方赔偿其他损失1000元的主张，但未提供证据予以证明，且胡*主张的精神损失、误工损失、律师费等于法无据，故对原、被告的该项诉讼请求，本院依法予以驳回。

综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告廖**添附于登记在被告胡*名下的位于绵阳市涪城区跃进路6号长虹国际城21栋1单元30层4号的房屋窗户处的防护栏归被告胡*所有。

二、上述第一项所列房屋中被反诉被告廖**损坏的窗户由反诉原告胡*自行恢复原状并承担相应的费用。

三、反诉被告廖**于本判决生效后立即向反诉原告胡*返还上述第一项所列房屋的钥匙。

四、第三人绵阳市喜**务有限公司于本判决生效后立即向原告廖**返还定金人民币1000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

五、驳回原告廖**的其他诉讼请求。

六、驳回反诉原告胡*的其他诉讼请求。

本案减半收取本诉诉讼费25元，由原告廖**承担；减半收取反诉诉讼费25元，由反诉原告胡*承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月一日