四川**限公司与张*商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人四川**限公司（以下简称劲**司）与被上诉人张*因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第2242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月20日在本院第八法庭开庭进行了审理。上诉人劲**司的委托代理人陈**，被上诉人张*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2007年5月17日，张*作为买受人，与作为出卖人的劲**司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由张*购买劲**司开发的位于成都市龙泉驿区柏合镇蔚蓝路“蔚蓝花城C区”第10幢4单元10层3号房屋。合同约定该商品房总价款为397497元，合同第十条：出卖人应当在2008年10月31日前向买受人交付符合本合同约定的商品房。合同第十六条：出卖人应当在商品房交付使用90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报龙泉驿区房地产行政管理部门和土地管理部门，办理权属登记发证手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议第五条约定：乙方（张*）必须委托甲方（劲**司）办理本合同项下商品房的房屋权属证书及银行房屋抵押贷款的他项权利登记。甲方接受乙方委托办理房屋分户权属证书后，无偿地为乙方代办，在接到乙方提供的委托代办权属登记的全部资料和所需费用后于365日内为乙方办理房屋所有权证及他项权证。如因乙方原因导致未能如期办理房屋权属证书的，则甲方不承担逾期办理房屋分户权属证书的责任。合同签订后，张*向劲**司支付了全部购房款，劲**司向张*交付了案涉房屋。2009年10月23日，张*向劲**司交纳了办证税、费。劲**司于2013年11月13日向成都市**资源局递交了办理张*国有土地使用权证的材料。张*分别于2009年10月27日和2013年11月14日取得了案涉房屋所有权和国有土地使用权。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、补充协议、房屋所有权证、国有土地使用权证、购房发票、税、费票据、情况说明等证据在案佐证，原审法院予以认定。

张*的一审诉讼请求为：劲力公司向张*支付延迟办理国有土地使用权证违约金29017.28元；诉讼费由劲力公司承担。

一审法院认为

原审认为，张*与劲**司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。该合同及补充协议对双方具有拘束力，双方应按约定履行义务。张*已履行了包括付款在内的义务，按照约定，劲**司应及时为张*办理案涉房屋权属证书。根据补充协议，劲**司负有在接到张*提供办证资料和相应费用后于365日内为其办理权属证书的义务，张*提供的证据表明其于2009年10月23日向劲**司交纳了办证税、费，故劲**司办理完毕国有土地使用权证的时间期限应为从该日后365日内，即应在2010年10月22日前向国土管理机关提交办证资料。但劲**司却迟延至2013年11月13日才递交相关办证资料，针对国土证的办理已存在逾期。逾期天数为1116天。劲**司虽以其已按时向龙泉驿区国土资源局提供了办证资料，逾期办证系因国土局未及时履行法定义务导致，责任不在劲**司和张*未按期提供相关资料为由进行抗辩，但其并未提供充分证据予以证明，故原审法院认定劲**司办理国有土地使用权证存在逾期的违约行为。根据本案证据材料能够认定劲**司存在违约，关于劲**司提出的因进行行政诉讼而应中止本案审理的主张，原审法院不予支持。

在劲**司存在逾期办理国有土地使用权证违约行为的情形下，张*主张合同虽未约定违约责任，但根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，劲**司应承担按已付购房款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息标准计息的违约责任。但协助办证作为从属义务，不宜将违反从属义务造成的损失等同于违反主要义务如该司法解释第十七条关于逾期付款造成的损失。因张*未能提供证据表明其损失数额，且逾期办理国有土地使用权证一般不会影响买受人对房屋占有、使用、收益和处分四项权能的行使，故原审法院根据公平原则、合同履行情况、违约天数、张*预期利益及劲**司过错程度等综合因素，依法将本案的违约损失酌定为1800元。故原审法院对张*要求劲**司支付逾期办理国有土地使用权证违约金的诉讼请求在1800元的范围内，予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、四川**限公司于判决生效后三日内支付张*违约金1800元；二、驳回张*的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取263元，由四川**限公司负担。

上诉人诉称

原审宣判送达后，劲力公司不服原审判决提起上诉，其事实与理由：一、原审认定事实错误。1、劲力公司无义务为张*办理房屋权属证书。根据双方签订的《补充协议》约定，张*委托劲力公司办理国有土地使用权证书，张*应当向劲力公司提交书面的委托手续，但是张*没有提供，故劲力公司无义务办理。2、劲力公司已按时向龙泉驿区国土资源局提交了办证申请和相关资料，但国土局以各种理由拒绝受理，拖延办证。3、房屋权属证书未能按时办理不是劲力公司的原因。根据《合同》第19条，不是劲力公司原因造成的的迟延办证，不应由劲力公司承担违约责任。二、原审程序违法。1、案件审理期间，劲力公司向新**民法院提起了关于龙泉驿区国土资源局的行政诉讼，并依此向原审法院提交了中止审理申请书，但原审法院未对此进行裁定。2、原审法院未依法通知劲力公司参加诉讼。本案于2014年8月26日首次开庭后，主审法官决定另行通知时间复庭。但劲力公司没有收到原审法院的复庭通知，原审法院即缺席判决，程序违法。三、原审法院适用法律不当。原审在事实不清，程序严重违法的情形下作出对劲力公司不利判决，其适用法律明显不当。综上，请求：1、撤销（2014）龙泉民初字第2242号判决；2、本案一、二审诉讼费用由张*承担。

被上诉人辩称

被上诉人张*辩称，对原审判决认定事实部分没有异议，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明事实与一审一致。

本院认为

本院认为，针对双方当事人争议的问题，作如下评析：

一、关于劲**司是否承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任问题。按照双方约定，劲**司应在张*交纳办证费用和办证资料后365日内办理权属证书。从双方当事人实际履行情况看，张*于2009年10月23日向劲**司交纳了办证税费和提供了相关办证资料，劲**司应在一年内办好权属证书，而劲**司却迟延至2013年11月13日才向国土资源局递交相关办证资料，超过了双方约定的办证期限，应承担逾期的违约责任。劲**司上诉认为逾期办证的原因是国土资源局未及时办理造成的，但从现有证据材料反映，劲**司向国土资源局提交办证资料的时间已超过双方约定办证的期限，说明劲**司违约在先，同时劲**司也没有提供证据证明其在双方约定的期限内向国土资源局提交了相关办证手续，故劲**司上诉认为逾期办证是国土资源局造成的抗辩没有证据证实，本院予以驳回。

二、关于是否中止审理本案问题。劲力公司以提起了对龙泉驿区国土资源局的行政诉讼为由，认为应中止审理本案。本院认为，因两案涉及的法律关系和主体对象不同，行政诉讼案是解决劲力公司与国土资源局之间的纠纷，其审理结果不影响张*按照双方约定主张自己的权利，也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的“中止诉讼”的情形，故劲力公司认为中止审理本案没有事实和法律依据，本院予以驳回。

三、关于原审是否存在程序违法问题。劲力公司以中止审理未作裁定和未收到复庭通知缺席审理违法为由，认为原审程序违法。本院认为，对劲力公司申请中止审理的请求，原审在判决书已作了明确处理意见，不需另行再下裁定处理。关于缺席审理问题。经核实，原审已通知劲力公司到庭参加诉讼，而劲力公司未到庭，原审作出缺席审理不违反法律规定。

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费50元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十七日