四川丰**有限公司与高*等因房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人四川丰**有限公司（以下简称丰慧公司）与上诉人高*等因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2014）西**初字第2135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人丰慧公司委托代理人张**、上诉人高*其委托代理人曹**到庭参加了诉讼、原审被告黄**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2011年3月12日，丰**司与黄**签订了《承包合同》，合同约定：丰**司将西充县“东方花园”建材市场门市196间承包给黄**经营管理，期限从2011年6月1日至2014年5月31日，每年由丰**司拨28万元管理经费，由黄**直接与市场经营户签订租赁协议，租赁期限不能超过2014年5月31日，同时合同附件约定了每间门市的各年租金价格为：2011年为27元／㎡、2012年为27元／㎡、2013年为29元／㎡、2014年为31元／㎡。2011年6月1日，黄**以东方花园建材市场管理办公室的名义将”东方花园”建材市场其中的5幢第10号、第11号、17幢第4号门市租赁给高*，并与高*签订了《房屋租赁合同》，约定门市面积为81.33㎡，租金为27元／月／m2，总计金额为26，350元，租赁期从2011年6月1日至2012年5月30日止。2013年4月2日和同年4月3日，丰**司向黄**发出书面通知，在租赁合同于2013年5月30日到期后，因要对营业用房拆除，第三栋、第五栋的经营户不再续租，要求收取经营户下欠租金。同年6月10日黄**回复丰**司发出书面报告称：由于丰**司修建“金福苑”电梯公寓，与五栋、十七栋、十八栋部分租房户产生意见分歧，无法收取租金，同时因丰**司修建‘‘金福苑’’电梯公寓，损坏五栋楼顶漏雨，造成租房户商品损坏，要求丰**司尽快解决。后因丰**司未拆除营业门市，高*也未与黄**或丰**司继续签订房屋租赁合同，但双方的租赁关系事实存在，门市仍由高*继续经营，高*从继续经营起也未付租金。2014年4月2日，丰**司向西**商会发出书面报告，将于20l4年4月3目上午8：30分进场拆除，要高*等经营户搬迁出门市，但高*等经营户认为，丰**司自2009年开始拆除办公楼修建电梯公寓至今，市场主大门和侧面消防通道封闭，车辆行人无法通过，致其无法经营，销售额大幅下降，同时丰**司施工造成其经营门市房盖损坏漏雨，致商品损坏，自己未得到赔偿，因此继续占用门市。2014年4月3日上午，丰**司在拆除门市未果的情况下，认为黄**虽未与高*签订《房屋租赁合同》，但双方的租赁关系事实存在，高*继续占用门市经营是侵权行为，为了维护自身的合法权益，特诉讼来院，要求判令黄**、高*停止占用”东方花园”建材市场5幢第10号、第11号、17幢第4号门市的侵权行为，将占用门市返还丰**司，支付2012年6月1日至2014年6月1日期间的租金83，941．76元；赔偿占用门市期间的损失5，000元。

丰**司向一审法院提起诉讼称：请求法院判令黄**和高*1、停止占用“东方花园”建材市场5幢第10号、第1l号、17幢第4号门市的侵权行为，将占用门市返回丰**司；2、支付2012年6月1日至2014年6月1日期间的租金83，941.76元；3、赔偿占用门市期间给丰**司造成的损失5，000元。

被上诉人辩称

黄**在一审辩称：丰慧公司与本人签订的《承包合同》，从内容上看，实际是管理合同，是代丰慧公司对市场进行管理的行为，权利义务和法律后果由丰慧公司承担，因此，我本人的诉讼主体不是本案适格被告，即使参加诉讼，其诉讼主体也是第三人。

高*在一审答辩称：丰**司经营管理“东方花园”建材市场混乱，服务水平低，非法将市场经营用地改变为房地产开发，严重损害了市场经营户的利益。各商户在进入市场后，投入了巨资装修门市，2012年以前每年如数交清了房租和水电费，2013年我们经营户多次上交房租费，但丰**司拒收，现我们经营户应交租金如数上交，也同意搬迁，但是：1、原告在2010年拆除办公楼修建电梯公寓，堵死市场前大门长达四年，造成行人、车辆无法通行，客户和货物无法进入市场，给我造成了重大经济损失，要求丰**司赔偿；2、丰**司在修建电梯公寓期间，经常掉下材料及杂物，严重损坏了门市房盖，造成漏雨，造成的商品损失原告应赔偿；3、丰**司在我合法经营期间，以门市为危房要拆除为由，于2014年3月29日，在没有通知的情况下停水停电，同年4月3日安排60余名不明身份人员，打烂我经营门市房盖和招牌，造成至今无法开门营业，其经营损失要求原告赔偿；4、搬迁门市要重新装修，影响经营损失和搬迁人工费，要求丰**司合理补偿；5、由于门市是以转租取得，要求丰**司合理补偿转租费用。

原审法院审理认为：1、丰**司与黄**签订的《承包合同》名为承包，实为委托管理合同，从内容看，对”东方花园”建材市场门市的租赁期、租金标准均由丰**司决定后，再由黄**与经营户签订合同，并由丰**司拨付给黄**管理经费，黄**仅有管理权，并无独立的经营权，故黄**的行为是代为丰**司行使管理职权的行为，其权利义务以及法律后果应由丰**司承担；2、黄**受丰**司的委托与高*签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方应履行合同约定的义务，虽然双方在合同履行期届满后未签合同，但事后双方认可了事实上的租赁关系，高*则应按《房屋租赁合同》履行义务。3、本案中，由于租赁合同履行期届满，作为享有物权的丰**司有权停止继续租赁并收回门市。而高*在租赁合同履行期届满和丰**司不再继续出租的情况下，继续占用门市经营，属侵权行为，故丰**司要求高*停止侵权、返还财产和支付占用期间的租金的请求合理合法，予以支持。至于要求高*赔偿其经营损失5，000元的请求，无证据证明，不予支持，但租金仍应按27元／月／㎡计算；4、高*以丰**司自2009年开始拆除办公楼修建电梯公寓至今，市场主大门和侧面消防通道封闭，车辆行人无法通过，致其无法经营，销售额大幅下降，同时丰**司施工造成其经营门市房盖损坏漏雨，致商品损坏，自己未得到赔偿为由，继续占用门市经营的理由不能成立，即使在租赁经营期中，因丰慧**公司的过错，给其造成了损失，要求丰慧**公司赔偿，也属另一法律关系，应另主张权利，故其要求赔偿损失的主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条、一百三十四条第一款、第四款和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、由高*于判决生效后十日内，将占用的位于西充县“东方花园”建材市场5幢第l0号、第11号、17幢4号门市返还给四川丰**有限公司，并支付占用经营期间的租金52，701元。二、驳回四川丰**有限公司的其它诉讼请求。案件受理费（丰**司巳预交）1，000元，减半收取500元，由高*承担400元，由四川丰**有限公司承担100元。

宣判后，上诉人丰慧农业公司，上诉人高*均不服，向本院提起上诉。

上诉人丰慧公司上诉请求撤销一审判决，改判高*在一审判决支付租金的基础上增加31，240.76元，并判决高*赔偿占用期间的损失5，000元；并由高*负担一、二审案件受理费。主要事实与理由：1、一审判决租金金额错误，少判决高*支付租金31，240.76元。2、租赁合同到期后，高*仍占用门市拒不搬出，应赔偿占用期间的损失5，000元。

本院查明

上诉人高*上诉请求撤销一审判决，改判减少租金金额，并负担一、二审案件受理费。主要事实与理由：1、丰**公司应当下调租金标准。2008年5.12汶川大地震后，建材市场以危房拆除重建为由，将专业的建材市场拆除，进行房地产开发，牟取暴利，丰**公司采取强行通知、停水停电、堵塞消防通道、封闭主大门通道等方式，造成建材市场车辆无法通行，行人不能通过，销售额连年下降，经营严重亏损。2009年开始拆除办公楼，封闭建材市场正大门至今，高*就成了受害者，在修建电梯公寓期间，行人、车辆完全不能通行，货物无法进出，房屋租金应当按照仓库每月每平方5元的标准计算租金。2、丰**公司从2014年4月3日便将上诉人门面招牌、雨棚、房盖等设施故意毁坏，无法开门营业，既然由于丰**公司的原因不能开门营业，便不应支付租金。

本院二审查明的事实：1、2012年5月30日，高*与丰**司签订的《租赁合同》期限届满后，未与丰**司再次签订租赁合同，但一直使用门面至今，并一直未支付租金。2、2014年4月3日上午8点多钟，丰**司派人将高*经营的门面招牌、雨棚、房盖等打烂，造成高*从此无法开门营业。3、2010年3月18日，丰**司给高*出具《承诺书》，内容为“丰**司承诺高*同志租赁建材市场门市2间102.93平方米，给予一次性损失补偿17，292元，大写：壹万柒仟二佰玖拾二元正（17栋4号门市建设期间不收房租费，电梯公寓修好后按规定收房租费。”4、电梯公寓建成不影响市场进出通道的时间为2014年1月。

本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为，高*与丰**公司在平等自愿协商一致基础上签订的《租赁合同》由高*承租丰**公司位于“东方花园”建材市场5幢第10号、第11号门市及第17幢第4号门市，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。高*与丰**公司签订《租赁合同》的时间为2011年6月1日，而按高*陈述，丰**公司已于签订《租赁合同》之前的2009年开始拆除办公楼、修建电梯公寓，也即拆除办公楼、修建电梯公寓对市场经营的影响，在签订《租赁合同》时已经存在，高*仍与丰**公司签订《租赁合同》，表明拆除办公楼、修建电梯对市场门市经营的影响高*是明知并接受的。因此，高*应当按照《租赁合同》的约定履行义务，对高*以此为由提出降低租赁期内租金标准的上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。2012年5月30日租赁期届满后，高*继续使用租赁门面，丰**公司无异议，根据前述法律规定，该《租赁合同》继续有效，高*应当按照该《租赁合同》约定的租金标准支付继续使用期间的租金，故一审法院以2011年双方签订的《租赁合同》约定的租金标准计算高*租赁期限届满后继续使用租赁门市的租金正确。2014年4月3日，因丰**公司的原因，将高*租赁的门面招牌、雨棚、房盖等打烂，造成高*无法开门营业，故应当认定此时间后的门市租金，高*不应再向丰**公司支付。故原审法院判决高*支付2012年6月1日至2014年5月31日止的租金52，701元不当，本院纠正。高*对承租的5幢第10号、第11号门市应当支付2012年6月1日至2014年4月2日的门市租金32，206.68元。

高*除租赁5幢第10号、第11号门市外，还租赁了17幢4号门市一间，因丰慧公司2010年3月18日向高*承诺“17栋4号门市建设期间不收房租费，电梯公寓修好后按规定收房租费。”故在电梯公寓修好前，高*不应支付17幢4号门市的房屋租赁费，因2014年1月电梯公寓便建成，不影响市场进出通道，高*应支付2014年1月至4月3日期间的租金1，463.93元。

丰**公司上诉请求高*赔偿其2014年6月1日至其向一审法院起诉时止的房屋占用损失费5，000元，高*事实上因丰**公司的原因于2014年4月3日停止营业，故丰**公司此项上诉请求不应得到支持。

综上，一审判决认定的部份事实错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原审判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持四川省西充县人民法院（2014）西**初字第2135号民事判决第二项，即“驳回原告四川丰**有限公司的其它诉讼请求”

二、将四川省西充县人民法院（2014）西**初字第2135号民事判决第一项，即“由高*于判决生效后十日内，将占用的位于西充县“东方花园”建材市场5幢第l0号、第11号、17幢4号门市返还给四川丰**有限公司，并支付占用经营期间的租金52，701元。”变更为“由高*于本判决生效之日起十日内，将位于西充县“东方花园”建材市场5幢第10号、第11号、17幢4号门市返还给四川丰**有限公司，并支付租金33，670.61元”

一审案件受理费（丰**司巳预交）1，000元，减半收取500元，由高*承担400元，由四川丰**有限公司承担100元；二审案件受理费1，000元，由高*负担200元，由四川丰**有限公司负担800元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月七日