原告成**限公司诉被告成都市某某运输公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告成**限公司（以下简称某某公司）诉被告成都市某某运输公司（以下简称运输公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员杨**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人陈**，被告运输公司的委托代理人宋*学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告某某公司诉称，原、被告双方于2013年12月3日签订《房地产买卖协议》，约定被告将位于成都市温江区临江路＊号的房屋及地产卖给原告。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但是被告却至今没有全部履行交房义务。根据双方签订的《房地产买卖协议》，被告应当在2014年3月3日前将房屋交付原告，每逾期一天按约定金额的0.1%支付违约金。协议生效后，原告支付了约定费用后被告一直未能按约全面履行交房义务，被告的违约行为给原告带来巨大损失，现原告为防止损失继续扩大，特诉至法院，请求判令：第一，被告继续履行原、被告签订的《房地产买卖协议》；第二，被告支付原告违约金443.2万元（以2014年3月4日被告违约起至2014年12月12日起诉立案时为期间，以房屋合同价款1600万元为基数，按每天0.1%计算）；第三，本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告运输公司辩称，《房地产买卖协议》签订后，被告一直积极履行合同义务，已经向原告交付部分房屋。但是，被告是集体企业，在《房地产买卖协议》签订前一直将企业的部分住宅房租给企业职工。现在，共有13户职工拒绝搬迁，才导致被告无法按时向原告交付房屋。另外，被告企业经上级主管部门批准，正在解散过程中，企业无力支付违约金，请求法院判令免除或者减少原告所请求的违约金。

本院查明

经审理查明，2013年11月27日，被告运输公司召开职工代表大会，通过的《某某运输公司城市更新暨公司解体职工代表大会决议》载明：“某某运输公司城市更新暨公司解体职工代表大会（会议应到23人，实到23人）。经会议进行投票表决，在过半数职工代表同意下（18人同意），通过决议如下：某某运输公司接受政府《景阳巷地块城市更新项目拆迁安置实施方案》暨同意公司解体，授权运输公司法人代表宋**代表某某运输公司和全体职工，与成都**限公司洽谈并签署安置补偿协议”。该《决议》下方空白处有18个职工代表的签名。

2013年12月3日，原告某某公司（甲方）与被告运输公司（乙方）签订《房地产买卖协议》，购买被告位于成都市温江区和宁街临江路＊号的房屋，房屋建筑面积4354.17平方米，国有土地使用权面积5267.40平方米，房屋总价款1600万元。《房地产买卖协议》第四条第2款约定：“本协议生效后，乙方应在90日内，将第一条约定的标的房屋腾空交由甲方，乙方应结清标的物房产所有水、电、气等费用。乙方不得拆除、损坏房屋及其公共设施，违者照价赔偿”；《房地产买卖协议》第五条约定：“1、乙方应在10日内配合甲方完善22户集资房的手续，在22户集资房手续完善后，甲方应在5个工作日内支付乙方合同总价（1600万元）的20%，即320万元人民币。2、乙方应在20日内配合甲方完成标的物房产转让的全部法定程序和手续，完成后5个工作日内，甲方支付乙方合同总价（1600万元）的70%，即1120万元人民币；乙方同时应在45日内将22户集资房和生产办公房屋腾空。3、乙方应在90日内腾空土地及房屋并交由甲方后5个工作日内，甲方支付余下合同总价（1600万元）的10%，即160万元人民币。”《房地产买卖协议》第六条第2款约定：“如乙方未在约定期限内将房屋腾空交由甲方，每逾期一天按第二条第一款约定金额向甲方支付0.1%违约金。”

2014年1月6日，被告运输公司向原告某某公司出具《收据》一份，载明：“今收到成都**有限公司购买成都市某某运输公司房地产首付款（总价1600万元×20%）叁佰贰拾万元整。（￥3200，000.00元）转账收。”另外，原告某某公司出示了该公司于2014年7月17日制作的《记账凭证》以证明其于该日向被告运输公司支付了房屋买卖价款11，200，000.00元，被告运输公司在庭审中承认于该日收到了该笔款项。

另查明，根据成都**产管理局出具的温房权证监证字第0＊＊594号《房屋所有权证》，本案案涉房屋已于2014年5月12日登记到原告某某公司名下；根据成都市温江区人民政府出具的温国用（2014）第5＊＊90号《国有土地使用证》，本案案涉房屋的土地使用权已于2014年7月4日登记到原告某某公司名下。庭审中，被告认可仅履行了部分房屋的腾空交付义务，但未按合同全面履行。

上述事实，有《某某运输公司城市更新暨公司解体职工代表大会决议》、《房地产买卖协议》、《收据》、《记账凭证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。

本院认为

本院认为，原告某某公司与被告运输公司签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告运输公司未按《房地产买卖协议》约定的时间及时全部履行腾空房屋的义务，原告某某公司按约定及时履行了大部分付款义务，被告运输公司认可虽部分履行但未全部履约的事实，但其主张不能全面履约的原因是内部职工问题未处理好，该抗辩理由不属于法定和约定的不履约的理由。故原告有权要求被告依约继续履行并承担违约金。在庭审过程中，被告运输公司申请对违约金进行调低或者免除。因该项目是政府城市更新改造项目，鉴于被告的违约行为直接导致原告无法对该地块的项目推进按时进行，严重影响了原告的资金使用和其他准备工作的安排，给原告造成了较大的实际损失是客观存在的，因本案纠纷未解决，原告的实际损失仍在发生，但原告主张的违约金仅计算至起诉之日止，本院结合被告的实际履约情况和目前的履行能力以及原告的实际损失综合考虑酌情予以调低，即按照合同约定的违约金标准将违约金赔偿比例调低至按每天0.05%，从被告违约之日起计算至原告起诉之日止共计277天，以合同价款1600万元计算。本院酌情支持2216000元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告成都市某某运输公司于本判决生效之日起五日内继续履行与原告成**限公司签订的《房地产买卖协议》；

二、被告成都市某某运输公司于本判决生效之日起五日内向原告成**限公司支付违约金2216000元。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费21，128元，由被告成都市某某运输公司承担（此费用原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月十日