芦山森**有限公司与张**商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人芦山森**有限公司（以下简称芦**公司）因与被上诉人张**商品房销售合同纠纷一案，不服四川省芦山县人民法院（2015）芦山民初字第658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月9日公开开庭进行了审理，上诉人芦**公司的委托代理人乐天康，被上诉人张**及其委托代理人王**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年5月16日，张**与芦**公司签订《商品房买卖合同》与补充协议，约定张**购买芦**公司开发的位于芦山县城南路的“玉溪花园”小区第7幢1单元3层302号商品房，按房屋预测面积计价，总价294000元，按房屋实测面积计价，总价款296140元。合同签订后，张**交纳了首付款124000元，芦**公司于2012年9月4日向张**交付了金额为124000元的销售不动产发票。2012年9月20日，张**通过按揭贷款方式向芦**公司支付了剩余购房款170000元。2013年4月2日，芦**公司向张**交付房屋，张**向芦**公司交纳了面积误差款2140元和住宅维修资金2871元。《商品房买卖合同》第二十条约定：“（一）初始登记，出卖人应当在x年x月x日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记，商品房交付使用后，买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”补充协议第8条约定：“乙方（张**）须在接到甲方通知之日起30日内协助甲方（芦**公司）办理房产权属登记手续并缴纳有关税费，采用按揭付款方式的客户需将房屋、国土两证的他项权证交到银行。”第15条约定：“买受人按建筑面积25元／㎡缴存，专项维修基金归物业管理区域内全体业主所有。买受人所缴存的专项维修资金为2851元，由出卖人代为收取缴纳。买受人应在办理房屋交接手续时一次性支付给出卖人，否则出卖人有权不予办理相关手续。法律、法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准。”后张**在办理房屋所有权登记时，因芦**公司未办理房屋所有权的初始登记，也未向张**提供剩余购房款金额的销售不动产发票和房屋地震后需加固维修完工等事由致使张**未能办理房屋权属转移证书，张**至今未取得房屋权属证书。

2013年4月20日芦山发生地震，四川**研究院于2013年5月8日对玉**园7幢房屋进行结构安全性鉴定，于5月20日出具的鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级，建议及时对该房屋进行加固处理。2014年8月11日，陕西银**责任公司完成加固维修后经玉**园业主委员会、芦山县**居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。

被上诉人张**的原审诉讼请求为：1.判决芦**公司向张**出具购房款的全额正式发票；2.芦**公司在判决生效后十日内为张**办理所购房屋的房产证和国土使用证；3.判决芦**公司支付逾期办理“两证”的违约金56980元（按银行同期正常利率7.205%的基础上，再加收30%，即年利率9.365%的标准计算）；4.判决芦**公司应退还违规收取的房屋维修基金2871元；5.由芦**公司承担本案的全部诉讼费。

一审法院认为

原审法院认为，张**与芦**公司签订的《商品房买卖合同》与补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。张**、芦**公司间形成商品房买卖合同关系，张**已按合同约定向芦**公司足额支付了购房款，履行了买受人的义务，芦**公司也应当按照合同约定履行出卖人的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”和《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，芦**公司作为出卖人负有向张**交付全额销售不动产发票的义务。对张**的该项诉讼请求，应予支持。《商品房买卖合同》中虽约定由张**自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但补充协议中又约定张**协助芦**公司办理房产权属登记手续，补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准。因此，芦**公司负有为张**办理房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记的义务，张**负有协助芦**公司并缴纳有关税费的义务。张**主张芦**公司为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的诉讼请求，应予支持。芦**公司于2013年4月2日将房屋交付给张**，在法定的办理房屋权属证书期限的90日内，于2013年4月20日发生地震，导致涉案房屋安全鉴定为Csu级，须加固维修验收完成后才能办理房屋权属证书，因此自地震发生后至维修加固验收期间（2013年4月20日至2014年8月11日），属不可归责于芦**公司的事由，该期间应予扣除。自维修加固验收完成后，法定的办证期间相应顺延至90日满，即2014年10月22日。但由于芦**公司未办理房屋所有权的初始登记，也未向张**提供全额销售不动产发票致使其未能取得房屋权属证书，构成违约，应当承担违约责任。《最**法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者违约损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”芦**公司应当承担按照张**已付购房款总额296140元，参照中**银行规定的金融结构计收逾期贷款利息的标准计算，自2014年10月23日起至判决确定的给付之日止的违约损失。故对张**要求芦**公司支付违约金的部分诉讼请求，原审法院予以支持。芦**公司辩称不是其原因导致不能办证，即使计算也应该为2015年2月11日后计算违约时间的主张，原审法院不予采纳。《商品房买卖合同》及补充协议均约定专项维修资金由张**在办理购买商品房交房手续时一次性支付给芦**公司，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条第二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”芦**公司向张**代收专项维修资金，符合合同约定，且不违反法律、行政法规的规定，对张**诉请芦**公司退还其维修资金2871元，原审法院不予支持。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《最**法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，作出判决：一、由芦**公司于判决生效之日起十日内向张**交付剩余金额为172140元的销售不动产发票；二、由芦**公司于判决生效之日起90日内为张**办理位于芦山县玉溪花园小区第7幢1单元第3层302号商品房的房屋所有权证书和国有土地使用权证书；三、由芦**公司于判决生效之日起十日内按照已付购房款总额296140元，参照中**银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准计算，支付张**自2014年10月23日起至判决确定的给付之日止的违约损失；四、驳回张**的其他诉讼请求。案件受理费1296元，由芦**公司承担。

上诉人诉称

宣判后，芦**公司不服，向本院提起上诉称：一、张**的诉讼请求是判决芦**公司给付违约金，而原审法院在张**没有变更诉讼请求的情况下判决芦**公司给付违约损失，已经超出了诉讼请求。二、2013年4月20日讼争房屋因地震受损，须经加固维修并验收合格后才能办理权属登记，此后芦山县政府因灾后重建需要征收芦**公司土地，至今双方仍未达成征收协议，在上述不可抗力和情势变更因素消除之前，原审法院判决芦**公司为张**办理相关权属登记已属适用法律错误。三、根据本案《商品房买卖合同》的约定，应由购房者自行办理房屋权属证书，芦**公司仅有协助义务，原判决显然与双方约定相悖。综上，请求二审法院：1.撤销原判决第一、二、三项，并将本案发回重审；2.由被上诉人张**承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称：一、无论是依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，还是按照双方所签补充协议第8条的约定，芦**公司都应承担相应的违约责任，原判决也并未超出张**的诉讼请求。二、办理房屋所有权证书及土地使用权证书只须提供购房合同、身份证明、结婚证明、完税手续和测绘部门出具的“红线本（图）”即可，其并不受地震及房屋加固维修的影响，本案中芦**公司逾期办理相关权属证书并无免责事由；相反，导致讼争房屋迟迟不能办理权属登记的原因在于芦**公司拖欠应缴税款和测绘费用，致使张**无法办理完税手续和取得测绘部门的“红线本（图）”。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉**威公司未提交新的证据，被上诉人张**向本院提交了以下证据材料：1.2009年7月20日芦**公司与李**所签《商品房买卖合同》1份，拟证明办理房屋所有权证书和土地使用权证书是出卖方芦**公司的义务，如逾期办理芦**公司还将承担违约责任；2.2011年12月9日案外人李*书写的民事诉状1份，拟证明芦**公司在其他类似案件中因逾期办理房屋所有权证书和土地使用权证书而被法院判决承担了违约责任。

上诉**威公司对上述两份证据材料的真实性有异议，并认为其不属于二审中新的证据，也与本案不具有关联性，

本院认为

本院认为，张**提交的证据1系芦**公司与案外人所签，证据2也系案外人书写，两份证据材料与本案均无直接关联，故本院对其均不予采信。

二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

二审另查明，张**与芦**公司所签补充协议第8条约定：“对《合同》第20条的补充约定：乙方（张**）须在接到甲方（芦**公司）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费……”

本院认为，本案中张**与芦**公司所签《商品房买卖合同》与补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。由于买受人张**已经依约交纳了购房款，故出卖人芦**公司也应依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”及《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等”的规定，向买受人张**交付剩余金额为172140元的销售不动产发票。对于芦**公司是否应当为张**办理讼争房屋的权属证书，双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由张**自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在补充协议中又约定张**协助芦**公司办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定芦**公司有义务为张**办理房产权属登记手续，而买受人张**对此仅负有协助义务，因此原审法院判令芦**公司为张**办理讼争房屋的房屋所有权证书和国有土地使用权证书符合法律规定和双方约定。

对于芦**公司是否应当承担违约责任，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于本案中张**所购房屋为预售商品房，双方未约定办理房屋权属登记的期限，而芦**公司目前尚未依约为张**办理讼争房屋的权属证书，已超过法定90日期限，因此其理应承担相应的违约责任。此外，原审法院考虑到不可抗力因素，在计算上述法定90日期限时将地震发生后讼争房屋的维修加固及验收期间从中扣除，酌情确定2014年10月23日为违约损失起算之日，在此基础上判决芦**公司按中**银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准赔偿张**违约损失，该处理并无不当。

综上所述，上诉**威公司的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3742元，由上诉人芦山森**有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十七日