芦山森**有限公司与杨**、杨*商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人芦山森**有限公司（以下简称芦**公司）因与被上诉人杨**、杨*商品房销售合同纠纷一案，不服四川省芦山县人民法院（2015）芦山民初字第657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月9日公开开庭进行了审理，上诉人芦**公司的委托代理人乐**与被上诉人杨**、杨*的委托代理人王**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：杨**、杨**夫妻关系。2012年11月6日，杨**、杨*与芦**公司签订了编号为302号的《商品房买卖合同》，杨**、杨*购买了芦**公司开发的“玉溪花园”7幢3单元6层601号商品房，其中套内建筑面积167.86平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.47平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2659.80元，总价款400008元。芦**公司应当在2013年3月30日向杨**、杨*交付该商品房。第十五条交接手续第（三）款双方同意按照下列第2和3种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交专项维修资金，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。3、买受人自行向相关单位缴纳下列第（2）契税、（3）第二十三条约定的物业服务费用、（4）办理该房屋权属转移登记所需的其它费用；并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照（3）买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《商品房买卖合同》补充协议8、对合同第20条的补充约定：买受人须在接到出卖人通知之日起30天内协助出卖人办理房产权属登记手续并缴纳有关税费，第15.2条约定买受人所缴存的专项维修资金为4197元，由出卖人代为收取、缴纳。买受人应在办理购买商品房手续时一次性支付给出卖人。否则出卖人有权不予办理相关手续。法律、法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。16.1、本补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有抵触的，应以本补充协议的约定为准。杨**、杨*当日一次性付清了全部购房款。2012年12月4日，芦**公司将该合同在芦山县房屋管理所登记备案。芦**公司按合同约定时间通知杨**、杨*接房，因杨**、杨*拒绝向芦**公司交纳房屋维修基金8000元，芦**公司未向杨**、杨*交付该商品房。经杨**、杨*催收，2013年9月1日芦**公司向杨**、杨*交付7幢3单元6层601号商品房。4.20芦山地震后，2013年5月8日，四川**研究院对玉溪花园7幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级，建议及时对该房屋进行加固处理，加固设计时应进行必要的检测和复核验算。陕西银**责任公司加固维修，2014年8月11日经玉溪**委员会、芦山县**居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。2015年2月11日竣工验收合格。因芦**公司未向杨**、杨*出具正式购房发票等原因，杨**、杨*不能交缴购房契税，致其不能办理所购房屋的房屋所有权证与土地使用权证。杨**、杨*遂诉至原审法院，请求判决：1.芦**公司在判决生效后十日内为杨**、杨*办理所购房屋所有权证书和国有土地使用权证书；2.芦**公司按杨**、杨*所缴购房款总额给付杨**、杨*2013年9月到2015年10月违约金76856元（按银行同期贷款年利率7.205%，再加30%，即为9.365%标准计算）；3.诉讼费用由芦**公司承担。

一审法院认为

原审法院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”杨**、杨*已履行了买受人支付全额价款义务，芦**公司作为产权转移登记的相对方，按时办理房产证是芦**公司的义务。芦**公司应当在合理期限内向杨**、杨*出具正式购房发票，便于杨**、杨*缴纳房屋权属转移登记契税和其它费用，因芦**公司自身原因不能向杨**、杨*出具正式购房发票，是造成杨**、杨*不能取得房屋权属证书的原因。杨**、杨*请求芦**公司办理房屋所有权证和国有土地使用权书的诉讼请求，应予支持。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“?由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”按合同约定，芦**公司应当在2013年3月30日向杨**、杨*交付该商品房，杨**、杨*未提供证据证明是芦**公司原因造成其不能按期收房，2013年3月30日视为芦**公司已交付杨**、杨*房屋。受芦山县“4.20”强烈地震影响，杨**、杨*所购房屋安全鉴定为Csu级，自地震发生后至维修加固验收期间（2013年4月20日至2014年8月11日），并非因芦**公司原因不能办理权属登记，自维修加固验收完成后，法定的办证期间相应顺延至70日满（即2014年10月20日）芦**公司应免责。2014年10月21日至今因芦**公司原因，其尚未为杨**、杨*办理房屋权属证书，芦**公司已构成违约，应承担违约责任。根据该解释第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原审法院参照中**银行银行同期贷款基准利率再加收30%的标准，芦**公司赔偿杨**、杨*自2014年10月21日起至判决确定的给付之日止的违约损失。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、芦**公司于判决生效之日起九十日内为杨**、杨*办理芦山县“玉溪花园”7幢3单元6层601号房屋权属证书；二、芦**公司于判决生效之日起十日内以杨**、杨*购房款400008元为基数，按中**银行同期贷款基准利率再加收30%的标准，赔偿杨**、杨*自2014年10月21日起至判决确定的给付之日止的违约损失；三、驳回杨**、杨*的其他诉讼请求。案件受理费1721元，由芦**公司负担。

上诉人诉称

宣判后，芦**公司不服，向本院提起上诉称：一、杨**、杨*的诉讼请求是判决芦**公司给付违约金，而原审法院在杨**、杨*没有变更诉讼请求的情况下判决芦**公司给付违约损失，已经超出了诉讼请求。二、2013年4月20日讼争房屋因地震受损，须经加固维修并验收合格后才能办理权属登记，此后芦山县政府因灾后重建需要征收芦**公司土地，至今双方仍未达成征收协议，在上述不可抗力和情势变更因素消除之前，原审法院判决芦**公司为杨**、杨*办理相关权属登记已属适用法律错误。三、根据本案《商品房买卖合同》的约定，应由购房者自行办理房屋权属证书，芦**公司仅有协助义务，原判决显然与双方约定相悖。综上，请求二审法院：1.撤销原判决第一、二项，并将本案发回重审；2.由被上诉人杨**、杨*承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人杨**、杨*答辩称：一、无论是依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，还是按照双方所签补充协议第8条的约定，芦**公司都应承担相应的违约责任，原判决也并未超出杨**、杨*的诉讼请求。二、办理房屋所有权证书及土地使用权证书只须提供购房合同、身份证明、结婚证明、完税手续和测绘部门出具的“红线本（图）”即可，其并不受地震及房屋加固维修的影响，本案中芦**公司逾期办理相关权属证书并无免责事由；相反，导致讼争房屋迟迟不能办理权属登记的原因在于芦**公司拖欠应缴税款和测绘费用，致使杨**、杨*无法办理完税手续和取得测绘部门的“红线本（图）”。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉**威公司未提交新的证据，被上诉人杨**、杨*向本院提交了以下证据材料：1.2009年7月20日芦**公司与李**所签《商品房买卖合同》1份，拟证明办理房屋所有权证书和土地使用权证书是出卖方芦**公司的义务，如逾期办理芦**公司还将承担违约责任；2.2011年12月9日案外人李*书写的民事诉状1份，拟证明芦**公司在其他类似案件中因逾期办理房屋所有权证书和土地使用权证书而被法院判决承担了违约责任。

上诉**威公司对上述两份证据材料的真实性有异议，并认为其不属于二审中新的证据，也与本案不具有关联性。

本院认为

本院认为，杨**、杨*提交的证据1系芦**公司与案外人所签，证据2也系案外人书写，两份证据材料与本案均无直接关联，故本院对其均不予采信。

二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

二审另查明，杨**、杨*与芦**公司所签补充协议第8条约定：“对《合同》第20条的补充约定：乙方（杨**、杨*）须在接到甲方（芦**公司）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费……”

本院认为，本案中杨**、杨*与芦**公司所签《商品房买卖合同》与补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。对于芦**公司是否应当为杨**、杨*办理讼争房屋的权属证书，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”此外，根据双方所签补充协议第8条也可确认，本案中芦**公司负有为讼争房屋办理权属登记手续的义务，而买受人杨**、杨*对此仅负有协助义务，因此原审法院判令芦**公司为杨**、杨*办理讼争房屋权属证书符合法律规定和双方约定。

对于本案中芦**公司是否应当承担违约责任，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于本案中杨**、杨*所购房屋为预售商品房，双方未约定办理房屋权属登记的期限，而芦**公司目前尚未依约为杨**、杨*办理讼争房屋的权属证书，已超过法定90日期限，因此其理应承担相应的违约责任。此外，原审法院考虑到不可抗力因素，在计算上述法定90日期限时将地震发生后讼争房屋的维修加固及验收期间从中扣除，酌情确定2014年10月21日为违约损失起算之日，在此基础上判决芦**公司按中**银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准赔偿杨**、杨*违约损失，该处理并无不当。

综上所述，上诉**威公司的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1721元，由上诉人芦山森**有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十七日